26.01.2016 | Top-Thema Immobilienboom: Zunehmende Investitionsrisiken

Doppelt so viele Hotelübernachtungen

Kapitel
Vor allem hochprofitable System- oder Budgethotelanbieter wie Motel One, Holiday Inn Express, Hampton by Hilton und Moxy expandierten kräftig.
Bild: Motel One

Die Hotelübernachtungen in der Bundeshauptstadt haben sich laut Kaussen in den vergangenen zehn Jahren auf 28 Millionen pro Jahr verdoppelt: 6.000 neue Zimmer seien in der Pipeline.

Vor allem hochprofitable System- oder Budgethotelanbieter wie Motel One, Holiday Inn Express, Hampton by Hilton und Moxy expandierten kräftig, da deren Konzepte bei Kunden, insbesondere im stark boomenden Städtereisensegment, großen Anklang fänden.
„Das Transaktionsvolumen zog 2015 um beinahe 50 Prozent auf 4,4 Milliarden Euro an, nur die Umsätze des Investmentmarkts für Einzelhandelsimmobilien legten stärker zu“, so Kaussen. Ein besonderes Faible für Hotels haben opportunistische angelsächsische Investoren wie Blackstone und Brookfield Property Partners, aber auch Fondsgesellschaften wie Deka Immobilien und Union Investment. Attraktiv ist die Rendite, die momentan mit um die fünf Prozent bei Hotels kaum niedriger ist als die von Logistikimmobilien. Union Investment managt eine Vielzahl von Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Anleger sowie Immobilien-Publikumsfonds. Während Publikumsfonds sehr breit diversifiziert investieren, realisieren Spezialfonds ihre Investments oft äußerst fokussiert auf einen schmalen Ausschnitt des Gewerbeimmobilienspektrums. Im Trend liegen hierbei Hotelfonds, denen zum Beispiel Versicherungen und Pensionskassen gern Kapital anvertrauen.    
Union Investment, die fast 30 Milliarden Euro in Immobilienfonds managt, hat unter anderem zwei Immobilien-Spezialfonds – Zielvolumen: je 350 bis 500 Millionen Euro –  aufgelegt mit Budgethotels oder Einzelhandelsobjekten als Investmentschwerpunkt. „Unser Anlagehorizont ist langfristig (Minimum: zehn Jahre) ausgerichtet“, sagt Christoph Schumacher, Mitglied der Geschäftsführung von Union Investment Institutional Property.    
2015 hat die Union Investment allein für die Portfolien ihrer Immobilien-Spezialfonds fast 700 Millionen Euro in neue Objekte investiert. „Gerade bei Hotels hätten wir gern mehr gemacht, aber es fehlten passende Kaufgelegenheiten“, bedauert Schumacher. In diesem Jahr sollen mindestens im selben Volumen neue Immobilien gekauft werden, schließlich sind zwei neue Themen-Spezialfonds in der Planung. Beim Erwerb von Objekten setzt nicht nur die Union Investment wegen der Knappheit an geeigneten fertigen Kaufobjekten verstärkt auf Forward-Deals. „Dass sich das Geschäft in der Projektentwicklung in den vergangenen zwei Jahren stark belebt hat, lässt sich in allen Marktsegmenten registrieren“, so Jungk. Immobilieninvestoren müssten bereit sein, mehr Risiken in Kauf zu nehmen, um ihre Wünsche zu realisieren.  

Beängstigende Ausreißer sind bislang die Ausnahme

„Wenn sich Mieter und Nutzer um Objekte reißen, ziehen die Kaufpreise eben an“, sagt er. Noch stuft Jungk die Situation nicht als bedenklich ein, obwohl sich – seinen Angaben nach – zum Beispiel Logistikimmobilien innerhalb von drei Jahren um drei bis vier Jahresmieten verteuert haben. Vereinzelt werde schon über das 18-Fache der Jahresmiete als Kaufpreis verlangt.  
„In München kann in Toplagen wie der Kaufinger Straße für Einzelhandelsimmobilien auch mal mehr als die 30-fache Jahresmiete fällig werden“, weiß Jungk. Die Kaufpreise legten in allen Immobilien-Anlageklassen stärker zu als die Mieten. Beängstigende Ausreißer sind bislang allenfalls die Ausnahme – wie beispielsweise ein Geschäftshaus in Frankfurt, beste Lage, das Privatinvestoren jüngst zur 60-fachen Jahresmiete erworben haben sollen – magere Rendite: 1,7 Prozent. Einzelhandelsimmobilien waren 2015 gewiss das Starsegment, zumindest im Hinblick auf die Zunahme des Transaktionsvolumens. Es verdoppelte sich nach Angaben von CBRE verglichen mit 2014 auf über 18 Milliarden Euro. „In diesem Tempo wird es sicher nicht weiter aufwärts ­gehen, da die Nachfrage zwar weiter hoch ist, aber das Objektangebot nicht ausreicht“, erläutert Jan Dirk Poppinga, Head of Retail bei CBRE Germany, die Situation.     
Vor allem großvolumige Transaktionen sind gefragt. Mehr als ein Drittel des Volumens entfiel laut JLL auf Einzelhandels-immobilien oder entsprechende Portfolien im Wert von mehr als 500 Millionen Euro. Das größte Immobilien-Investmentportfolio, das zum Kaufpreis von 2,4 Milliarden Euro einen neuen Erwerber fand, war das Galeria-Kaufhof-Portfolio. Es beinhaltet unter anderem Objekte in Berlin, Düsseldorf und Köln. Bei Einzelhandels­immobilien zählen Investoren aus Großbritannien und Fondsgesellschaften wie Union Investment zu den aktivsten Akteuren. „Es erfordert viel analytische Kompetenz, um insbesondere die Rentabilität von Shopping-Centern beurteilen zu können“, findet Poppinga. So ist es bei Einzelhandelsimmobilien sehr aufwändig, den Cashflow zu ermitteln.


Der vollständige Artikel erscheint in der Immobilienwirtschaft 2/2016 am 5.2.2016.

Schlagworte zum Thema:  Investment, Immobilienmarkt, Immobilienwirtschaft

Aktuell

Meistgelesen