20.10.2015 | Top-Thema Nachbericht Expo Real 2015 - Gute Stimmung, große Herausforderungen

Themen der Expo Real 2015: Marktrends und Investmentmodelle

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Die Stimmung auf der Expo Real 2015 war gut, wenngleich nicht euphorisch. Die Märkte boomen, doch die Branche steht vor großen Herausforderungen. Die Haufe Online-Redaktion hat ein paar Messe-Eindrücke in einem Video festgehalten.

München, Oktober, Expo Real: Wie in jedem Herbst seit 1997 fanden sich auch in diesem Jahr Immobilienmarktakteure aus aller Welt pünktlich zur internationalen Immobilien- und Investmentmesse ein. Drei Messetage, dicht getaktete Termine, tausende Immobilienmarktakteure, Gespräche an jedem Stand, hochkarätig besetzte Diskussionsrunden. Keine Frage, die Expo Real ist wichtig und dies längst nicht nur, weil sich hier so leicht alte Kontakte pflegen, neue aufbauen und vielfach auch Geschäfte anbahnen lassen. Die Münchner Gewerbeimmobilienmesse ist vor allem ein Ort, um sich über drängende Themen in der Immobilienwirtschaft auszutauschen – und solche gibt’s in diesem Herbst zur Genüge.

Wunderbare Zeiten für Verkäufer

In der Tat hat die Branche aktuell mit Herausforderungen zu kämpfen. So unter anderem mit dem hohen Anlagedruck, hohen Preisen und niedrigen Renditen. Die Zentralbanken halten auch im Jahr Sieben nach Lehman an der Niedrigzinspolitik fest; von einem "normalen Marktzyklus" kann schon lang nicht mehr die Rede sein. So ist – mangels alternativen Kapitalanlagen mit vergleichbarem Risikoprofil – viel Geld im Markt, das nach Immobilieninvestments sucht. Die Folge: Die Preise sind hoch und steigen weiter, die Renditen sind entsprechend gering - Tendenz: weiter fallend. Eine Gemengelage, die die meisten etablierten europäischen Immobilienstandorte auszeichnet und konservativ gestimmte Investoren das Fürchten lehrt. Dennoch läuft das Transaktionsgeschehen rund. Gemäß den vorläufigen Zahlen von JLL etwa beläuft sich das Transaktionsvolumen für europäische Gewerbeimmobilien allein im dritten Quartal dieses Jahres auf 59,3 Mrd. Euro – gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum ein Plus von 24 Prozent. Besonders beliebt als Zielort für Immobilieninvestments ist dabei Deutschland: Hier hat sich das Transaktionsvolumen im dritten Quartal gegenüber dem dritten Quartal 2014 mehr als verdoppelt. Für das Gesamtjahr rechnen die meisten großen Maklerhäuser mit neuen Rekordzahlen. Auch auf der Expo Real wird munter gehandelt. "Während der drei Tage Expo Real ist das ein oder andere Objekt oder Portfolio im Bieterverfahren um das 1- bis 1,5-Fache teurer geworden. In drei Tagen!", berichtet Andreas Schulten, Bulwiengesa. "Wir Marktanalysten wenden uns da einerseits mit großem Unbehagen ab – andererseits betreffen diese Ausreißer ja nur fünf bis zehn Prozent des institutionellen Investmentmarktes oder sogar nur 0,05 Prozent des deutschen Immobilienbestands."

Bei Investitionen ist Kreativität gefragt

Die Frage ist indes, ob es bei diesen Zahlen bleiben wird – denn es gilt als sicher, dass die Zinsen in absehbarer Zeit nicht, oder wenn überhaupt, dann nur unwesentlich steigen werden. Der Drang ins Betongold dürfte somit weiter anhalten; zumal institutionelle Anleger wie Pensionskassen und Versicherungen mangels anderer renditebringender Investitionen ihre Immobilienquoten erhöhen, was den Druck weiter erhöht. Schon jetzt ist in Marktberichten zu lesen, dass die "Risikoneigung" institutioneller Investoren steige. So sprachen Messebesucher denn auch von "wunderbaren Zeiten für Verkäufer von Immobilien". "Es gibt so gut wie kein Produkt auf dem Markt", sagt Karsten Medla, Geschäftsführender Gesellschafter der Sontowski & Partner GmbH. "Selbst schwierige Immobilien haben ihren Käufer gefunden."
Da das Angebot an rentablen Anlagen gering ist, gehen manche Anlegergruppen neue Wege: Die Immobiliensparten großer Versicherer, etwa die Allianz Real Estate, betätigen sich nicht nur als Immobilieninvestor- und Bestandshalter, sondern zunehmend auch als Immobilienfinanzierer. Andere Investoren wiederum steigen als Kreditgeber in Projektentwicklungen ein. "Die Finanzierung einer Projektentwicklung erfordert in der Regel einen sukzessiven Kreditabruf parallel zum Baufortschritt. Daher sind insbesondere solche Investoren begehrt, mit denen sich bereits für die Realisierungsphase eine baubegleitende Zahlung vereinbaren lässt", berichtet Gordon Gorski, Geschäftsführer der Hochtief Projektentwicklung. Hier zeigten sich Institutionelle als Endinvestoren "sehr aufgeschlossen": "Über einen sogenannten Forward Purchase gehen sie dabei eine Partnerschaft mit dem Projektentwickler ein, bei der sie durchaus ihre Vorstellungen in die Planung und Realisierung einbringen. Das schafft Spielraum für beide Seiten."

Optimierung des Bestands: Sanieren ist nicht genug

Wieder andere Profianleger denken derweil: Wenn schon investieren, dann doch besser in die Optimierung des eigenen Bestands. Ein Trend, der sich rasch ausbreitet – so zählte die Revitalisierung zu den viel diskutierten Themen in München. "Zwar kann man heute viele Immobilien mit großem Gewinn verkaufen, weil die Nachfrage sehr hoch ist – doch stellt sich ja anschließend die Frage, wohin mit dem Erlös? Neue Immobilien zu hohen Preisen kaufen?", gibt Peter Tzeschlock, Vorstand der Drees & Sommer AG, zu bedenken. "Sinnvoller ist da in vielen Fällen, den Bestand zu optimieren, beispielsweise Bürogebäude aus den 70er- oder 80er-Jahren energetisch aufzurüsten und an die veränderten Bedürfnisse der Mieter anzupassen." Dabei müsse für die Restrukturierung oftmals nicht einmal Leerstand in Kauf genommen werden, sagt Tzeschlock: "Durch "Umschichtung" der Mieter im Gebäude kann die Revitalisierung auch Stockwerk für Stockwerk erfolgen."

Richtig revitalisieren

Um zu vermeiden, dass ein Refurbishment zum finanziellen Desaster für den Bauherren wird (nicht umsonst heißt es in der Branche "Revitalisierung, das letzte Abenteuer in Deutschland"), ist indes viel Know-how vonnöten. Tzeschlock empfiehlt Bauherren daher, sich Unterstützung von Unternehmen an Bord zu holen, die sie bei allen für den Revitalisierungsprozess wichtigen Schritten begleiten, "Engineering aus einer Hand" bieten und das Projekt optimal steuern können. Grundsätzlich bieten Revitalisierungen aus Sicht von Tzeschlock erhebliches Renditepotenzial: "Denn in vielen Toplagen werden die Flächen für Neubauten knapp, bei einem Abriss der alten Gebäude wird häufig nicht mehr das gleiche Bauvolumen genehmigt. Mit einem schlüssigen Entwicklungskonzept lässt sich fast jede städtische Bestandsimmobilie rentabel am Markt repositionieren. Die Flächen sind vorhanden und wenn das Objekt mit einer guten Lage punktet, empfehlen wir, diese aufzuwerten." Dafür müssten "Look & feel", Flexibilität, Komfort und niedrige Nebenkosten genau auf den jeweiligen lokalen Markt abgestimmt werden – schließlich stehe die Bestandsimmobilie in Konkurrenz zu Neubauten – und könne nur dann wettbewerbsfähig bleiben, wenn sie heutige Mietanforderungen erfüllt. "Das bedeutet auch, dass eine ausschließlich energetische Sanierung meist nicht ausreicht", so Tzeschlock. Eine Investitionsanalyse helfe, das Budget zielgerichtet einzusetzen. Ingenieurstechnische Aspekte wie zum Beispiel die Qualität der Bausubstanz oder energieeffiziente Anlagen sind heute nicht mehr von wirtschaftlichen und strategischen Fragestellungen zu trennen: "Sichere Investitionsentscheidungen gibt es nur, wenn alle Faktoren in einer Wirtschaftlichkeitsanalyse berücksichtigt werden."

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Schlagworte zum Thema:  Immobilienwirtschaft, Revitalisierung, Investment Management, Expo Real, Investment, Digitalisierung

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