OLG Düsseldorf Urteil vom 05.10.2018 - 7 U 194/17

Leitsatz (amtlich)

Der Provisionsanspruch kann verwirkt sein, wenn durch eine von dem Makler vorformulierte "Reservierungsvereinbarung/Ankaufsvereinbarung" der unrichtige Eindruck erweckt wird, die Kaufinteressenten hätten sich bereits zum Erwerb und zur Zahlung von erfolgsunabhängigem Maklerlohn verpflichtet, der Kaufpreis sei nicht mehr verhandelbar und im Fall des Nichterwerbs sei Kostenersatz geschuldet.

Normenkette

BGB § 654

Verfahrensgang

LG Mönchengladbach (Aktenzeichen 6 O 52/17)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach vom 20.09.2017 - 6 0 52/17- abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 21.955,50 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.01.2017 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung der Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I. Die Kläger verlangen von der Beklagten die Rückzahlung einer Käufermaklerprovision. Die Eigentümerin des Grundstücks T in E beauftragte die Streithelferin mit dem Verkauf des Objektes. Die Verkäuferin und die Streithelferin vereinbarten, dass die Streithelferin an einem Kaufpreis von über 549.000 EUR zu 40 % prozentual zu beteiligen war. Der Angebotspreis des Objektes betrug 615.000 EUR. Die Kläger erwarben das Einfamilienhaus im September 2016. Sie hatten zuvor am 18.08.2016 eine Reservierungsvereinbarung/Ankaufsvereinbarung der Beklagten unterzeichnet. Dort heißt es:

"Herr/Frau Eheleute T

im nachfolgenden als Käufer bezeichnet, erklärt hiermit rechtsverbindlich handelnd, das von vorgenannter Immobilienfirma nachgewiesene und nachstehend bezeichnete Objekt, wie angeboten zu kaufen .........Der Kaufpreis beträgt: 615.000 EUR.....Die E Immobilien + Verwaltungs GmbH wird hiermit beauftragt, die Vorbereitung zur notariellen Vertragsunterzeichnung in die Wege zu leiten.... Die Maklerprovision in Höhe von 3,57 % incl. MwSt. wird vom Käufer bezahlt und ist bei notarieller Beurkundung fällig. ...Sollte der notarielle Kaufvertrag, aus Gründen die der Käufer zu vertreten hat (z.B. Baufinanzierung), nicht zustande kommen....,erklärt der Käufer sich ausdrücklich bereit, die entstandenen Kosten zu übernehmen....An die E Immobilien + Verwaltungs GmbH ist vom Käufer eine Reservierungsgebühr i.H.v. 2.000 EUR zu entrichten, die bei erfolgreich abgeschlossenem notariellem Kaufvertrag auf die Maklerprovision angerechnet wird. Bei nicht zustande kommen des Kaufvertrages bestehen seitens des Käufers keine Rückforderungsansprüche der Reservierungsgebühr. Diese Reservierung wird erst nach Eingang der Reservierungsgebühr wirksam ...Die Vertragsparteien halten sich bis zum Ablauf des 31.08.2016 an diese Vereinbarung. (Sollte es zu einem späteren Zeitpunkt zum Abschluss eines Kaufvertrages kommen, berührt dies nicht die o.g. Provisionsvereinbarung)...."

Die Beklagte unterhält ein Netzwerk, an dem sog. "freie Mitarbeiter" beteiligt sind, die selbständig die Maklertätigkeit ausüben. Einer der freien Mitarbeiter der Beklagten ist der Streitverkündete zu 2, Herr K, der der Geschäftsführer der Streithelferin ist. Herr K trat gegenüber den Klägern für die Beklagte auf und unterschrieb für letztere die Ankaufs/Reservierungsvereinbarung. Der Vereinbarung war eine Widerrufsbelehrung beigefügt, die u.a. eine Vergütungsregelung für bereits erbrachte Dienste beinhaltete. Wegen der Einzelheiten der Ankaufs/Reservierungsvereinbarung und der Widerrufsbelehrung wird auf GA 7 und 8 verwiesen.

Die Beklagte berechnete den Klägern am 07.12.2016 für den Nachweis bzw. für die Vermittlung des Objekts 21.955,50 EUR. Die Kläger zahlten diese Summe an die Beklagte, die nach einer mit der Streithelferin getroffenen Vereinbarung 50 % dieses Betrages an diese weiterleitete.

Das Landgericht, auf dessen Feststellung gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch wegen der Anträge Bezug genommen wird, hat die Rückzahlungsklage abgewiesen. Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt, 654 BGB nicht zu. Ein Maklervertrag sei zwischen den Parteien zustande gekommen. Dass die Beklagte auch als Maklerin für die Verkäuferin tätig geworden sei, hätten die Kläger nicht behauptet. Soweit die Streithelferin behaupte, dass ein solches Vertragsverhältnis zustande gekommen sei, sei dies im Ergebnis unbeachtlich. Der Streithelfer dürfe sich grundsätzlich nicht in Widersprüche zu den Erklärungen der unterstützenden Partei stellen, §§ 74, 67 ZPO. Eine Haftung der Beklagten lasse sich in diesem Zusammenhang auch nicht vor dem Hintergrund begründen, dass der für sie als freier Mitarbeiter tätig gewordene Streitverkündete zu 2. als Geschäftsführer der Streithelfe...