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UK-Gewerbeimmobilien trotzen der Krise

Der britische Gewerbeimmobilienmarkt zeigte sich im turbulenten Marktumfeld 2011 robust, wie Henderson Global Investors ermittelte. Und auch in diesem Jahr werden sich Anleger auf Büroinvestments deer Risikoklasse Core in Central London konzentrieren.

Außerdem werden sich Anleger im Jahr 2012 auf Investments in etablierte Shopping Center und Supermärkte in Core-Lagen des britischen Immobilienmarktes konzentrieren. Rand- beziehungsweise B-Lagen werden über beide Nutzungsarten hinweg gemieden. Dies sind Ergebnisse des Marktausblickes zum britischen Investmentmarkt 2012, der von Henderson Global Investors herausgegeben wurde.

„Die Kluft zwischen Core, Core Plus und Value Add Immobilien sowie den A- und B-Lagen wird sich 2012 sogar vergrößern“, schätzt Stefan Wundrak, Director of Research bei Henderson Global Investors. Eigenkapitalstarke Investoren werden den Transaktionsmarkt im Prime-Segment dominieren. "Wir erwarten, dass die Preise und Mieten im Spitzensegment auch in diesem Jahr stabil bleiben werden. Die Core-Fixierung der Investoren wird noch nicht aufbrechen“, so Wundrak weiter.

Starke Nachfrage nach Büros in 1 A- Lagen

Die Aussichten für den Gewerbeimmobilienmarkt sind zwar aufgrund der insgesamt unsicheren Wirtschaftslage verhalten, allerdings wird die Nachfrage nach Objekten der Prime-Kategorie nicht abreißen, da momentan kaum ein Investor Risiken eingehen will. Im Bürosegment stehen insbesondere Immobilien in Top-Lagen in Central London im Fokus der Investoren.

„Die Projektpipeline ist in London recht verhalten, sodass sich das Mietniveau positiv entwickeln wird. Demgegenüber werden viele regionale Märkte eine negative Preis- und Mietentwicklung aufweisen, da sie stärker unter den erschwerten wirtschaftlichen Bedingungen und einem Überangebot an Flächen leiden“, prognostiziert Wundrak.

Einzelhandel: Investments vornehmlich im Primesegment

Auch im Einzelhandelssegment wird vornehmlich im Primesegment investiert. Die Konsolidierung in der teilweise stark verschuldeten britischen Einzelhandelsbranche führe laut Henderson zu einer Konzentration der Händler auf die besten Objekte. Auch die wenig ausgabefreudigen Konsumenten gehen weitaus seltener shoppen und konzentrieren sich auf Besuche in den attraktivsten Einkaufslagen.

„Objekte in diesen Lagen werden auf Kosten der anderen deutlich ertragreicher sein. Es lohnt sich daher für Anleger einen hohen Preis zu bezahlen“, sagt Wundrak. „Zudem müssen Investoren versuchen, an der aussichtsreichen Entwicklung neuer Konzepte teil zu haben, wie zum Beispiel am Shopping-Format Click & Collect. Hierbei handelt es sich um stationäre Abholstellen für im Internet gekaufte Waren, eine Idee, welche die britischen Supermarktketten derzeit forcieren“, empfiehlt der Henderson Experte.

Banken beschränken sich auf Finanzierung von Core-Assets

Bereits zum Jahresende 2011 haben die britischen Banken die Kreditvergabe zurückgefahren. Vor allem die von der EU geforderte Erhöhung der Kernkapitalquote bedingt eine noch restriktivere Kreditvergabe als im Vorjahr. Das Transaktionsvolumen wird sich entsprechend ebenfalls verringern.

„Banken werden sich 2012 erneut auf die Finanzierung von Core-Assets beschränken. B-Immobilien und B-Lagen werden nicht oder nur mit hohen Margen finanziert. Auch die Refinanzierung stellt ein erhöhtes Risiko dar und könnte dazu führen, dass mittelfristig vermehrt Immobilien der Risikoklassen Core Plus und Value Add auf den Markt kommen“, führt Wundrak aus.

Aufgrund der Bereitstellung billigen Geldes durch die Bank von England und die EZB lohne es sich aber für die Banken vorerst in den meisten Fällen nicht die notwendigen Abschreibungen vorzunehmen um Objekte verkaufen zu können.

Insgesamt profitiere der britische Immobilienmarkt von der negativen Entwicklung am Anleihenmarkt und vom immer noch niedrigen Zinsumfeld. Dies werde sich bis zum Jahr 2013 auch nicht wesentlich ändern.

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