Weltweite Zinssenkungen: Wie die Immobilienmärkte reagieren

Die massiven Zinssenkungen der Notenbanken weltweit haben die Aktienmärkte nicht beruhigt. Wie sind die Auswirkungen auf die Immobilienmärkte? – Bei manchem Finanzierer steht das Neugeschäft auf der Kippe. Die Statistiken spiegeln das noch nicht wider. So beurteilen Experten die Lage.

Gegensätzlicher könnten Bilder kaum sein: Nachdem die US-Notenbank nach nicht einmal zwei Wochen die Leitzinsen erneut drastisch gesenkt hatte, löste das an den Kapitalmärkten Panikreaktionen aus. Nicht nur in den USA, auch in Europa und in Asien brachen die Aktienmärkte dramatisch ein. "Es ist noch Luft nach unten, doch der größte Teil der Abwärtsbewegung könnte schon geschafft sein", lautet das Zwischenfazit von Marktbeobachtern.

Die deutschen Immobilienmärkte scheinen die Schockwellen der Corona-Krise hingegen noch nicht erreicht zu haben. Diesen Eindruck vermitteln zumindest die Homepages mancher Immobiliendienstleister: Dort werden noch die Rekordzahlen der Vergangenheit bejubelt, von Krisenszenario keine Spur.

Coronavirus setzt Hotels und Einzelhandel, aber auch Mikrowohnen und Coworking unter Druck

Matthias Pink, Head of Research des Immobiliendienstleisters Savills beschwichtigt: "Natürlich ist der Branche bewusst, dass sie die Corona-Krise nicht ungeschoren lassen wird. Aber momentan ändert sich die Sachlage tagtäglich".

Hotels und Einzelhandel dürften die Folgen der Corona-Krise besonders stark zu spüren bekommen. Wird nicht gereist, werden auch keine Hotelbetten zum Übernachten gebucht. "Selbst wenn die Bewältigung schnell gelingt, könnten die Nachholeffekte weit magerer ausfallen als erhofft", befürchtet Pink. Nicht jede Messe, die verschoben wurde, werde nachgeholt. Auch die Bereiche Mikro- und Studentenapartments sowie das Coworking-Segment sieht er unter Druck. Beispiel Studentenapartments: Diese würden vor allem von Studenten aus dem Ausland gemietet, diese Hauptnutzergruppe falle jedoch bis auf weiteres aus.   

Rezession in EU und USA kaum noch abwendbar

Ob die massiven Geldspritzen der Notenbanken und Regierungen die Folgen für Menschen und Wirtschaft in Grenzen halten werden, muss sich zeigen. "Eine Rezession in der EU und in den USA dürfte sich kaum abwenden lassen, dafür ist die Zäsur einfach zu gravierend", sagt Kurt Neuwirth, Geschäftsführer von Neuwirth Finance. Laut der jüngsten Prognose des ifo-Instituts wird die deutsche Wirtschaft in diesem Jahr um 1,5 Prozent schrumpfen.

Neuwirth rechnet vor, dass sich die geld- und fiskalpolitischen Aktionen, etwa für den Ankauf von Staats- und Unternehmensanleihen in der Eurozone, auf viele Billionen Euro summieren werden. Alleine das Notfallprogramm der Europäischen Zentralbank (EZB) umfasst ein Volumen von 750 Milliarden Euro. Das haben die Kapitalmärkte längst registriert.

Corona-Krise: Jetzt sind die Banken am Zug

Am stärksten gebeutelt von der Corona-Krise ist in Europa Italien. Die Kosten, die auf das ohnehin hoch verschuldete Land zukommen, sind gewaltig. Die Rendite für zehnjährige italienische Staatsanleihen schoss bis zum 18.3.2020 von 1,2 auf drei Prozent hoch. Bei Bundesanleihen, ebenfalls mit zehn Jahren Laufzeit, war der gleiche Effekt zu beobachten. Deren Rendite stieg von minus 0,80 auf minus 0,36 Prozent. Pfandbriefrenditen zogen ebenfalls an.

Das verteuert Kredite. Jetzt sind die Banken am Zug. Haben sie genügend Risikovorsorge aufgebaut, für mögliche Kreditausfälle?

Restriktivere Kreditvergabe erwartet

Christian Sewing, Vorstandschef der Deutschen Bank, gibt sich kämpferisch: Die Situation sei eine völlig andere als in der Finanzkrise 2008. Die Banken hätten deutlich größere Eigenkapital- und Liquiditätspuffer aufgebaut, die Bilanzen sind viel aufgeräumter und transparenter. Und Sewing fügt hinzu: Die Deutsche Bank verfüge über mehr als 200 Milliarden Euro Liquidität und ein "sauberes" Kreditbuch. Diese Aussage imponiert Neuwirth. Gefährlich wäre es, mahnt er, durch ein übertriebenes Festhalten an starren Regeln die Krise womöglich zu verschärfen.

Wenn sich die Bonität eines Schuldners verschlechtert, sind die Kredithäuser eigentlich gezwungen, ihre Risikovorsorge aufzustocken, und zwar für die gesamte Laufzeit einer Finanzierung. Das bindet Kapital. "Die Banken müssen die Risiken ihrer Bestände, aber auch bei neuen Engagements angesichts veränderter Rahmenbedingungen kritisch unter die Lupe nehmen", sagt Professor Tobias Just, Geschäftsführer der International Real Estate Business School (Irebs) Immobilienakademie. Die Kreditvergabe dürfte restriktiver werden.

Immobilienfinanzierer treten auf die Bremse

Bereits jetzt gibt es Anzeichen, dass manche Immobilienfinanzierer hier auf die Bremse treten. Neuwirth hat das kürzlich erst erlebt. Für den Kredit zur Projektfinanzierung eines Boardinghouses in Leipzig hatte ihm der Sachbearbeiter bereits mündlich die Zusage signalisiert, nur einen Tag später machte die Bank einen Rückzieher mit der für Neuwirth erstaunlichen Begründung: "Ab heute machen wir bis auf weiteres erst mal kein Neugeschäft". Der Finanzierungsfachmann kennt allerdings auch einen anderen Fall aus den vergangenen Wochen, wo es genau andersherum lief: "Da wurde der gewünschte Kredit umgehend bewilligt".          

"Projektentwicklungen sind gewiss ein Finanzierungsbereich, wo Banken bei der Kreditvergabe künftig sehr genau hinschauen", ist Pink überzeugt. Hierbei wird auch das Immobiliensegment eine ganz wesentliche Rolle spielen. "Bei Hotelprojekten dürfte die Zurückhaltung seitens der Kreditinstitute eher zunehmen, bei Wohnungsbauvorhaben gibt es eigentlich keinen Grund, an der Risikoeinschätzung etwas zu ändern", findet Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter des Analysehauses Bulwiengesa. Bei vielen Banken, Immobilienhäusern und Investoren kämen nun Investmentprozesse und -strategien auf den Prüfstand.

Investoren agieren zunehmend risikoavers: Core-Immobilien rücken in den Fokus

Das wird sich im Transaktionsvolumen niederschlagen. So habe bereits mancher Investor alle Ankäufe von Immobilien auf Eis gelegt, weiß Pink. Das hält Just durchaus für vernünftig: "Wenn die Wirtschaft ins Straucheln gerät, dann kann man nicht mehr mit der gleichen Entwicklung der Mietzahlungen kalkulieren wie ursprünglich prognostiziert". Zumal bei Banken benötigte Fremdmittel – aufgrund der gestiegenen Risiken von Finanzierungen – wohl nicht mehr so günstig zu bekommen sein werden.    

Im März dürften wohl bei den Investmentumsätzen erste leichte Bremsspuren erkennbar sein, da sich die Abwicklung von Verkaufstransaktionen über Monate hinzieht. Aber spätestens im dritten Quartal wird sich die Abschwächung deutlich zeigen. "Da Investoren stärker risikoavers agieren, wird es zu einer stärkeren Spreizung der Renditen, etwa bei den Nutzungsarten und der Standortqualität, kommen", prophezeit Pink. Wegen steigender Leerstände würden Core-Immobilien dann stärker gefragt sein.

Corona-Krise: Das heikle Thema Mietreduzierung und Mietstundung

In der aktuellen Situation ist die Risikosensibilität besonders ausgeprägt. Mietreduzierungs- und Stundungsgesuche könnten in den nächsten Monaten zu einem heiklen Thema werden.

Die Berliner Kanzlei Müller Radack Schultz wies jüngst darauf hin, dass nach ihrer rechtlichen Einschätzung die wirtschaftlichen Folgen aus der Corona-Krise keineswegs allein in den Risikobereich des Mieters fielen. Sowohl das Mietrecht als auch das Bürgerliche Recht sähen Instrumente vor, die eine Herabsetzung der Miete oder sogar die Beendigung des Vertrages erlaubten, so Professor Martin Häublein.  

Was die Zinspolitik der Notenbanken weltweit betrifft, ist Neuwirth dennoch optimistisch gestimmt: "In zwölf Monaten werden wir wissen, wie effektiv die Maßnahmen waren. Die dadurch verursachte höhere Verschuldung von Staaten und Unternehmen ist eine Herausforderung, aber wenn die Wirtschaft so wieder auf die Beine kommt, hilft das allen, auch den Aktienmärkten und der Immobilienwirtschaft".


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