Täuscht der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme vor, weil er hofft, den Mieter auf diese Weise zur Kündigung des Mietverhältnisses zu bewegen, so ist dieses Verhalten als Pflichtverletzung zu bewerten. Nach allgemeinen Grundsätzen stehen dem Mieter in einem solchen Fall Schadensersatzansprüche zu.[1]
Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter beweisen, dass er vom Vermieter durch das Vortäuschen einer Modernisierung zum Auszug bewogen wurde. Wird die vom Vermieter angekündigte Modernisierung nicht verwirklicht, so trifft diesen eine "sekundäre Darlegungslast". Dann hat der Vermieter substanziiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund die Modernisierung nicht oder nur in einem wesentlich geringerem Umfang durchgeführt wurde. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass eine Modernisierungsabsicht des Vermieters nicht bestand.[2]
Erleichterte Durchsetzung des Schadensersatzanspruchs
Nach § 559d BGB gelten Beweislastregelungen, die es dem Mieter ermöglichen, einen aus der Pflichtverletzung des Vermieters folgenden Schadensersatzanspruch leichter durchzusetzen. Danach besteht eine gesetzliche (widerlegbare) Vermutung, dass bestimmte Handlungen des Vermieters im Zusammenhang mit einer Modernisierung als Pflichtverletzung zu bewerten sind. Dabei geht es um folgende Tatbestände:
- Wenn der Vermieter eine bauliche Veränderung ankündigt, aber mit der Durchführung der Maßnahme nicht innerhalb von 12 Monaten nach deren angekündigtem Beginn oder, wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach Zugang der Ankündigung der baulichen Veränderung begonnen wird,
- wenn der Vermieter in der Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB einen Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angibt, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde,
- wenn die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, oder
- wenn die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als 12 Monate ruhen.
Der Vermieter kann die Vermutung widerlegen, wenn er darlegt, dass für sein Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorgelegen hat.
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