Mietspiegel / 3.2 Pauschal- und Teilpauschalmieten

Haben die Parteien eine Pauschal- oder Teilpauschalmiete vereinbart, kann der Vermieter eine Mieterhöhung gleichwohl mit einem Mietspiegel begründen, in dem die Nettomieten ausgewiesen sind. Die ortsübliche Pauschalmiete oder Teilpauschalmiete kann der Vermieter nachweisen, indem er zu den Mietspiegelwerten bestimmte Betriebskostenanteile hinzurechnet.

Hinweis

Betriebskostenanteil ermitteln

Maßgeblich ist, welcher Betriebskostenanteil derzeit in der Miete enthalten ist.^[1] Dieser ergibt sich grundsätzlich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum.^[2]

Eine fehlerhafte Ermittlung des Betriebskostenanteils berührt nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung. Aus diesem Grund kann ein solches Mieterhöhungsverlangen im gerichtlichen Verfahren nachgebessert werden.^[3]

Hierfür gelten folgende Grundsätze:

Praxis-Tipp

Fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen nachbessern

1. Wird die Zustimmungsklage auf der Grundlage eines fehlerhaften Mieterhöhungsverlangens erhoben, muss das Gericht die Parteien darauf hinweisen, dass es nicht auf die durchschnittlichen, sondern auf die tatsächlichen Betriebskosten ankommt.^[4]
2. Der Vermieter muss kein neues (korrigiertes) Erhöhungsverlangen abgeben; es genügt, wenn er die tatsächlichen Betriebskosten mitteilt. Diese Betriebskosten muss der Vermieter in Form einer Betriebskostenaufstellung nachweisen, deren Struktur einer Betriebskostenabrechnung zu entsprechen hat. Die Aufstellung muss demnach eine in einzelne Betriebskostenpositionen gegliederte Aufstellung der Jahresgesamtkosten und den auf den Mieter entfallenden Anteil enthalten. Dieser Anteil ist nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu ermitteln.
3. Die in § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB i. V. m. § 558b Abs. 3 BGB bestimmte Überlegungsfrist gilt nicht; das Gericht muss dem Mieter lediglich ausreichend Zeit zur Stellungnahme einräumen.
4. Die Mieterhöhung wird durch das vorgerichtliche Mieterhöhungsverlangen begrenzt. Sind die tatsächlichen Betriebskosten höher als die in der Erhöhungserklärung angegebenen durchschnittlichen Betriebskosten, kann die Klage nicht erhöht werden. Sind die tatsächlichen Kosten niedriger, so hat die Erhöhungsklage nur teilweise Erfolg.
5. Der Mieter kann eine ihm nachteilige Kostenentscheidung vermeiden, indem er den Erhöhungsanspruch nach Zugang einer korrekten Betriebskostenaufstellung anerkennt.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 26.10.2005, VIII ZR 41/05; BGH, Urteil v. 12.7.2006, VIII ZR 215/05; BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06.

[2] BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 138/06.

[3] BGH, Urteil v. 26.10.2005, VIII ZR 41/05.

[4] § 139 Abs. 2 ZPO.

[5] § 93 ZPO.