Betriebskosten richtig zuordnen / 3.11 Kosten der Beleuchtung, § 2 Nr. 11 BetrKV | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Georg Hopfensperger

§ 2 Nr. 11 BetrKV

Zitat

die Kosten der Beleuchtung,

hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

Der umlagefähige "Allgemeinstrom" umfasst nur die für die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen (also für gemeinsam genutzte Gebäudeteile und die Außenbeleuchtung) anfallenden Stromkosten. Betroffen sind z. B. Dachböden, Fahrradkeller, Hausflure, Kellergänge, Parkplätze, Stellplätze, Treppenhaus, Trockenräume, Waschküchen und Zugänge, soweit sie allen Bewohnern gleichermaßen zur Verfügung stehen.

Können Flächen wie z. B. Stell- oder Tiefgaragenplätze nur von einzelnen Mietern genutzt werden, sind die Stromkosten über einen Zwischenzähler zu erfassen und vorweg abzuziehen. In der Betriebskostenabrechnung sind die Gesamtkosten ebenfalls anzugeben, anderenfalls ist die Abrechnung formell unwirksam.^{^[1]}

Die Position Allgemeinstrom in der Betriebskostenabrechnung

Die Position "Strom Allgemein" genügt den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht.^{^[2]} Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten setzt eine Zusammenfassung der Einzelkosten voraus, die derselben Kostenart zugehörig sind. Eine Kostenposition, die undifferenziert mehrere Kostenarten umfasst (hier: "Strom Allgemein" für Stromkosten der Entwässerung, Heizung und Beleuchtung), macht es dem Mieter unmöglich, schon aus der Abrechnung selbst zu ersehen, ob ausschließlich umlagefähige Kosten berechnet wurden.^{^[3]} In diesen Fällen muss der Vermieter aufteilen in z. B. "Allgemeinstrom/Entwässerung" oder "Allgemeinstrom/Heizung" und die Kosten für die Beleuchtung des Heizungsraums, der nicht allen Mietern zugänglich ist, nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlegen.^{^[4]}

Gemischte Nutzung

Eine Umlage nach der Wohnfläche ist auch dann zulässig, wenn Stromkosten für gemeinsam von Wohnraum- und Gewerbemietern benutzte Zugänge entstehen und die Kosten des Gewerbebetriebs nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.^{^[5]} Andernfalls sind die Kosten über Zwischenzähler separat zu erfassen und vorweg abzuziehen (z. B. besonders starke Nutzung des Flurlichts durch Gewerbebetrieb).^{^[6]}

Welche Positionen der Kosten für die Beleuchtung sind umlagefähig?

Diese Positionen können umgelegt werden

Kosten für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile^{^[7]}
Kosten für die Beleuchtung der Tiefgarage, Stellplätze und Parkplätze, wenn und soweit der Mieter den Stell- oder Garagenplatz tatsächlich nutzt^{^[8]}
Kosten der Beleuchtung von Zuwegen, soweit die Leuchten auf privatem Grund stehen^{^[9]}
Stromkosten für die Außenbeleuchtung^{^[10]}
Kosten für die Hausnummern- und/oder Klingeltableaubeleuchtung^{^[11]}
Stromkosten eines Notstromaggregats^{^[12]}
Die Kosten der Beleuchtung für den Heizungskeller gehören zu den Beleuchtungskosten.^{^[13]}

Diese Positionen können nicht umgelegt werden

Kosten für die Beleuchtung von Räumlichkeiten, die nur von einzelnen Mietern benutzt werden (z. B. Keller, Garagen, Hobbyräume etc.). Diese Kosten sind durch Zwischenzähler zu ermitteln und den Mietern in Rechnung zu stellen, die die Räumlichkeiten nutzen.^{^[14]}
Stromkosten der Entlüftungsanlage^{^[15]}
Kosten für den Austausch von Glühbirnen, Leuchtstoffröhren, Sicherungen^{^[16]}
Kosten für die Reparatur defekter Beleuchtungsanlagen, hier handelt es sich um Instandhaltungskosten^{^[17]}
Die Stromkosten für die Gemeinschaftsantenne werden von § 2 Nr. 15 BetrKV erfasst.
Stromkosten für Baumaßnahmen oder außerordentliche Reinigungsarbeiten^{^[18]}