Wohninvestmentmarkt: Regulierungen bleiben zentrales Thema

Investoren finden deutsche Immobilien zu teuer, aber Wohnen ist trotz drohender Regulierungen (noch) gefragt, wie Umfragen im Rahmen der Expo Real zeigen. Das politische Umfeld schreckt jedoch viele Anleger ab, vor allem in Berlin, so das Resümee. Nur kommunale Player nicht.

Insgesamt zeichne sich der Trend ab, dass der deutsche Wohnungsmarkt als Ziel zunehmender Regulierungen ein detailliertes Verständnis der Immobilienmärkte vor Ort erfordere, sagt etwa Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Für diese These spreche auch, dass internationale Investoren kaum noch aktiv sind am deutschen Immobilienmarkt: Ihr Anteil am Transaktionsvolumen betrug nur noch elf Prozent im laufenden Jahr; im Fünfjahresschnitt waren es 23 Prozent. Auffällig sei dagegen die starke Präsenz ausländischer Invstoren auf der Verkaufsseite mit 48 Prozent. Der hohen institutionellen Nachfrage stünde eine hohe rechtliche Unsicherheit gegenüber, so Kortmann.

"Die Zuspitzung des wohnungspolitischen Kurses in Deutschland, die mit dem Referentenentwurf zum Berliner Mietendeckel durch die ... Senatsverwaltung seinen vorläufigen Höhepunkt erreichte, hat das Ausmaß der rechtlichen Unsicherheit erheblich erhöht und aller fundamentalen Faktoren ... zum Trotz die Investoren, insbesondere ausländische, vorsichtiger gemacht." Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany

Außerdem finden internationale Immobilieninvestoren deutsche Immobilien zu teuer, wie eine aktuelle Umfrage von Universal-Investment zeigt. Noch hätten zwar mehr als die Häfte der Befragten weiterhin Deutschland im Fokus, mit wachsendem Interesse an Wohnimmobilien, doch die Immobilienpreise hierzulande, insbesondere in den Core-Lagen, werden zunehmend als "nicht akzeptabel" bewertet. 29,4 Prozent stimmten dieser Einschätzung zu. Diese kritische Einschätzung entspricht laut Universal-Investment nahezu einer Verdreifachung im Vergleich zum Vorjahr (8,2 Prozent).

Businessman Hände mit Laptop Weltkarte
Internationale Investoren, die bislang stark in Deutschland aktiv waren, suchen nach Alternativen

Öffentliche Hand ist so aktiv wie noch nie

JLL notierte am deutschen Wohninvestmentmarkt mit 6,4 Milliarden Euro Umsatz (rund 42.000 Wohneinheiten) im dritten Quartal 2019 ein Plus von 56 Prozent gegenüber den beiden vorangegangenen Quartalen. Das Beratungshaus Dr. Lübke & Kelber kommt zu ähnlichen Zahlen mit 6,1 Milliarden Euro (43.470 Wohnungen) und merkt an, dass etwa die Hälfte der gehandelten Einheiten in den Top-7-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt. Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt zirka 3,1 Milliarden Euro sei Berlin im dritten Quartal 2019 der wichtigste deutsche Wohninvestment-Standort gewesen, heißt es in der Studie von JLL.

Auch der größte Deal wurde in Berlin verzeichnet, und zwar mit der Übernahme von Ado Properties durch Adler Real Estate (23.620 Wohnungen). Die Berliner landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag hat der Ado Group knapp 6.000 der Wohnungen zum Ende des dritten Quartals abgekauft. Laut JLL waren kommunale Player im Jahresverlauf die zweitgrößte Käufergruppe: Der öffentlichen Hand sei eine wachsende Bedeutung zuzuschreiben mit einem Anteil von derzeit 14 Prozent am Transaktionsvolumen. Das sieht auch Savills so.

"Dass das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant geblieben ist, liegt zu großen Teilen an einigen wenigen Großverkäufen sowie an umfangreichen Ankäufen der öffentlichen Hand." Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance - Valuation bei Savills Germany

Savills sieht die öffentliche Hand mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro, was einem Marktanteil von 20 Prozent entspräche, bereits jetzt schon an erster Stelle: Demzufolge gingen alleine in Berlin seit Anfang des Jahres Wohnungen für rund 1,5 Milliarden Euro in öffentliches Eigentum über; mehr als acht Mal so viel wie in den ersten neun Monaten 2018.

Dass die öffentliche Hand das Geschehen am Wohnungsmarkt bestimmt, trifft nach Auffassung von Savills nicht nur auf das unmittelbare Geschehen am Investmentmarkt, sondern auch auf die derzeit diskutierten Regulierungen zu.

"Nebenwirkungen" politischer Regulierungspläne am Beispiel Berlin

Die gegenwärtige Konstellation aus hoher Nachfrage bei anhaltend günstigem Finanzierungsumfeld sowie einem knappen Angebot und einer hohen rechtlichen Unsicherheit macht JLL zufolge auch Prognosen immer schwieriger.

"Einige Marktakteure würden laut unserer neuesten Umfrage, unabhängig von den Geschäftsfeldern, Anpassungen der langfristigen Geschäftsstrategie vornehmen. Dazu gehören ein Ausweichen auf andere Assetklassen oder Märkte und / oder ein vorübergehender Stopp von Investitionen." Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany

JLL hat von Mitte bis Ende September 100 Unternehmen zum Berliner Mietendeckel befragt, die zu 75 Prozent auch am Berliner Wohnungsmarkt tätig sind. Darunter vor allem Projektentwickler und bauausführende Unternehmen (Anteil von 32 Prozent), langfristige, private Bestandshalter (30 Prozent) und Unternehmen aus dem Bereich "Finanzierung / Bankwesen" (zwölf Prozent). Mehr als 90 Prozent der befragten Unternehmen gaben in der JLL-Umfrage an, dass ihre Verunsicherung durch den wohnungspolitischen Kurs in Berlin "hoch" (42 Prozent) bis "sehr hoch" (49 Prozent) sei. Dementsprechend drastisch fallen auch die Reaktionen der befragten Unternehmen auf die Einführung eines Mietendeckels aus.

Neben einer Verlagerung der Investitionstätigkeiten in andere Städte (15 Prozent) und dem Stopp geplanter Ankäufe von Bestandswohnungen (zwölf Prozent), sehen 14 Prozent der Befragten auch Modernisierungen und Sanierungen gefährdet. Dies zeigt JLL zufolge, dass der Mietendeckel nicht nur im Widerspruch zum wohnungspolitischen Ziel steht, mehr Wohnraum zu schaffen, sondern sogar zu einer Verschärfung der Wohnraumknappheit führen wird.

"Ob wir im Verlauf des Jahres noch weitere größere Umschichtungen und vermehrtes Abstoßen von Bestandswohnungen sehen werden, hängt maßgeblich von der weiteren Entwicklung der wohnungspolitischen Debatte ab. Gerade ausländische Investoren werden dabei die Rechtslage rund um den Referentenentwurf zum Mietendeckel genau beobachten." Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany

Die von JLL befragten Unternehmen sehen eine Mischung aus verschiedenen Instrumenten als geeigneter an: Neben Nachverdichtung, etwa durch den Ausbau von Dachgeschossen (14 Prozent), einer Erhöhung der Subjektförderung (neun Prozent) oder Förderungen im sozialen Wohnungsneubau (zehn Prozent), wird der Intensivierung der Neubautätigkeit die höchste Bedeutung beigemessen. Mehr als 50 Prozent der Befragten plädierten dafür, während restriktive wirtschaftspolitische Maßnahmen mit großer Mehrheit abgelehnt werden. Der Berliner Mietendeckel soll im Januar 2020 in Kraft treten.

Berlin Mehrfamilienhäuser Kräne
Laut einer Umfrage von Rueckerconsult wird der geplante Mietendeckel auch Auswirkungen auf das Bauhauptgewerbe und das Ausbaugewerbe in Berlin haben

Laut einer Umfrage des Befratungsunternehmens Rueckerconsult im September unter 24 bestandshaltenden und verwaltenden Wohnungsunternehmen in Berlin gaben rund 26 Prozent der Befragten an, sie würden bei Inkrafttreten des Gesetzes ihre Instandhaltungsinvestitionen vollständig einstellen, rund 64 Prozent würden sie reduzieren. 88 Prozent der Teilnehmer sagten, dass sie in Folge des Mietendeckels weniger Aufträge an das Handwerk vergeben würden. Hochgerechnet auf den gesamten Berliner Mietwohnungsbestand von derzeit  rund 1,63 Millionen Wohnungen würde dies laut Rückerconsult rechnerisch zu einem Auftragseinbruch für das Bauhauptgewerbe und das Ausbaugewerbe von 1,5 Milliarden Euro pro Jahr oder 7,5 Milliarden Euro auf die Mietdeckellaufzeit von fünf Jahren führen.

Fundamentaldaten pro Wohnimmobilien: "Develop and hold" im Kommen

Trotz der deutlichen Verunsicherung am Markt sehen die von JLL befragten Unternehmen weiterhin fundamentale Gegeneffekte, die Investitionen selbst in den Berliner Wohnimmobilienmarkt rechtfertigen. Dazu gehört unter anderem die geringe Neubautätigkeit der vergangenen Jahre, wie 28 Prozent sagten, sowie die Einschätzung, dass die Wohnungsnachfrage auch in Zukunft weiter zunehmen dürfte (27 Prozent). Die wachsenden Nachfrage nach Wohnraum bietet laut JLL vor allem für langfristig orientierte Investoren aller Diskussionen zum Trotz weiterhin große Chancen. Laut Savills können Investoren vor diesem Hintergrund weiterhin von stabilen Einnahmen und relativ hoher Wertbeständigkeit ausgehen; allerdings unter dem Vorbehalt weiterer Regulierungen.

Einer neuen Marktanalyse von Empira und Bulwiengesa zufolge werden für Investoren dabei Wohnprojektentwicklungen in den deutschen Top 7 immer wichtiger, vor allem das Segment "Develop and Hold", also die Wohnprojektentwicklung für den eigenen Bestand. Die Studienautoren beziffern das Marktvolumen in diesem Segment über die nächsten fünf Jahre auf rund 33 Milliarden Euro und 5,2 Millionen Quadratmeter Wohnfläche. Das klassische Trading-Development-Segment beläuft sich dagegen auf rund elf Millionen Quadratmeter. Stuttgart bietet das größte Wachstumspotenzial für Develop-and-Hold-Investoren (41 Prozent), gefolgt von München (35 Prozent) und Berlin (34 Prozent). Auch in diesem Segment sind traditionell (noch) öffentliche Akteure wie kommunale und landeseigene Wohnungsgesellschaften (Anteil von 54 Prozent) dominant.


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