OLG Bamberg Beschluss vom 02.12.2020 - 1 W 54/20

Verfahrensgang

AG Würzburg (Aktenzeichen W2-X-9)

Tenor

1. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Würzburg - Grundbuchamt - vom 19.05.2020, Gz. W2-X-9, aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung nach Maßgabe dieses Beschlusses an das Amtsgericht zurückverwiesen.

2. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Beteiligten haben mit notarieller Urkunde vom 17.12.2019 des Notars S. in A. - URNr. 924/19 A - den Vollzug der Auflassung des Teileigentums (39.10/1.000 Miteigentumsanteil) der Ehegatten H. und I. auf B. im Wohnungseigentumsgrundbuch des Amtsgerichts Würzburg, Würzburg Sekt. II Bl. X, beantragt. Beigefügt war die Verwalterzustimmung der M. Hausverwaltung vom 15.04.2020, vertreten durch S., worin u.a. versichert wird, dass die Verwaltereigenschaft weder durch Fristablauf noch aus anderen Gründen erloschen ist.

Das Amtsgericht Würzburg - Grundbuchamt - hat mit Zwischenverfügung vom 19.05.2020 darauf hingewiesen, dass der Nachweis der Verwaltereigenschaft fehle. In der Grundakte befinde sich lediglich ein Nachweis der Verwalterbestellung bis 30.04.2019. Zum Zeitpunkt der Zustimmungserklärung des Verwalters sei die Verwaltereigenschaft nicht mehr ausreichend nachgewiesen. § 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (im Folgenden: COVID-Auswirkungen-BekämpfungsG) vom 27.03.2020 führe nicht dazu, dass im vorliegenden Fall der Verwalternachweis entbehrlich sei. Zur Behebung des Hindernisses wurde eine Frist bis 18.06.2020 gesetzt.

Mit Schriftsatz vom 09.06.2020 haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt. In der Eigentümerversammlung 2019 sei weder eine Neubestellung noch eine Abberufung des Verwalters erfolgt. Die am 15.04.2020 erfolgte Zustimmung des Verwalters sei jedoch nach § 6 COVID-Auswirkungen-BekämpfungsG als wirksam anzusehen.

Das Amtsgericht Würzburg hat der Beschwerde mit Beschluss vom 12.06.2020 nicht abgeholfen.

Mit Schriftsatz vom 29.09.2020 hat der Beschwerdeführer das Beschlussprotokoll der Eigentümerversammlung vom 21.09.2020 übersandt. Daraus geht hervor, dass die Hausverwaltung M. "erneut bis zum 31.08.2025 zum Verwalter bestellt" wurde. Die Unterschrift vom S. wurde notariell beglaubigt.

Zu den Einzelheiten wird auf die genannten Schriftsätze bzw. Entscheidungen verwiesen.

II. Die Beschwerde der Beteiligten ist gemäß §§ 11 Abs. 1 RPflG, 71 f. GBO zulässig und hat in der Sache Erfolg. Das Amtsgericht hat das Verfahren nach Maßgabe der nachfolgenden Ausführungen des Senats fortzuführen.

Das Grundbuchamt hat die von den Beteiligten beantragte Eintragung des Beteiligten zu 3) als neuen Wohnungseigentümer zu Unrecht davon abhängig gemacht, dass die Beteiligten die Zustimmung des Verwalters des Wohnungseigentums zu der Veräußerung (§ 12 Abs. 1 WEG) nachweisen.

Dieser Nachweis ist entgegen der Rechtsauffassung des Grundbuchamtes bereits erbracht.

Der Nachweis setzt nicht nur die Vorlage einer notariell beurkundeten Zustimmungserklärung einer als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft auftretenden Person voraus, sondern auch den Nachweis, dass die die Zustimmungserklärung abgebende Person im Zeitpunkt dieser Erklärung auch tatsächlich Verwalter des Wohnungseigentums war (§§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG, vgl. auch Commichau in Münchner Kommentar zum BGB, § 12 WEG, Rn. 45).

Zwar geht aus den vorgelegten Unterlagen allein nicht in der nach § 29 GBO gebotenen Form hervor, dass die M. Hausverwaltung am 15.04.2020, dem Zeitpunkt der notariell beurkundeten Zustimmungserklärung, Verwalterin der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft war. Nach Ablauf der letzten Verwalterbestellung bis zum 30.04.2019 wurde kein Beschluss zur Verlängerung der Verwalterbestellung gefasst. Diese Bestellung endete danach mit Ablauf des 30.04.2019.

Dass die M. Hausverwaltung im Zeitpunkt der Zustimmungserklärung am 15.04.2020 zur Verwalterin bestellt war, folgt jedoch aus § 6 Abs. 1 des am 28. März 2020 in Kraft getretenen COVID-Auswirkungen-BekämpfungsG. Darin ist geregelt, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Dies soll nach der Intention des Gesetzgebers die Verwaltung der Gemeinschaft auch in Zeiten ermöglichen, in denen eine Eigentümerversammlung nicht zusammentreten kann (BT-Drucks 19/18110 S. 31).

Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich zudem, dass dies nicht nur für den Fall gilt, dass die Bestellungszeit nach Inkrafttreten von § 6 Abs. 1 COVID-Auswirkungen-BekämpfungsG am 28. März 2020 abläuft, sondern - wie vorliegend - auch dann, wenn sie zuvor abgelaufen war. Die Vorschrift führt in diesem Fall dazu, dass der vormalige Verwalter mit Beginn des 28. März 2020 kraft Gesetzes wieder ins Amt gehoben worden ist und die verwalterlose Zeit am 28. März 2020 endet (OLG Hamm, Beschluss vom 05.08.2020, Az. I - 15W 266/20;...