06.07.2012 | Serie Von den Finanzgerichten

Im Juli – Verkehrswertnachweis durch Gutachten

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Manche Gebäude sind weniger wert als zunächst gedacht.
Bild: Haufe Online Redaktion

Werden Immobilien bewertet, erfolgt dies durch Standardverfahren. Einen niedrigeren Verkehrswert müssen Steuerzahler mit Gutachten nachweisen.

Das Finanzgericht München hat mit rechtskräftigem Urteil vom 12. Oktober 2011 (Az. 4 K 1840/08) allgemeingültige Anforderungen an ein Immobiliengutachten im Besteuerungsverfahren aufgestellt. Danach kann ein Gutachten nur dann überzeugen, wenn es unter Beachtung der Wertermittlungsgrundsätze der WertV oder ImmoWertV erstellt wird. Bei einem erheblichen Verstoß gegen diese Normen kann das Gutachten vom Gericht oder der Finanzverwaltung verworfen werden. Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts einer Immobilie sind Parteigutachten, die wegen des Auftragsverhältnisses zwischen Gutachter und Steuerpflichtigem im besonderen Maße auf Objektivität hin zu prüfen sind.


Im Urteilsfall war ein für Zwecke der Erbschaftsteuer zu bewertendes Gebäude durch einen langfristigen Vertrag an die Deutsche Bundespost verpachtet. Die vereinbarte Pacht lag deutlich über der ortsüblichen Höhe. Im Bewertungszeitpunkt hatte der Pachtvertrag noch eine Laufzeit von fast zehn Jahren. Zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts legte der Kläger ein Sachverständigengutachten vor. Die gegenüber den ortsüblichen Verhältnissen günstigeren Pachtbedingungen berücksichtigte der Gutachter bei der Ermittlung des Ertragswerts dadurch, dass er die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes verlängerte und die Pachteinnahmen anstatt in der tatsächlichen nur in der ortsüblichen Höhe berücksichtigte, wobei er diese um einen geschätzten Aufschlag erhöhte.

Gutachten genügte nicht

Mangels eines tatsächlich zeitnah erzielten Kaufpreises kann der Nachweis eines niedrigeren Werts nur durch ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden (BFH-Urteil vom 8.10.2003 II R 27/02). Ein solches Gutachten muss inhaltlich richtig sein und den allgemein anerkannten Grundsätzen der Wertermittlung genügen.
Nach Auffassung der Finanzrichter genügte das im Streitfall vorgelegte Gutachten diesen Anforderungen nicht. Zwar hatte sich der Gutachter richtigerweise für das Ertragswertverfahren entschieden. Allerdings monierten die Richter, dass der Gutachter den tatsächlich und nachhaltig realisierbaren Mietertrag der langfristig vermieteten Immobilie nicht hinreichend berücksichtigt hatte.

Overrent-Effekt hat Werteinfluss

Zwar wird der Verkehrswert einer Immobilie nicht unbedingt dadurch beeinflusst, dass diese günstig oder zu hochpreisig zur Fremdnutzung überlassen wird (FG Nürnberg, Urteil vom 1.4.2004 – IV 197/2003). Für den Ertragswert ist nur der realistischerweise zu erwartende Betrag maßgebend. Demgegenüber ist der im Einzelfall erzielte Ertrag auch nicht völlig unbeachtlich. Ist eine Immobilie langfristig und überdurchschnittlich rentabel vermietet, hat dies durchaus Einfluss auf den Ertragswert. Die Richter bezeichnen dies als „Overrent-Effekt“. Deshalb muss diesem Gesichtspunkt Rechnung getragen werden.
Der Entscheidungsfall betrifft zwar weitgehend eine alte Rechtslage. Die Bewertung bebauter Grundstücke nach § 146 BewG findet heute nur noch für Zwecke der Grunderwerbsteuer statt. Allerdings ist auch hier absehbar, dass es zu einer Rechtsänderung kommen wird. Die Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer erfolgt seit 2009 nach § 157 ff. BewG. Die vom FG München aufgestellten Grundsätze haben in diesem Zusammenhang aber eine noch höhere Bedeutung.

Weitere Finanzgerichtsurteile

Photovoltaikanlage bei Betriebsaufspaltung
Für eine Photovoltaikanlage auf dem Dach einer durch eine Betriebsaufspaltung vermieteten Lagerhalle besteht nach einem Urteil des Finanzgerichts Sachsen vom 21. Dezember 2011 (Az. 2 K 1721/11) kein Anspruch auf Investitionszulage, wenn das die Photovoltaikanlage betreibende Unternehmen mit dem (Grund-)Besitzunternehmen keinen einheitlichen Betrieb bildet oder zwischen dem Photovoltaikunternehmen und dem Betriebsunternehmen keine Betriebsaufspaltung besteht. Das Gericht hat Revision zugelassen, weil der BFH in einem weiteren Revisionsverfahren (Az. des BFH: X R 36/10) noch klären muss, ob ein Einzelhandelsunternehmen und eine auf dem Dach des Betriebsgebäudes installierte Photovoltaikanlage als einheitlicher Gewerbebetrieb oder als eigenständiger Betrieb angesehen werden muss. Betroffene Steuerzahler sollten ablehnende Bescheide des Fiskus per Einspruch offenhalten und auf das offene Revisionsverfahren verweisen.

Kosten für Renovierung
Nach einem Urteil des Finanzgerichts Hamburg vom 15. Juni 2011 (Az. 1 K 14/10) können Eigentümer, die ihre Wohnung erst vermieten wollten und dann doch selbst einziehen, entstandene Renovierungskosten steuerlich geltend machen. Dazu muss dem Finanzamt anhand von Makleraufträgen oder Zeitungsanzeigen nachgewiesen werden, dass während der Renovierungsphase eine Vermietungsabsicht bestand.

Schlagworte zum Thema:  Finanzgericht, Verkehrswert

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