Wohnimmobilienmarkt: Investment und Mietpreis-Regulierung Infografik

Es fließt immer noch viel Geld in deutsche Wohnimmobilien. Aber die Risiken für Investoren werden größer, wenn der Gesetzgeber die Mieten weiter reguliert, heißt es in einer Studie von KPMG und IREBS. Hohe Preise wären dann kaum noch durch potenzielle Mietsteigerungen zu rechtfertigen.

Der Aufwärtstrend am deutschen Immobilienmarkt ist nach Einschätzung von Branchenexperten nach zehn Jahren Aufschwung noch immer intakt. "Immobilienpreise und Mieten haben in fast allen Nutzungsarten Höchststände erreicht", heißt es in der Präsentation "Das Immobilienjahr 2019 – Wende im Zyklus?" der KPMG-Wirtschaftsprüfer und der Immobilienakademie IREBS an der Universität Regensburg, die gerade veröffentlicht wurde. Das absehbar weiter niedrige Zinsniveau in der Eurozone und den USA stütze den Immobiliensektor.

Zinsen bleiben voraussichtlich auf aktuellem Niveau

Das unterstreicht auch eine Analyse der unabhängigen FMH-Finanzberatung (Frankfurt am Main). Bis mindestens Mitte 2020 sollen die Zinsen nach dem Willen der Europäischen Zentralbank (EZB) auf dem derzeitigen Niveau bleiben. Der Leitzins im Euroraum verharrt damit auf dem Rekordtief von null Prozent. Die Zinsen für Immobilienkredite werden damit voraussichtlich günstig bleiben.

"Aufgrund mangelnder Alternativen bei festverzinslichen Kapitalanlagen wird es somit bei dem erheblichen Liquiditätsüberhang im Immobilieninvestmentmarkt bleiben." KPMG-Immobilienchef Hans Volckens

Auch das Immobilienklima in Deutschland sei aktuell überwiegend positiv, gleichwohl gebe es keine Entwarnung für Investoren und Finanzierer, heißt es in der Analyse von KPMG und IREBS. Ganz im Gegenteil: Die Risiken nehmen zu und haben sich zudem spürbar verschoben.

Mietsteigerungspotenzial auf vielen Wohnungsmärkten begrenzt

Beim aktuellen Immobilienpreisniveau korrelieren die Immobilienwerte erheblich mit dem allgemeinen Zinsniveau. Steigen die Zinsen mittelfristig, wäre das aktuelle Preisniveau laut Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie, nur noch über kompensierende Mietsteigerungen zu halten. "Der Markt scheint anhaltende Mietsteigerungen in nahezu allen Immobilienklassen einzupreisen", so Just.

Doch auf vielen Wohnungsmärkten sehen die Experten von KPMG und IREBS das Mietsteigerungspotenzial als begrenzt an. So rechnen die Autoren der Studie damit, dass die Zuwanderung aus dem Ausland und die Zahl jüngere Menschen als neue Mieter in den nächsten Jahren schwächer ausfallen wird, was ökonomisch noch schwerer wiegen könnte, als eine weitere Regulierung der Wohnungsmieten.

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Bei der Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte beobachten KPMG und IREBS eine Zweiteilung zwischen den Ballungszentren und dem ländlichen Raum.

Liquiditätsüberhang, Überregulierung und Zuwanderung prägen Wohnungsmarkt

Vor allem in Ballungszentren und beliebten Universitätsstädten kann der akute Bedarf an Wohnungen den Studienautoren zufolge aktuell nur noch durch umfangreichen Neubau gedeckt werden. Die Immobilien- und Mietpreise seien jedoch durch steigende Baukosten und zu zögerlich ausgewiesenes Bauland deutlich gestiegen.

Dazu kämen zu lange Genehmigungsprozesse und gesetzliche Überregulierungen im Baurecht. Zusätzlich treibe die "Staatsquote" im Wohnungsneubau, die sich unter anderem aus Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer zusammensetzt, die Mieten weiter nach oben, heißt es in der Studie. Ein wesentlicher Treiber für die Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte sei außerdem die anhaltende Zuwanderung in wirtschaftlich starke Städte.

Ausblick: Mietsteigerungen zur Kompensation von Zinsänderungsrisiken nur im Bürosektor

Der Immobilienmarkt befindet sich laut KPMG und IREBS nach wie vor in starker Verfassung. Bis auf den Einzelhandel setzt sich demnach der positive Trend in allen Nutzungsarten fort. Mietsteigerungen zur Kompensation der Auswirkungen von Zinsänderungsrisiken können jedoch nur noch im Bürosektor realisiert werden. Allerdings rücken auch in dieser Assetklasse mit zunehmender Mietlaufzeit konjunkturelle Risiken in den Vordergrund, die erhebliche Auswirkungen auf die Beschäftigungszahlen und damit den Flächenbedarf entfalten können. 

"Deutschland muss in diesem Zusammenhang dringend dafür Sorge tragen, die den Standort tragenden Schlüsselindustrien zu schützen und Investitionen in Zukunftstechnologien zu fördern. Hier besteht akuter Handlungsbedarf seitens der Politik." Dr. Hans Volkert Volckens, Head of Real Estate bei KPMG

Systemische Risiken auf den Immobilienfremdfinanzierungsmärkten erkennen die Experten aktuell noch nicht. Allerdings müssen auch die Finanzierer bei sinkender Marge zunehmend Risiken eingehen (mehr Projektentwicklungen, mehr Betreiberkonzepte und mehr Randlagen). Schwerer könnten die Risiken für institutionelle Investoren wiegen. Ihnen fehlt zunehmend die zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen erforderliche Verzinsung der Vermögensanlagen. Auch die Notwendigkeit, weitere Liquidität im späten Immobilienzyklus zu investieren, erhöht das Risiko des überteuerten Erwerbs von Immobilienbeständen. Hohe Diversifikation im Portfolio und eine sorgfältige Auswahl von Asset Managern kann laut KPMG und IREBS dieses Risiko begrenzen.

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Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Investment, Mietpreis