Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Sanderneuerung, der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Umlage auch, wenn Garten nicht genutzt wird
Die Gartenpflege dient der Pflege des Erscheinungsbilds des Grundstücks. Die Kosten für die Pflege der gemeinschaftlichen Gartenfläche eines Mehrfamilienhauses können daher auch dann umgelegt werden, wenn der Mieter den Garten nicht nutzt oder nutzen kann.[1]
Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV nicht danach differenziert, ob der betreffende Mieter den entsprechenden Gartenanteil selbst nutzen kann oder dieser an ihn mitvermietet ist. Für eine Umlage der Kosten ist daher ausreichend, dass der Gartenanteil den Gesamteindruck des Anwesens und damit auch die Wohnqualität für die in dem Anwesen wohnenden Mieter günstig beeinflusst.
Diese Grundsätze gelten auch für eine Dachbegrünung. Auch hier kommt es nicht darauf an, ob diese Grünfläche vom Mieter genutzt werden kann. Entscheidend für die Umlagemöglichkeit ist vielmehr, ob die Grünfläche das Wohnanwesen insgesamt verschönert und deshalb geeignet ist, die Wohnqualität zu verbessern, d. h. es muss zumindest ein gewisser "Wohlfühleffekt" eintreten. Dies ist allerdings dann nicht der Fall, wenn die Begrünung vom Mieter nicht wahrgenommen werden kann, z. B. weil die Dachfläche nicht einsehbar ist.[2] Ausgeschlossen ist eine Umlage auch dann, wenn die Gartenfläche dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen ist.[3]
Gleiches gilt für Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet sind. In diesem Fall fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.[4]
10.1 Umfassende Pflegearbeiten
Zur Pflege gärtnerisch angelegter Flächen i. S. v. § 2 Nr. 10 BetrKV gehört insbesondere
- das Rasenmähen,
- das Düngen,
- Bewässern und
- Säubern der Rasenfläche,
- Unkraut entfernen,
- erforderlichenfalls auch das Nachsäen bzw. die Neuanlage der Rasenfläche,
- das Beschneiden der Bepflanzung (Hecken, Büsche und Bäume),
- das Fällen von kranken oder morschen Bäumen und Sträuchern einschließlich des Abtransports[1],
- das Abfahren von Gartenabfällen,
- das Entasten eines Baums[2],
- ferner die notwendige Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baums, selbst wenn dies zu einer erheblichen Belastung des Mieters führt, da diese Kosten in vollem Umfang im Jahr der Entstehung umgelegt werden dürfen.[3]
Umlagefähig ist auch der Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind, da die ordnungsgemäße Bewirtschaftung eines Grundstücks auch eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraussetzt.[4]
10.2 Rund um den Rasenmäher
Nicht zu den Betriebskosten gehören die Anschaffungskosten eines Rasenmähers.[1] Dagegen sind die Betriebskosten des Rasenmähers, z. B. für Betriebsstoffe und Wartung, ansatzfähig.[2] Ebenso Reparaturkosten, da es sich hierbei nicht um Reparaturen am Mietobjekt handelt, sondern die Reparatur zur Pflege der gärtnerischen Anlage notwendig ist.[3] Nach einem Urteil des AG Berlin-Lichtenberg sind ausnahmsweise die Kosten der Ersatzbeschaffung für einen Rasenmäher als Kosten der Gartenpflege umlagefähig, wenn die Ersatzbeschaffung günstiger als die Reparatur ist.[4]
Umlage von Anschaffungskosten für Maschinen
Nach neuerer Auffassung können auch die Anschaffungskosten von maschinellen Arbeitshilfen angesetzt werden, da auch dann die Kosten auf Dauer immer noch niedriger sind als bei einer (ebenfalls zulässigen) Beauftragung eines Fremdunternehmers oder bei einer Umlage der Lohnkosten für eine rein manuelle Ausführung:
- Laubsauger[5]
- Schneeräumgerät[6]
- Häcksler (str.)[7]
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