Nach § 545 BGB gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Sache fortsetzt und der Vermieter oder Mieter seinen entgegenstehenden Willen nicht binnen einer Frist von 2 Wochen dem anderen Teil erklärt.
Ausschluss möglich
Nach allgemeiner Ansicht kann § 545 BGB vertraglich ausgeschlossen werden. Die Ausschlussvereinbarung muss allerdings eindeutig sein. Durch eine vertragliche Regelung, wonach die Mietsache nach Vertragsbeendigung an den Vermieter zurückzugeben ist, wird § 545 BGB nicht ausgeschlossen.
Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung kann der Ausschluss auch durch Formularvereinbarung erfolgen.[1] Diese muss allerdings so formuliert sein, dass ein rechtlich nicht vorgebildeter Vertragspartner den Sinn der Regelung erkennen kann.[2] Insoweit ist zwischen der Wohnraummiete und der Geschäftsraummiete zu unterscheiden.
Für die Wohnraummiete gilt:
Wirksame Klausel
Wirksam ist die Klausel: "Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung", weil die Rechtsfolge des § 545 BGB erläutert wird.[3]
Unwirksame Klausel
Die Klausel: "Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Sache vom Mieter fortgesetzt, so findet § 545 BGB keine Anwendung" ist dagegen unwirksam, weil die Vorschrift nur einem Juristen verständlich ist, der vom Inhalt des § 545 BGB Kenntnis hat.[4]
Außerdem darf der Ausschluss nicht an versteckter oder unerwarteter Stelle vereinbart werden.[5] So ist die formularmäßige Abbedingung des § 545 BGB unwirksam, wenn sie unter der Überschrift "Entschädigungspflicht nach Beendigung des Mietverhältnisses" enthalten ist.[6]
Für die Geschäftsraummiete gilt:
Bei Geschäftsraummietverhältnissen ist eine gesetzesverweisende Klausel wirksam. Es genügt, wenn vereinbart wird, dass bei "Beendigung des Mietverhältnisses § 545 BGB für beide Vertragsparteien keine Anwendung" findet. Es ist nicht erforderlich, dass die Rechtsfolge des § 545 BGB in der Klausel erläutert wird.[7]
Unwirksames Schriftformerfordernis
In einem Formularmietvertrag kann nicht wirksam vereinbart werden, dass ein Widerspruch nur wirksam ist, wenn er schriftlich ausgesprochen wird. Eine solche Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB, weil hierdurch der rechtlich unzutreffende Eindruck erweckt wird, dass mündliche Erklärungen auch dann unwirksam sind, wenn die Parteien einvernehmlich von der Schriftform abweichen wollen.
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