LG Berlin Urteil vom 02.08.2004 - 62 S 151/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Grundsätze des Vorwegabzugs von Betriebskosten für Gewerbeflächen in der Wohnanlage. Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Umlagefähigkeit von Grundsteuer und Sperrmüllkosten

Orientierungssatz

1. Wenn in einer Wohnanlage auch Gewerbeflächen vorhanden sind, muss in der Betriebskostenabrechnung für eine Wohneinheit ggfs. ein Vorwegabzug vorgenommen werden bzw. es muss erläutert werden, warum ein Vorwegabzug ausnahmsweise nicht erforderlich sein soll. Der Vermieter kann die fehlenden Angaben über den Vorwegabzug bei gewerblicher Nutzung auch im Rechtsstreit über die Betriebskostennachforderung nachholen. Die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung wird dadurch nicht berührt.

2. Ein Vorwegabzug für Gewerbeflächen ist bei Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung dann vorzunehmen, wenn im Grundsteuermessbescheid bzw. den entsprechenden Versicherungspolicen zwischen Wohn- und Gewerbeflächen differenziert wird. Bei verbrauchsabhängigen Positionen wie Bewässerung, Entwässerung und Müllabfuhr muss ein Vorwegabzug für Gewerberäume nur dann vorgenommen werden, wenn die gewerbliche Nutzung eine entsprechende Mehrbelastung zur Folge hat. Er kann dann unterbleiben, wenn der Vermieter substantiiert darlegt, dass für Gewerbeflächen keine Mehrkosten entstanden sind.

3. Grundsteuer ist auf die Mieter nach dem sog. Abflussprinzip umlegbar. Der Vermieter ist nur gehindert, einen Mieter nach dem Abflussprinzip für nacherhobene Grundsteuern in Anspruch zu nehmen, die einen Veranlagungszeitraum betreffen, zu dem das Mietverhältnis nicht bestand.

4. Umlagefähig sind Sperrmüllkosten (Sondermüll) als Müllabfuhrkosten nur dann, wenn es unmöglich ist, den Verursacher in Anspruch zu nehmen. Der Vermieter hat insofern darzulegen, welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um den Anfall von Sperrmüll zu verhindern.

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 30. März 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 5 C 521/03 - geändert und neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 251,40 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus 232,73 EUR seit dem 20. Januar 2004 sowie aus 72,33 EUR seit dem 22. Januar 2004 zu zahlen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

A. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

I. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung einer Betriebskostennachforderung für das Abrechnungsjahr 1999 i.H.v. 154,86 EUR gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. der Betriebskostenabrechnung vom 29. November 2000 (Bl. 14 ff. d. A.).

Die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung rechtfertigt den geltend gemachten Anspruch nicht, denn jedenfalls in weiten Teilen hat die Klägerin über die Betriebskosten nicht wirksam abgerechnet. Dabei kann offen bleiben, ob die Abrechnung nicht entsprechend den Gründen des von der Beklagten in Bezug genommenen Urteils des Amtsgerichts Lichtenberg - 4 C 176/01 - vom 28. Februar 2002 insgesamt als unwirksam anzusehen ist. Sie erfüllt jedenfalls nicht im vollen Umfang die Mindestanforderungen, die an eine die Fälligstellung des Nachforderungsbetrags begründende ordnungsgemäße Abrechnung i.S.d. § 259 BGB zu stellen sind. Was eine Nebenkostenabrechnung im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei grundsätzlich auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Welche Angaben dabei im einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab (BGH NJW 1982, 573 ff.). Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss, soweit keine besonderen Abreden vorliegen, als Mindestangaben danach regelmäßig enthalten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH a.a.O.; BGH WM 1991, 2069 ff.; BGH GE 2003, 250; OLG Düsseldorf WuM 1993, 411 f.; OLG Brandenburg GE 1998, 1271 f.).

Ist in der Wohneinheit Gewerbe vorhanden, muss in der Betri...