Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen

Zusammenfassung

Überblick

Durch die Vorschrift "Kauf bricht nicht Miete" wird sichergestellt, dass der Mieter im Besitz der Mietsache verbleibt, wenn diese veräußert wird. Das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und den Veräußerer wird beendet und ein neues Mietverhältnis zwischen Erwerber und Mieter begründet.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Nach der gesetzlichen Rechtsfolge "tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein". Geregelt ist dies in § 566 BGB.

Die häufigsten Fallen

• Sie verkaufen Ihre Immobilie, in der 4 Wohnungen vermietet sind.

  Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Maßgeblich für den Eigentümerwechsel ist die Eintragung im Grundbuch. Eine Auflassungsvormerkung genügt nicht. Alle bereits fälligen Ansprüche verbleiben beim Veräußerer, die noch nicht fälligen Ansprüche gehen auf den Erwerber über.

• Sie haben vom Mieter eine Barkaution erhalten.

  Hat der Veräußerer im Zeitpunkt des Grundbucheintrags fällige Ansprüche gegen den Mieter, kann er sich aus der Kaution befriedigen. Der Erwerber kann vom Mieter die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.

  Hat dagegen der Veräußerer keine Ansprüche gegen den Mieter, steht die Kaution dem Erwerber zu. Er kann sie vom Veräußerer herausverlangen, z. B. durch Zahlung der Kautionssumme oder Übergabe des Sparbuchs.

• Sie haben die Mietwohnung verkauft und rechnen die Betriebskosten ab.

  Hier ist zunächst zu klären, wann das Eigentum an den Erwerber übergegangen ist und zu welchem Zeitpunkt der Abrechnungszeitraum abgeschlossen war.

  1. Grundsätzlich ist der Veräußerer nicht berechtigt, eine Zwischenabrechnung zu erstellen.
  2. Der Abrechnungszeitraum ist bereits abgeschlossen. Dann muss der Veräußerer über die Betriebskosten abrechnen. Ihm stehen auch Nachzahlungsansprüche zu. Guthaben muss er erstatten.
  3. Der Abrechnungszeitraum ist noch nicht abgeschlossen. Dann muss der Erwerber abrechnen. Ihm stehen die Nachzahlungsansprüche gegen den Mieter zu, für ein Guthaben steht er ein. Der Veräußerer hat eine Mitwirkungspflicht und muss eine Abrechnung für seine Eigentumszeit erstellen.

• Sie wollen Ihrem Mieter gegenüber die Miete erhöhen.

  1. Der Veräußerer hat vor dem Eigentümerwechsel eine Mieterhöhungserklärung abgegeben. Dann kann der Erwerber die Erhöhungsrechte geltend machen.
  2. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ist auf den Abschluss der Modernisierungsarbeiten und den Zeitpunkt der Grundbucheintragung zu achten.

• Sie verkaufen die gekündigte Mietwohnung, während Ihr Mieter die Wohnung nicht räumt.

  Ist das Mietverhältnis vom Veräußerer gekündigt, kommt es darauf an, ob es zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bereits beendet war.

  Vor Vertragsbeendigung tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein, nach Mietbeendigung in das Abwicklungsschuldverhältnis. Ihm stehen dann Nutzungsentschädigung und Räumungsansprüche zu.

• Sie haben dem Mieter gekündigt, der Mieter zieht vor dem Eigentümerwechsel aus.

  Hat der Mieter den Besitz an der Mietsache vor dem Eigentümerwechsel aufgegeben, tritt der Erwerber nicht in das Mietverhältnis ein. Dies gilt auch, wenn die Kündigung unwirksam war und der Mieter ausgezogen ist, obwohl das Mietverhältnis als solches fortbestand. Der Veräußerer haftet als Vermieter wegen Nichterfüllung.

1 Rechtsfolgen des Eigentümerwechsels

1.1 Zäsur bezüglich der Ansprüche

Wird die Mietsache veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH findet keine Rechtsnachfolge statt; vielmehr kommt zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande, das allerdings denselben Inhalt wie das mit dem Veräußerer abgeschlossene Mietverhältnis hat.^[1] Mit dem Eigentümerwechsel findet also eine Zäsur statt:

• Alle bereits fälligen Ansprüche (wie rückständige Miete, Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder Beschädigung der Mietsache) verbleiben beim Veräußerer;
• die noch nicht fälligen Ansprüche gehen auf den Erwerber über.

Grundsätze

1. § 566 BGB ist eng auszulegen. Danach erfasst die Vorschrift nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen.
2. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind.
3. Ob eine bestimmte Regelung untrennbar mit dem Mietvertrag verbunden ist, richtet sich nicht nach den Vorstellungen der Parteien; maßgeblich ist vielmehr der materiellrechtliche Gehalt der Regelung.^[2]

Veräußerung an mehrere Personen

Wird das Grundstück an mehrere Personen veräußert, treten alle Erwerber in das Mietverhältnis ein.

Praxis-Beispiel

BGB-Gesellschaft

Bilden die Erwerber eine BGB-Gesellschaft, so werden alle Gesellschafter Vermieter. Treten später weitere Personen in die Gesellschaft ein und werden diese im Grundbuch einget...