Zusammenfassung
Der Vermieter ist verpflichtet, Abflussverstopfungen unverzüglich zu beseitigen; jeder Mieter, dessen Wohnung von der Verstopfung betroffen ist, kann den Vermieter hierauf in Anspruch nehmen.
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Außerdem haben diese Mieter Gewährleistungsansprüche nach §§ 536 ff. BGB, weil die Abflussverstopfung als Mangel der Mietsache gilt.
1 Gesetzliche Regelung
1.1 Schadensersatzanspruch des Vermieters
Ist die Verstopfung von einem der Mieter verursacht und verschuldet worden, so kann der Vermieter diesen Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Der schuldhaft handelnde Mieter kann seinerseits keine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Die Rechte der übrigen Mieter bleiben hiervon aber unberührt.
1.2 Beweislast
Der Vermieter muss beweisen, dass die Verstopfung von einem der Mieter verursacht und verschuldet worden ist. Eine unklare Schadensursache geht zulasten des Vermieters. Gleiches gilt, wenn zwar feststeht, dass der Schaden entweder von der einen oder von der anderen Mietpartei verursacht worden ist, aber nicht aufgeklärt werden kann, wer von den möglichen Verursachern die Verstopfung tatsächlich herbeigeführt hat. Mehrere Mietparteien können nur dann zusammen in Anspruch genommen werden, wenn feststeht, dass jede der Parteien an der Schadensentstehung schuldhaft beteiligt war.[1]
1.3 Schadensersatzanspruch des Mieters
Wird ein Mieter durch eine Abflussverstopfung geschädigt, so kann er den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn den Vermieter an der Verstopfung ein Verschulden trifft. Ein solches Verschulden kann angenommen werden, wenn der Vermieter weiß, dass es wegen der Besonderheit der Rohranlage immer wieder zu Ablagerungen von Schmutz und Kalk kommt und wenn er dennoch keine regelmäßige Überprüfung und Reinigung der Rohranlage durchführen lässt.[1]
2 Vertragliche Regelungen
Die Bestimmung eines vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrags über Wohnraum, nach der, wenn bei Kanal- oder Leitungsverstopfungen in dem Hause, in dem sich die Mietwohnung befindet, der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann, alle Mieter anteilig für die Schadensbehebung haften, ist unwirksam.[1]
Gleiches gilt für Klauseln, nach denen alle Mieter anteilig haften mit Ausnahme derjenigen, die sich bezüglich ihrer Verursachung entlasten können.
Durch Individualvertrag kann eine anteilige Haftung ebenfalls nicht begründet werden, weil dann alle Verträge mit einer entsprechenden Klausel abgeschlossen werden müssen; gerade hierdurch wird der Formularcharakter begründet.
3 Rohrreinigungskosten als Betriebskosten
Der Vermieter kann zur Verhinderung von Kalk- und Schmutzablagerungen in regelmäßigen Zeitabständen eine Rohrreinigung durchführen.[1] Die hierfür entstehenden Kosten können dann als Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV – dort Nr. 17 "Sonstige Betriebskosten" – auf die Mieter anteilig umgelegt werden (streitig), falls im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Mieter anteilige Betriebskosten zu tragen hat.
Im Vertrag nennen
Ist eine solche Kostenumlage beabsichtigt, so wird empfohlen, die Kostenposition "Rohrreinigung" im Mietvertrag ausdrücklich aufzuführen.
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