07.02.2013 | Top-Thema Klein- und Mittelstädte: Wo lohnt Investment in Wohnimmobilien?

Süd-Städte bis 100.000 Einwohner

Kapitel
Bei den Städten bis 100.000 Einwohnern im Süden ist Tübingen weit vorne mit dabei.
Bild: Bürger- und Verkehrsverein Tübingen

Insgesamt gibt es in Süddeutschland 130 Städte mit einer Einwohnerzahl zwischen 30.000 und 99.999. In diesem Wohnimmobilien-Szenario beschränkt sich die Ausgabe der Ergebnisse auf die geeignetsten 25 Prozent der 130 Städte.

Dies sind 32 Städte, die hier mit Daten und Standortprofilen vorgestellt werden. Zu Süddeutschland zählen dieser Studie nach folgende Bundesländer: Rheinland-Pfalz, Hessen, Thüringen, Sachsen, Saarland, Baden-Württemberg und Bayern.
Unter die besten 25 Prozent der geeignetsten Mittelstädte Süddeutschlands drängen sich die Städte Konstanz und Friedrichshafen im Urlaubsgebiet Bodenseeraum auf den Rängen 4 und 6 ganz nach vorne.

Insgesamt liegen auch in diesem Szenario die besten Städte sowohl in den Speckgürteln der Großstädte München und Frankfurt am Main, aber auch in eher ländlichen Regionen wie dem Bodenseeraum. Dabei werden Städte in den Speckgürteln der Ballungsräume tendenziell eher für Großprojekte infrage kommen und die solitären Mittelstädte wahrscheinlich eher für kleinere Projekte auch privater Investoren. Auch dieses Szenario zeigt die Vielzahl an Möglichkeiten, die sich abseits der Großräume bieten.
Erwähnt werden sollen exemplarisch Speyer auf Rang 12 und Offenburg auf Rang 21, die ebenfalls positive Entwicklungen und Prognosen vorweisen können, die Nachholbedarf im Wohnungsbau zeigen und insgesamt ein hohes Potenzial im Wohnungsbau bieten können. Auf den ersten Rangplätzen liegen jedoch die Städte Bad Homburg v. d. Höhe, Oberursel und Germering, die direkt an den Stadträndern Frankfurts am Main und Münchens liegen und von der Nähe zu diesen äußerst wohlhabenden Zentren profitieren.

Städte von 30.000 bis 100.000 Einwohner
1.Bad Homburg v. d. Höhe 
2.Oberursel (Taunus) 
3.Germering 
4.Konstanz 
5.Neu-Isenburg 
6.Friedrichshafen 
7.Tübingen 
8.Erding 
9.Rüsselsheim 
10.Bensheim 
11.Langen (Hessen)
12.Speyer 
13.Bad Vilbel 
14.Hofheim (Taunus) 
15.Singen (Hohentwiel) 
16.Ravensburg 
17.Bad Nauheim 
18.Esslingen (Neckar) 
19.Rodgau 
20.Filderstadt

Rang 4 (Süden): Konstanz
Mit 85.000 Einwohnern gehört Konstanz zu den großen Städten dieses Szenarios und liegt direkt im Urlaubsgebiet des Bodenseeraums. Allein in den Jahren von 2008 bis 2010 hat die Bevölkerungszahl um 2,5 Prozent zugenommen. Diese sehr positive Entwicklung könnte sich auch weiterhin bis zum Jahr 2025 fortsetzen. Die Verkehrsanbindung ist mit Autobahnanschluss und IC/ICE-Anschluss im Stadtgebiet sehr gut. Konstanz ist Universitätsstadt.
Die sozialen Bedingungen sowohl in der Stadt als auch in der Region sind gut. Dafür sprechen die niedrige Arbeitslosenquote, die niedrige SGB-II-Quote und die niedrige Insolvenzrate. Lediglich die Kriminalitätsrate im Landkreis liegt leicht über dem Durchschnitt. Sowohl das Bruttoinlandsprodukt als auch das verfügbare Einkommen liegen sehr leicht unter dem Mittelwert der anderen Städte dieser Gruppe. Dabei haben sich beide Faktoren in den letzten Jahren zwar positiv, jedoch unterdurchschnittlich gut entwickelt. In die Stadt sind deutlich mehr Menschen zugezogen als fortgezogen.
Der Anteil der Wohnungen je 1.000 Einwohner ist noch relativ gering, wobei sich dieser Wert in den letzten Jahren sogar noch verringert hat. Offensichtlich hat der Wohnungsbau mit der positiven Bevölkerungsentwicklung nicht Schritt gehalten. Die Zahl der Baugenehmigungen im Wohnungsbau je 1.000 Einwohner ist überdurchschnittlich hoch und deutet darauf hin, dass der Nachholbedarf in diesem Segment bekannt ist. Für das Jahr 2025 wird ein weiterhin hoher Neubaubedarf prognostiziert. Die positive Bevölkerungsentwicklung und Bevölkerungsprognose könnten Konstanz insbesondere aufgrund des vorhandenen Wohnraumbedarfs sowie der positiven Neubaubedarfsprognose attraktiv für den Wohnungsbau machen.

Rang 7 (Süden): Tübingen
Auch Tübingen zählt mit fast 90.000 Einwohnern zu den großen Städten dieser Gruppe. Keine andere Stadt kann in den letzten Jahren eine so hohe Zunahme der Bevölkerungszahl vorweisen. Auch die Bevölkerungsprognose für das Jahr 2025 sagt eine weitere Steigerung voraus. Die Verkehrsinfrastruktur ist gut. Tübingen ist Universitätsstadt mit einem überdurchschnittlich hohen Anteil an Schulabsolventen mit allgemeiner Hochschulreife. Sämtliche soziale Faktoren wie Arbeitslosenquote, SGB-II-Quote, Insolvenzrate und Kriminalitätsrate weisen auf geringe soziale Probleme hin.
Der Wohlstandsindikator Bruttoinlandsprodukt zeigt in letzter Zeit durchschnittliche Werte bei einer ebensolchen Entwicklung. Der Kaufkraftindikator verfügbares Einkommen ist ebenfalls durchschnittlich und hat sich positiv, jedoch unterdurchschnittlich entwickelt. Die Zahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner ist sehr niedrig und hat sich in den letzten Jahren sogar noch verringert. Dies deutet auf einen erheblichen Nachholbedarf im Wohnungsbau hin. Dieser könnte bereits erkannt sein, worauf die relativ hohe Zahl an Baugenehmigungen im Wohnungsbau hinweist. Für das Jahr 2025 wird eine leicht überdurchschnittliche Neubaubedarfsprognose abgegeben. Bei sehr positiver Bevölkerungsentwicklung und positiver Bevölkerungsprognose in der durchschnittlich wohlhabenden Stadt Tübingen könnten der Nachholbedarf im Wohnungsbau sowie die leicht positive Neubaubedarfsprognose ausschlaggebend für Investitionen in diesem Bereich sein.

Fazit
Nicht alle in der Rangfolge vorne stehenden Städte und Gemeinden entsprechen möglicherweise auf den ersten Blick den an sie gestellten Anforderungen. Dies kann daran liegen, dass die Ergebnisbildung ein mathematischer Prozess ist. Hierbei können etwa wichtige Standortfaktoren von vielleicht mehreren nicht so wichtigen Standortfaktoren, die jedoch sehr positive Werte aufweisen, überkompensiert werden. Dies ist letztlich eine Frage der Faktorenauswahl sowie ihrer Gewichtung.
Trotz der oben gemachten Einschränkungen lassen sich in einem breiten Rahmen Tendenzen durch diese Studie gut erkennen. Nicht repräsentative Beobachtungen, die wir bei unseren Beratungen gemacht haben, zeigen, dass sich die Analysen relativ stabil gegenüber kleineren Variationen erweisen. Das heißt, zum Beispiel die Veränderung der Höhe der Gewichtungsfaktoren einzelner Faktoren in einem gewissen Rahmen (zehn bis 20 Prozent) hat in der Regel keinen radikalen Einfluss auf die Analyseergebnisse.

Henner Lüttich

Dipl.-Kfm. und Immobilienwirt, berät mit seiner Contor GmbH Unternehmen und Investoren bei der Standortsuche, Städte und Regionen bei der Analyse ihrer Standorte und erstellt Standort- und Wirtschaftsstudien für renommierte Zeitschriften. Neben detaillierten Standortanalysen mittels multivariater statistischer Verfahren bietet er Standort­Rankings nach dem Contor-Regio-Modell an, mit dem Rankings innerhalb kürzester Zeit erstellt, diskutiert und variiert werden können. Die Studie „Wohnimmobilien-Potenziale“ basiert auf dem Contor-Regio-Modell und ist neu als Buch mit 297 Seiten erschienen. Sie kann über den Buchhandel oder direkt beim Autor über www.thema-standortanalyse.de bezogen werden.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsmarkt, Immobilieninvestition

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