Kündigungsschutz – Ausnahmefälle / 1.1 Nicht mehr als 2 Wohnungen

Die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB sind nur erfüllt, wenn das Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen hat.

Ob in einem Gebäude (nicht) mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach ist eine Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.

Praxis-Beispiel

Einliegerwohnung mit Küche und Bad

Dies ist der Fall bei einer Einliegerwohnung, die neben einem Wohn-/Schlafzimmer auch über eine Küchenzeile und ein Bad mit Toilette verfügt.^[1]

Existieren neben den 2 Wohnungen zusätzliche Räume, ist somit entscheidend, ob darin die zur Führung eines selbstständigen Haushalts erforderlichen Versorgungsanschlüsse für eine Küche oder Kochgelegenheit, Wasser- und Energieanschluss sowie ein Abfluss vorhanden sind.^[2]

Wichtig

Küchenausstattung ist nicht erforderlich

Nicht erforderlich ist, dass die Küche mit Möbeln und Geräten, z. B. mit einer Küchenzeile, ausgestattet ist.^[3]

Besteht nur eine Mitbenutzungsmöglichkeit in einer anderen Wohnung, ist der Begriff "Wohnung" nicht erfüllt. Dagegen kann von einer selbstständigen Wohneinheit ausgegangen werden, wenn sich die Toilette im Treppenhausflur befindet.^[4]

Gleiches gilt, wenn im Haus zwar nur 2 abgeschlossene Wohnungen vorhanden sind, aber zusätzlich auch viele weitere einzelne Wohnräume (hier: mindestens 6 zuzüglich 4 Dusch- bzw. Toilettenräume), sodass es auf die Abgeschlossenheit einer 3. Wohnung nicht ankommen kann.^[5] Unerheblich ist, ob die Räume den Anforderungen der Landesbauordnung genügen z. B. weil die Fenster keine hinreichende Belichtung und Belüftung ermöglichen.^[6]

Einzelne Wohnräume (z. B. im Dach- oder Kellergeschoss) außerhalb der 2 getrennten Wohnungen stehen dem erleichterten Kündigungsrecht nicht entgegen.^[7] Siehe auch § 75 Abs. 6 Satz 2 i. V. m. Abs. 5 Satz 1 BewG und KG Berlin^[8], wonach bei der Qualifikation als "2-Familien-Haus" Wohnungen des Hauspersonals (Pförtner, Heizer, Gärtner, Wächter usw.) nicht mitzurechnen sind.

Das erleichterte Kündigungsrecht wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in einem Haus mit 3 Wohnungen im Laufe des Mietverhältnisses die dritte Wohnung zum Zweck der einheitlichen Nutzung mit der zunächst angemieteten Wohnung hinzugemietet und die beiden Wohnungen nach außen miteinander verbunden hat, auch wenn diese Umbauarbeiten mit vertretbarem Aufwand jederzeit wieder rückgängig gemacht werden können.^[9]

Hinweis

Gelegenheit zum Zusammentreffen

Die Anwendung von § 573a BGB erfordert auch nicht, dass der Vermieter und der Mieter im Zusammenhang mit der Benutzung ihrer Wohnungen in dem Wohngebäude eine Gelegenheit zum Zusammentreffen haben; insbesondere ist nicht erforderlich, dass ein gemeinsames Treppenhaus, ein gemeinsamer Hauseingang oder sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen vorhanden sind.^[10]

Wann liegt nur ein Wohngebäude vor?

Fraglich kann im Einzelfall aufgrund der baulichen Gegebenheiten jedoch sein, ob überhaupt lediglich ein Wohngebäude i. S. d. § 573a BGB vorliegt oder ob es sich um 2 Wohngebäude handelt mit der Folge, dass eine Anwendung dieser Vorschrift ausscheidet. Maßgeblich ist insofern vor allem die Frage, ob es aufgrund der baulichen Situation insbesondere im Eingangsbereich zwangsläufig zu Kontakten zwischen den Bewohnern der beiden Komplexe kommt.

Unerheblich ist daher, ob die Komplexe "in sich verschachtelt" sind, z. B. durch eine Dachgeschosswohnung, die sich über beide Komplexe erstreckt oder durch eine gemeinsame Wasser- und Stromversorgung.^[11]

Dementsprechend kann als ein Wohngebäude auch ein Haus angesehen werden, dessen Wohnungen getrennte Eingänge haben. Eine andere Bewertung (2 Wohngebäude) setzt eine weitergehende bauliche – wenn auch äußerlich nicht erkennbare – Trennung und somit eine bauliche Situation voraus, wie sie bei 2 voneinander getrennten Wohngebäuden vorliegt. Dies kann der Fall sein

• bei je einer Wohnung in einer Doppelhaushälfte,
• bei Wohnungen in nebeneinanderliegenden, aber miteinander verbundenen Reihenhäusern und
• bei völlig voneinander getrennten Terrassenwohnungen.^[12]

Reihenhäuser und Doppelhaushälften gelten nach herrschender Meinung als selbstständige Gebäude. Dies ist nach Auffassung des LG Berlin auch dann der Fall, wenn beide Haushälften bzw. Reihenhäuser im Eigentum des Vermieters stehen, der eines davon selbst bewohnt. Ein Sonderkündigungsrecht soll dem Vermieter in diesem Fall daher nicht zustehen; so auch LG Köln^[13], wonach "ein Gebäude" i. S. v. § 573a BGB nicht vorliegt, wenn Vermieter und Mieter in nebeneinander gebauten Doppelhaushälften wohnen, die durch eine gemeinsame Brandschutzmauer getrennt sind und separate Eingänge haben. Das Vorhandensein gemeinsamer gebäudetechnischer Einrichtungen, die in einem der Häuser gelegen sind, ist insoweit nur von untergeordneter Bedeutung.^[14]

Hinweis

Zusätzliche Gewerberäume bei Selbstnutzung

Das erleichterte Kündigungsrecht besteht auch dann, wenn zwar weitere Räume vorhanden sind, die sich ...