Top-7-Städte: Liquidität ist Investoren wichtiger als Rendite

Die Renditen in den sieben größten deutschen Städten befinden sich auf historischen Tiefständen. Immobilieninvestoren messen aber offenbar der Liquidität dieser Märkte eine höhere Bedeutung bei. Wo lohnt es sich, zu investieren? Savills hat die Top-7-Investmentmärkte im April untersucht.

Insgesamt wurden Savills zufolge im April Immobilien für etwa 4,4 Milliarden Euro gehandelt. Im Hinblick auf die Standortwahl der Investoren ist dabei auch weiterhin eine überdurchschnittlich starke Fokussierung auf die Top-7-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zu beobachten. In den vergangenen zwölf Monaten entfielen demnach etwa 54 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf diese sieben Städte.

In Gewerbeimmobilien wurden laut Savills im April in den Top 7 rund 2,8 Milliarden Euro investiert, in den vergangenen zwölf Monaten (Mai 2018 bis April 2019) waren es rund 59,7 Milliarden Euro. Das ist ein Minus gegenüber März 2019 um 3,1 Prozent und gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Mai 2017 bis April 2018) ein Minus von 2,3 Prozent. Das Transaktionsvolumen bei Wohnimmobilien betrug im April rund 1,5 Milliarden Euro (Mai 2018 bis April 2019: rund 14 Milliarden Euro). Damit wurden im Verglich zum März 22,3 Prozent weniger Kapital in Wohnimmobilien gesteckt. Im Jahresvergleich ist es ein leichtes Plus von 0,2 Prozent.

Transaktionsvolumen Deutschland (vergangene zwölf Monate rollierend)

Grafik Investitionen deutsche Top 7 April 2019
Zeiträume werden als rollierend bezeichnet, wenn sie sich auf die Länge des Zeitraums beziehen, nicht auf den Anfangs- oder Endzeitpunkt eines Zeitraums.

Die Renditen in den Top-7-Städten befinden sich zwar auf ihren historischen Tiefständen, doch viele Investoren rechnen mit weiter steigenden Mieten und messen offenbar der Marktliquidität eine sehr hohe Bedeutung bei, wenn sie hier investieren. Laut Savills lagen die Spitzenrenditen im Durchschnitt der Top 7 im ersten Quartal 2019 bei 3,1 Prozent bei Büroimmobilien und bei 2,7 Prozent bei Mehrfamilienhäusern (nur Bestand, Savills beruft sich hier auf Zahlen von Bulwiengesa). Am höchsten lagen die Spitzenrenditen bei Logistikimmobilien und Shopping-Centern (jeweils 4,2 Prozent). Für Fachmarktzentren konnten Investoren mit 3,9 Prozent rechnen und bei Geschäftshäusern mit 3,1 Prozent.

Risikoaverse Investoren schichten Kapital vom Anleihe- in den Immobilienmarkt um

Obwohl beispielsweise Büroimmobilien in B-, C- und D-Städten höhere Renditen (durchschnittlich 5,7 Prozent) bei oftmals vergleichsweise wenig volatilen Nutzermärkten bieten, ist die Dominanz der Top-7-Städte am Büroinvestmentmarkt besonders hoch. So entfielen in den vergangenen zwölf Monaten rund 76 Prozent des Volumens auf diese sieben Städte, obwohl der Büroflächenbestand in den B-, C- und D-Städten insgesamt um etwa ein Drittel größer ist.

Vor allem offene Spezialfonds und Asset Manager fokussieren sich laut Savills stark auf die großen Märkte. Rund 80 Prozent des von Asset Managern in Büroimmobilien investierten Geldes floss in den vergangenen zwölf Monaten in die Top-7-Städte. Bei den Spezialfonds lag der Anteil bei 72 Prozent. Geldgebern dieser Käufergruppen sind Savills zufolge langfristig orientierte und vergleichsweise risikoaverse Investoren, die Kapital vom Anleihe- in den Immobilienmarkt umschichten. Das gilt auch für Versicherungen und Pensionskassen, bei denen 91 Prozent des investierten Kapitals in Büroimmobilien in den sieben Top-Märkten flossen.

Die Herkunft der Kapitalströme erklärt Savills zufolge auch, warum eine höhere Liquidität von großer Wichtigkeit ist: Für den Fall, dass das Kapital wieder aus dem Immobilien- in den Anleihemarkt umgeschichtet werden soll, könnten sich für Immobilien außerhalb der Top 7 weniger Interessenten finden als in für ein vergleichbares Objekt in einem der Kernmärkte.

Entgegen dem Trend investieren

Wie Savills beobachtet hat, boomt derzeit auch der Investmentmarkt für Sozialimmobilien. In den vergangenen zwölf Monaten wurden etwa drei Milliarden Euro in diese Assetklasse investiert. Das ist ein Plus von 68 Prozent im Fünf-Jahres-Durchschnitt. In Gewerbegrundstücke wurden knapp 2,3 Milliarden Euro investiert. Das waren zirka 43 Prozent mehr als im Fünf-Jahres-Mittel. Was Transaktionen im Bereich Wohnimmobilien betrifft, stieg das Volumen in Rheinland-Pfalz innerhalb von fünf Jahren um 47 Prozent an – das ist bundesweit der höchste Anstieg.

Analysten von Savills empfehlen allerdings auch, gegen den Trend zu investieren. Gerade in Deutschland bieten unter anderem die Standorte der zweiten Reihe stabile Nutzermärkte bei gleichzeitig höheren Renditen. Wer gegen den Trend investiert, kann laut Savills in der Regel am meisten profitieren: So könne etwa ein Investor, der trotz der aktuellen Handelsphobie die richtigen Einzelhandelsimmobilien an den richtigen Orten findet oder umwidmet, am Ende vorne liegen.


Das könnte Sie auch interessieren:

Brickvest-Barometer: Immobilieninvestoren verlagern Aktivitäten nach Deutschland

Höhere Rendite, weniger Risiko: Kleine Büromärkte sind robuster als Top 7


Schlagworte zum Thema:  Immobilienmarkt, Liquidität, Investment