07.02.2013 | Top-Thema Klein- und Mittelstädte: Wo lohnt Investment in Wohnimmobilien?

Großstädte bis 250.00 Einwohner

Kapitel
Nach Freiburg ist Heidelberg die gefragteste Großstadt im Süden.
Bild: Cornerstone/pixelio.de

Das nächste Szenario der Städte mit 100.000 bis 250.000 Einwohnern bietet bereits deutlich mehr Abwechslung. Obwohl eine deutliche süddeutsche Dominanz bei den Städten des bes­ten Quartils zu erkennen ist, ist die räumliche Verteilung groß.

Hier findet sich unter den besten 25 Prozent des Rankings vielleicht die ein oder andere Stadt, mit der auf den ersten Blick nicht unbedingt zu rechnen war. Dies liegt natürlich auch daran, dass bereits 53 Städte in dieser Gruppe liegen. Damit ist der Überblick nicht mehr so einfach herzustellen und diese Städte sind in den Medien nicht mehr so präsent.

Auch in den meisten Marktreports kommen diese Städte gar nicht mehr vor. Dass Freiburg ein sehr guter Standort für Wohnimmobilien sein könnte, ist wahrscheinlich bekannt und wird durch den Rang 1 in diesem Szenario bestätigt. Dass andere Städte jedoch so weit vorne im Ergebnis platziert sind, wird dann erst durch einen Blick auf die Daten und Verhältnisse in diesen Städten erhärtet.

Städte von 100.000 bis 250.000 Einwohner
1.Freiburg
2.Heidelberg
3.Darmstadt
4.Ingolstadt
5.Heilbronn
6.Ludwigshafen
7.Paderborn
8.Offenbach am Main
9.Ulm
10.Regensburg
11.Erlangen
12.Mainz
13.Reutlingen

Ausgewählt: Heidelberg (Rang 2)
Heidelberg ist mit seinen etwa 150.000 Einwohnern eine Stadt mittlerer Größe in diesem Szenario. Die Stadt bietet nicht nur Möglichkeiten für private Investoren und kleine Wohnungsbaugesellschaften, sondern durchaus auch das Potenzial, größere Projekte zu planen und durchzuführen. Im Gegensatz zum Durchschnitt der Städte dieses Szenarios hat die Bevölkerungszahl in den Jahren von 2008 bis 2010 nicht stagniert, sondern ist um ein Prozent gestiegen. Diese positive kurzfristige Tendenz wird erweitert durch eine Bevölkerungsprognose bis zum Jahr 2025, die ein Wachstum um zwei Prozent vorhersagt.
Dies ist umso bemerkenswerter, da für die meisten Städte eine negative Bevölkerungsprognose abgegeben wird. Mit Autobahnanschluss und IC/ICE-Anschluss ist die Stadt jederzeit gut erreichbar. Dies gilt allerdings für die meisten Städte dieser Größenklasse. Heidelberg ist Universitätsstadt, und 50 Prozent der Schulabgänger haben die allgemeine Hochschulreife.
Während die meisten Städte dieses Szenarios ebenfalls Universitätsstädte sind, ist der hohe Anteil an Abiturienten an den Schulabgängern ein herausragender Wert. Im Zusammenhang mit der Universität besteht so die Möglichkeit, junge, gebildete Menschen an die Region zu binden. Bildung steigert die Attraktivität der Region für Unternehmen. Der Anteil der Menschen etwa, die Grundsicherung nach dem Sozialgesetzbuch II (SGB II) erhalten sowie die Zahl der beantragten Insolvenzverfahren je 1.000 Einwohner ist im Vergleich mit den anderen Städten der Gruppe sehr niedrig. Die Stadt scheint demnach mit relativ geringen sozialen Problemen behaftet.
Dazu passt die unterdurchschnittliche Kriminalitätsrate. Heidelberg gehört zu den Städten mit überdurchschnittlichem Bruttoinlandsprodukt in denen das BIP in den letzten Jahren auch überdurchschnittlich stark gestiegen ist. Wenn man das Bruttoinlandsprodukt als Wohlstandsindikator akzeptiert, wie es meist der Fall ist, gehört Heidelberg damit zu den wohlhabenderen Großstädten in Deutschland. Auch das verfügbare Einkommen und damit der Konsum- oder Kaufkraftindikator liegt deutlich über den Werten der meisten anderen Städte.
Der überdurchschnittlich hohe Wanderungssaldo besagt, dass mehr Menschen in die Stadt ziehen als aus der Stadt fortziehen. Der Anteil der Wohnungen je 1.000 Einwohner liegt deutlich unter dem Mittelwert der anderen Städte dieses Szenarios. Dies legt einen erheblichen Nachholbedarf im Wohnungsbau nahe. Dabei hat sich die Zahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner in den letzten Jahren noch leicht verringert. Offensichtlich hat der Wohnungsbau mit der Zuwanderung in die Stadt und der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung nicht mitgehalten. Für das Jahr 2025 wird mit einem Neubaubedarf im Wohnungsbau gerechnet, der deutlich über dem Durchschnitt liegt. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass Heidelberg große Chancen im Bereich Wohnungsinvestment aufweist.

Paderborn (Rang 7)
Auch Paderborn gehört zu den Städten mittlerer Größe in diesem Szenario mit einer Einwohnerzahl von nicht ganz 150.000. Ähnlich wie in Heidelberg ist auch hier die Einwohnerzahl in den letzten Jahren um ein Prozent und damit überdurchschnittlich im Vergleich mit den anderen Städten dieser Gruppe gestiegen. Die Prognose für die Entwicklung der Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2025 fällt für Paderborn äußerst positiv aus. Die Verkehrsinfrastruktur ist mit Autobahn- und IC/ICE-Anschluss in der Stadt sehr gut.
Auch Paderborn ist Universitätsstadt. Der Anteil der Abiturienten an den Schulabgängern ist unterdurchschnittlich. Bei diesem Faktor werden die Daten der Landkreise zugrunde gelegt. Bei einem Vergleich mit Heidelberg muss beachtet werden, dass Heidelberg zu den kreisfreien Städten gehört, der Landkreis Paderborn jedoch auch weitere neun Städte und Gemeinden im eher ländlichen Bereich einbezieht.
Der Arbeitslosenanteil in der Stadt liegt unter dem Durchschnitt. Die SGB-II-Quote und die Insolvenzrate im Landkreis Paderborn liegen ebenfalls unter dem Mittelwert der anderen Regionen dieser Gruppe. Zusammen mit der niedrigen Kriminalitätsrate kann man also auch in Paderborn und Umgebung davon ausgehen, dass die sozialen Probleme relativ gering sind. Das Bruttoinlandsprodukt ist in den letzten Jahren deutlich überdurchschnittlich gestiegen. Der Wohlstand in der Region ist zwar nicht so hoch, zeigt aber eine sehr positive Entwicklung. Das verfügbare Einkommen und seine Entwicklung liegen nur minimal unter dem Durchschnitt der anderen Städte.
Der leicht positive Wanderungssaldo zeigt an, dass mehr Menschen zuwandern als abwandern. Auch dieser Faktor kann als Indikator für die Attraktivität einer Stadt oder Region angesehen werden. Die Anzahl der Wohnungen je 1.000 Einwohner in der Stadt ist niedrig und auch in den letzten Jahren war die Entwicklung leicht unterdurchschnittlich. Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnraum ist ebenfalls leicht unterdurchschnittlich. Offensichtlich besteht auch in Paderborn erhöhter Bedarf an Wohnraum, wenn man die Situation mit den anderen Städten vergleicht. Zu den Daten der Bevölkerungsentwicklung und -prognose sowie der Analyse des Wohnungsmarkts passt die sehr positive Prognose des Neubaubedarfs für das Jahr 2025, die einen Bedarf in Höhe von 3,6 Wohnungen je 1.000 Einwohnern errechnet. Das Potenzial für den Wohnungsbau scheint in Paderborn als wachsender, zukunftsfähiger Stadt mit geringen sozialen Problemen und zusätzlichem Bedarf an Wohnungen auch in Zukunft hoch zu sein.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsmarkt, Immobilieninvestition

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