Ulf Wollenzin

Zu den Verbesserungsmaßnahmen zählen insbesondere:

  • Anlage einer Kanalisation, wodurch die bisherigen Ungeziefer- und Geruchsbelästigungen durch die Fäkaliengrube beseitigt werden
  • Errichtung einer Fahrradhalle oder Einbau eines Fahrradständers
  • Einbau einer Waschküche oder eines Trockenraums in das Haus
  • Leuchtdrücker im Treppenhaus
  • Anlage einer Gemeinschaftsantenne oder eines Hausbriefkastens
  • Verlegung des Standorts der Müllboxen zur Straße oder die Neuanlage solcher Boxen
  • Beleuchtung des Hauseingangs oder der Wege des Hausgrundstücks
  • Verlegung des Zugangs zur Wohnung von der Hausrückseite auf die Vorderseite[1]
  • Maßnahmen des vorbeugenden Brandschutzes
  • Anbringung eines Blitzableiters
  • zusätzliche Geräte für einen Kinderspielplatz
  • zusätzliche Bepflanzung von Grünanlagen
  • Einbau eines Fahrstuhls[2], Einrichten eines Kinderspielplatzes, eines Wäschetrockenplatzes
  • zusätzliche Kfz-Abstellplätze oder Garagen
  • Abbruch eines Nebengebäudes oder einer Mauer, wenn dadurch bessere Sicht- und Lichtverhältnisse geschaffen werden
  • Installation von Rauchwarnmeldern

Mit dem Begriff der Verbesserungsmaßnahme hat sich der BGH bereits befasst. Dem lag ein Fall zugrunde, in dem ein Verpächter an einem verpachteten Gebäude Baumaßnahmen durchführen wollte, um das Anwesen zu erweitern. Der BGH hatte u. a. zu klären, ob der Pächter die Maßnahme nach § 541a Abs. 2 BGB a. F. zu dulden hatte. Dies hing davon ab, ob die Maßnahmen als "Verbesserungsmaßnahme" im Sinne der genannten Vorschrift zu bewerten sind. Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass der Begriff der Verbesserungsmaßnahme zwar weit auszulegen sei. Von einer Verbesserung könne aber "jedenfalls dann nicht mehr gesprochen werden, wenn wie hier etwas völlig Neues geschaffen, nämlich ein für den Gaststätten- und Pensionsbetrieb eingerichtetes Gebäude durch Verbreiterung und Aufstockung etwa um das Doppelte vergrößert und zu einem Haus mit Ladenräumen und Wohnungen umgestaltet werden soll".[3]

In dem Beschluss vom 21.11.2017[4] hat der BGH klargestellt, dass die aktuell geltenden Modernisierungsvorschriften in derselben Weise auszulegen sind.

Weil es sich nicht um eine Modernisierung i. S. v. § 555b BGB handelte, stoppte der BGH den Komplettumbau.

 
Praxis-Beispiel

Sanierung oder Modernisierung?

Der Vermieter wollte die Fassade, das Dach und die Bodenplatte dämmen. Sämtliche alten Fenster und Türen sollten ausgetauscht werden. Die Elektroleitungen sollten leistungsfähiger gemacht und unter Putz gelegt werden. Insgesamt sollte sich der Zuschnitt der Wohnräume und des Bades verändern, die von den Mietern eingebaute Gasetagenheizung durch eine neue ersetzt werden.

Auf der Sanierungsliste standen folgende Arbeiten:

  • Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und der Einbau einer neuen Badewanne samt Dusche
  • neue Badfliesen
  • Spül- und Waschmaschinenanschlüsse
  • ein Wintergarten mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche
  • Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss
  • eine neue Terrasse
  • der Abriss einer Veranda
  • die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum
  • die Tieferlegung des Bodenniveaus
  • eine neue Innentreppe
  • Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, den Kaltwasserleitungen, der Treppen zum Obergeschoss und am Abwasseranschluss

Für umfangreiche Umbaumaßnahmen kann sich eine Duldungspflicht aus § 242 BGB ergeben. Hier kommt es zunächst darauf an, ob dem Vermieter die Unterlassung der geplanten Baumaßnahme oder deren Verschiebung bis zum Ende des Mietvertrags zugemutet werden kann. Erst dann ist nach den Folgen für den Mieter zu fragen.

 
Hinweis

Dulden der Umbaumaßnahmen nur ausnahmsweise

Im Grundsatz gilt, dass Verträge zu halten sind und dass der Mieter deshalb einen Anspruch auf ungestörten Mietbesitz hat. Die Anwendung des § 242 BGB ist deshalb auf Ausnahmefälle beschränkt. Dann hat der Mieter die Arbeiten zu dulden.

 
Achtung

Nicht jeder Umbau gilt als Modernisierung

Es ist keine Verbesserung und damit Modernisierung einer Wohnung mehr, wenn etwas völlig Neues geschaffen wird. Das ist der Fall, wenn nach der geplanten Baumaßnahme die ursprüngliche Mietsache nicht mehr erkennbar ist. Das gilt dann nicht mehr als Modernisierung, die der Mieter dulden muss. Etwas anderes ist es, wenn der Vermieter Instandhaltungsarbeiten durchführt. Die muss der Mieter dulden.

Nach der Rechtsprechung des BGH besteht keine Duldungspflicht, "wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume, beispielsweise Wintergarten oder Ausbau des Spitzbodens, unter Veränderung des Grundrisses, veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads, Anlegung einer Terrasse, Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde".[5]

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