Statt der Entschädigung in Höhe der bisher vereinbarten Miete kann der Vermieter eine solche Entschädigung verlangen, die der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume entspricht.
Begriff "Marktmiete"
Nach Ansicht des BGH ist bei einer Vorenthaltung der Mieträume die Marktmiete maßgeblich. Das ist diejenige Miete, die bei Neuvermietung erzielt werden kann.[1]
Der BGH führt zur Begründung aus: Die Regelung in § 558 BGB sei auf laufende Mietverhältnisse zugeschnitten und gelte nur für die Mieterhöhung. Die dort enthaltenen Beschränkungen seien in § 546a BGB nicht gegeben. Der Regelungszweck der jeweiligen Vorschriften sei auch verschieden: Die Regelungen in den §§ 558 ff. BGB seien als Schutzvorschriften zugunsten des Mieters zu verstehen. Die Regelung in § 546a BGB diene dagegen dem Interesse des Vermieters. Durch die Verpflichtung zur Zahlung der ortsüblichen Marktmiete soll auf den Mieter Druck zur pünktlichen Rückgabe ausgeübt werden.
Auch bei Selbstnutzung oder Verkauf
Der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Marktmiete setzt nicht voraus, dass der Vermieter eine Vermietung beabsichtigt. Vielmehr hat der Vermieter auch dann Anspruch auf die Marktmiete, wenn er die Räume selbst nutzen oder verkaufen will.
Das Urteil des BGH vom 18.1.2017 ist zu einem Wohnraummietverhältnis ergangen. Es ist kein Grund ersichtlich, die Vermieter von Gewerberaum oder von beweglichen Sachen anders zu behandeln.
Ortsübliche Vergleichsmiete in wohnungsknappen Gebieten
Bei der Wohnraummiete ist § 556d Abs. 1 BGB zu beachten. Danach darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete in bestimmten, von der Landesregierung festgelegten Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt höchstens um 10 % übersteigen. Dies gilt auch für die Höhe der Nutzungsentschädigung, weil unter der nach § 546a BGB maßgeblichen Marktmiete nur die rechtlich zulässige Miete zu verstehen ist.
Im Urteil des BGH vom 18.1.2017[2] spielte dieser Gesichtspunkt keine Rolle, weil die Regelung des § 556d BGB in dem entscheidungserheblichen Zeitraum noch nicht existierte.
Beweislast hat der Vermieter
Wenn Sie sich auf den höheren Marktmietzins berufen, müssen Sie diesen auch beweisen können. Wenn sich Ihr Anspruch aus einem Mietspiegel ergibt, erleichtert das die Begründung deutlich. Ansonsten ist ggf. Beweis durch Sachverständigengutachten zu führen. Angesichts der damit verbundenen Kosten, dem Beweislastrisiko und der eher begrenzten Dauer des Anspruchs ist sorgfältig abzuwägen, ob Sie sich nicht lieber auf den vertraglichen Anspruch beschränken.
4.1 Entstehung des Anspruchs
Nach Ansicht des BGH[1] muss der Anspruch auf die ortsübliche Miete nicht geltend gemacht werden, sondern besteht von vorneherein.
Ist die ortsübliche Miete höher als die vertraglich vereinbarte Miete, schuldet der Mieter vom Beginn der Vorenthaltung an den höheren Betrag.
Nachträgliche Geltendmachung ist möglich
Diesen Betrag kann der Vermieter zu einem beliebigen Zeitpunkt, also auch nachträglich, geltend machen. Eine Grenze bildet die Verjährung; insoweit gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren.
Im Ausnahmefall kann der Anspruch auf die höhere ortsübliche Miete verwirkt sein. Dies setzt allerdings voraus, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter den Eindruck erweckt, dass er sich mit der vertraglich vereinbarten Miete zufriedengeben wolle.
4.2 Dauer der Entschädigungspflicht
Der Mieter schuldet die Entschädigung "für die Dauer der Vorenthaltung". Die Vorenthaltung beginnt, wenn die in Abschn. 1 erörterten Voraussetzungen vorliegen. Sie endet mit der Rückgabe.[1]
Tag der Rückgabe
Der Tag der Rückgabe ist auch dann maßgeblich, wenn der Vermieter die Sache zu diesem Zeitpunkt nicht sofort weitervermieten kann.
Früher wurde zum Teil die Ansicht vertreten, dass die Nutzungsentschädigung bis zum Monatsende zu zahlen ist, wenn die Mietsache während des Monats zurückgegeben wird.[2]
Rechtsprechung des BGH
Der BGH hat hierzu zu Recht festgestellt, dass diese Ansicht im Gesetz keine Stütze findet.[3] In einem solchen Fall kann der weitere Mietausfall lediglich als Schadensersatz geltend gemacht werden.[4]
Ist dem Mieter eine gerichtliche Räumungsfrist bewilligt worden, so ist der Mieter nicht gehindert, bereits vor Ablauf der Frist zu räumen. Durch die gerichtliche Räumungsfrist wird das Mietverhältnis nämlich nicht verlängert; sie bewirkt lediglich, dass der Vermieter für die Dauer der Frist an der Vollstreckung des Räumungsurteils gehindert ist. Gleiches gilt bei gerichtlichem Vollstreckungsschutz und regelmäßig auch im Fall einer vertraglich vereinbarten Räumungsfrist. Die Pflicht zur Zahlung der Nutzungsentschädigung endet in allen Fällen mit der Rückgabe.
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