2.2.1 Bankkonto
Von wesentlicher Bedeutung ist die Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB. Hiernach ist der Vermieter verpflichtet, die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Vorerwähnte Regelung soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. In den Gesetzesmaterialien[1] wird zur Begründung insoweit ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln sei, um sie im Fall der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen.[2] Das Pfandrecht der Banken sowie ein Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht kann bei Kennzeichnung als Sonderkonto nicht Platz greifen.[3]
Mietkautionskonto
Diesem Anliegen wird jedoch nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt. Dementsprechend wird verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto – "Mietkautionskonto" – angelegt wird.[4] Andernfalls würde die Kaution dem banküblichen Pfandrecht des Kreditinstituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber unterfallen.[5] Denn dieses erstreckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher. Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des Geldinstituts an dem Sparguthaben vielmehr nur, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offengelegt wird.[6]
Die Verpflichtung zum Führen eines "Mietkautionskontos" besteht auch nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution fort. Die Mietkaution dient nämlich ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.[7] Dementsprechend enden sowohl das Sicherungsbedürfnis des Mieters, als auch die treuhänderische Bindung nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution.
Achtung: Mieter hat Zurückbehaltungsrecht!
Ist der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu.[8] Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus.
Sammelkonto
Es dürfte wohl nicht erforderlich sein, dass für jede Kaution ein gesondertes Konto angelegt wird, sondern ein Sammelkonto für sämtliche Kautionsgelder vorhanden sein kann. Die Frage ist in der juristischen Literatur umstritten, wird aber von der h. M. in vorbeschriebenem Sinne beantwortet. Höchstrichterliche Rechtsprechung existiert nicht. Auch dieses Sammelkonto darf lediglich und ausschließlich als Treuhandkonto geführt werden. Das Konto muss also auch hier als Sonderkonto ("Kautionskonto") deklariert sein. Stets vorteilhaft ist in diesem Zusammenhang die Adressangabe des oder der Mietshäuser.
Keine Vermischung mit Vermietervermögen
Auch wenn das Konto als Sammelkonto geführt wird, verbietet sich eine Nutzung durch den Vermieter auch als Eigenkonto. Auch beim Sammelkonto darf es also nicht zur Vermischung von Eigenvermögen des Vermieters mit den geleisteten Kautionen kommen. Verstößt der Vermieter gegen seine aus § 551 Abs. 3 BGB resultierende Verpflichtung zur Vermögenstrennung, kann er sich der Untreue nach § 266 StGB strafbar machen.[9]
2.2.2 Andere Anlageform
Es besteht keine Verpflichtung zur Anlage der Kaution auf einem Sparkonto. Nach der Bestimmung des § 551 Abs. 3 Satz 2 BGB können die Mietvertragsparteien auch eine andere Anlageform vereinbaren. Wichtig ist hier zunächst einmal, dass eine entsprechende Vereinbarung auch tatsächlich getroffen wurde. Eigenmächtig kann der Vermieter die Kaution nicht anderweitig anlegen.
Andere Anlageformen sind hierbei nur solche, die grundsätzlich auch Erträge abwerfen können, z. B. Zinsen oder Dividenden. Eine ertraglose "Anlage" wie die bloße Verwahrung scheidet deshalb von vornherein aus. Die Vereinbarung einer anderen Anlageform ermöglicht es den Mietvertragsparteien im Sinne größerer Vertragsfreiheit, das Geld mit höheren Erträgen als den Zinsen eines Bankinstituts anzulegen.
Andere Anlageform muss konkret ve...
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