21.12.2011 | Investoren

Vollvermietete Top-Immobilien auch 2012 mit guter Performance

Vollvermietete Top-Immobilien zeigten 2011 laut LaSalle Investment Management eine gute Performance. Diese starke Performance wird 2012 andauern, da es Investoren in den G-7-Ländern zu qualitativ hochwertigste Gebäuden hinzieht.

Wie LaSalle im Investment Strategy Annual 2012 (ISA 2012) darlegt, werden Immobilien-Investoren im Jahr 2012 dabei beachten müssen, dass die reichsten Länder mit den am weitesten entwickelten Immobilienmärkten noch mindestens ein Jahr lang oder länger in einem “low-low-low”-Umfeld verharren werden. Das bedeutet: Geringes Wachstum, niedrige Zinsen und niedrige Inflation.

Die Preise und Erträge von „Core-Immobilien“ wird dies in die Höhe treiben. In einem risiko-aversen Umfeld, in dem Risikokapital knapp ist und die Finanzmärkte volatil sind, haben die Investoren begriffen, dass Core-Immobilien höhere laufende Renditen bieten als festverzinsliche Wertpapiere und weniger volatile laufende Erträge (und Preise) aufweisen als die Aktienmärkte.

Immobilien-Investitions-Dilemmas

In einigen der größten westlichen Länder wird die Risikoaversion fast die gleichen Ausmaße wie im Frühjahr 2009 annehmen. Eigen- und Fremdkapital werden zunehmend knapper, so dass die Finanzierungsgelegenheiten beschränkt sein werden. Mit dem Auslaufen dieser Kredite werden zweierlei Immobilienklassen entstehen: Gut vermietete Immobilien in den stärksten Lagen der größten Märkte werden weiterhin Zugang zu Kapital haben. Für alles andere wird es jedoch schwierig sein, Liquidität zu beschaffen.

Theoretisch sollten in Märkten mit weniger Liquidität höhere Erträge erzielt werden. Weniger liquide Immobilien sind jedoch häufig komplexer, mit einer ungewissen Haltedauer und weniger klaren Ausstiegsmöglichkeiten. In nach Liquidität lechzenden Märkten wird die Preisdifferenz zwischen hochwertigen Immobilien und zweitklassigen Objekten größer. Der relative Wert beginnt bei diesen zweitrangigen Immobilien und Märkten attraktiv zu werden.

Doch wie bei anderen Asset-Klassen auch gibt es einen schmalen Grat zwischen dem marktgerechtem Wert (fair value) und einer „Wert-Falle“. Hinzu kommt, dass die meisten Immobilien per Definition keine Spitzen-Immobilien sind. Nur sehr wenige dieser Gebäude werden in den Kapital- oder Vermietungsmärkten jemals den vollen Spitzen-Status (prime) erlangen. Billig zu kaufen ist keine Garantie für einen starken Ertrag.

Großes Potenzial bieten schnellwachsende Volkswirtschaften

Der Rat von LaSalle Management für das Jahr 2012 ist, innerhalb eines Immobilienportfolio-Managementprogramms drei verschiedene Strategien gegeneinander abzuwägen. Die Kapitalmärkte sind unbeständig und unvorhersehbar. Deshalb ist es am sinnvollsten, eine Mischung aus weniger risikobehafteten Core-Positionen und riskanteren (und weniger liquiden) Positionen anzustreben.

Die Marktgrundlagen werden in vielen westlichen Ländern schwach bleiben, in den Wachstumsmärkten der asiatisch-pazifischen Region und Lateinamerikas können die laufenden Erträge jedoch durch Vermietung und Mietpreiswachstum steigen. Diese Ertragsströme können bei anziehenden Kursen des einheimischen Kapitalmarkts für Core-Immobilien monetisiert werden.

Schnell wachsende Volkswirtschaften wie Brasilien, China, Indien, Mexiko und Türkei haben einige Gemeinsamkeiten: Vor allem in Metropolen wie São Paulo, Mexico City, Chengdu, Bangalore und Istanbul herrscht ein großer Mangel an modernen Bürogebäuden, Einkaufszentren, Mehrfamilienhäusern und Logistikzentren. Internationale Firmen wollen ihre Präsenz in den schnell wachsenden Volkswirtschaften ausdehnen und suchen daher als Mieter verstärkt Immobilien, die internationalen Standards gerecht werden. Einzelne Bereiche nordamerikanischer, europäischer, japanischer und australischer Märkte bieten ebenfalls Wachstumschancen.

Core-Strategien

Es ist ein wichtiges Ziel für die meisten Investoren sicherzustellen, dass die Eigenschaften von Core-Immobilien in einem Portfolio gemischter Objekte gut vertreten sind, insbesondere für diejenigen, die noch im Aufbau (oder Umbau) ihrer Core-Portfolios sind. Einen Core-Index zu übertreffen ist ebenfalls eine lohnenswerte Strategie, das wichtigste Ziel von reinen Core-Immobilien ist jedoch, einem Portfolio mehr Beta (Gesamtmarkt-Performance) als Alpha (Out-Performance) zu verleihen.

Im Jahr 2012 wird es weiterhin schwierig sein, sich in der Welt der hochwertigen Immobilien einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen. Erfolgreiche Core-Strategien hängen von der genauen Analyse von vier wichtigen Faktoren ab:

  • Die Qualität der Immobilie relativ zum Markt,
  • die allgemeine Stabilität und Stärke des Marktes, in dem die Immobilie um Mieter konkurriert,
  • die Kreditwürdigkeit der zugrundeliegenden Ertragsströme der Immobilie,
  • wie die Kapitalmärkte diese Ertragsströme in der Zukunft voraussichtlich preislich bewerten werden.

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