Diese Kosten werden zusammenfassend meist als "Wartungskosten" bezeichnet, deren Umfang u. a. von der Art der Ausführung und dem Alter der Anlage abhängig ist. Heizungs- und Warmwasseranlagen sind gemäß § 10 Abs. 3 EnEV sachgerecht zu warten und instand zu halten. Wartungs- und Instandhaltungsmaßnahmen dürfen grundsätzlich nur von Personen vorgenommen werden, welche die notwendigen Fachkenntnisse und Fertigkeiten besitzen.
Zur Wartung gehören folgende Maßnahmen:
- Überprüfen und Einstellen der Feuerungseinrichtungen, Reinigen und Einstellen des Brenners einschließlich der Kosten kleiner Instandhaltungsarbeiten wie Austausch von verschleißanfälligen Kleinteilen, z. B. Dichtungen, Filter, Düsen[1]
- Überprüfen der zentralen regeltechnischen Einrichtungen, Probeläufe, Messungen der Abgaswerte und der Abgastemperaturen, Kontrolle und Nachfüllen des Wasserstands
Prüfung der Dichtigkeit der Gasleitungen im Gebäude, die vom Zähler zu den Gasetagenheizungen in den Mieträumen führen.[2]
Nach den technischen Regeln für Gasinstallationen (DVGW-TRGI 2008) ist für die Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen ein 12-Jahres-Rhythmus vorgeschrieben. Dabei rechtfertigt allein das hohe Alter eines Gebäudes keinen kürzeren Turnus. Lässt der Vermieter die Dichtigkeitsprüfung im 5-jährigen Turnus durchführen, verstößt er damit gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) und kann die entstandenen Kosten nicht auf die Mieter umlegen.[3]
Klausel zur jährlichen Wartung der Therme
Eine Klausel, die den Mieter auf seine Kosten zur jährlichen Wartung der Therme verpflichtet, ohne eine Kostenobergrenze vorzugeben, ist wirksam, da sie den Mieter nur zur Übernahme der Kosten solcher Wartungsarbeiten verpflichtet, die ohnehin zu den nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten gehören und es auch bei der Umlage dieser Kosten kein Erfordernis gibt, eine Obergrenze zu vereinbaren.[4] Eine vertragliche Verpflichtung zur Übernahme von Wartungskosten ist im Hinblick auf die Regelung des § 2 BetrKV als üblich anzusehen.[5]
Instandhaltungskosten
Von den umlagefähigen Wartungskosten streng zu trennen sind die nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (z. B. Einbau einer neuen Pumpe oder Reparatur des Brenners). Werden diese Reparaturen zusammen mit Wartungsarbeiten durchgeführt, sind die Kosten der Reparatur aus dem Gesamtbetrag der Kosten herauszurechnen.
Gesonderte Abrechnung von Reparatur und Wartung
Um Streitigkeiten vorzubeugen, ist daher zu empfehlen, den Fachbetrieb anzuweisen, die Beträge für Reparatur und Wartung auf der Rechnung möglichst gesondert auszuweisen.
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