Im vergangenen Jahr wurden weltweit 342 Immobilienfonds aufgelegt, so viel wie seit 2008 nicht mehr, wie eine Analyse des Schweizer Investmentberaters Swisslake zeigt. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Auflagewert um 14,4 Prozent. Das Ziel-Eigenkapital-Volumen lag jedoch mit 145,7 Milliarden US-Dollar um 1,6 Prozent unter dem Vorjahreswert. Die Impulse sind laut Swisslake dennoch positiv zu werten, da insbesondere das vierte Quartal 2017 einen deutlichen Aufschwung aufzeigte.

Das durchschnittliche Fondsvolumen lag Swisslake zufolge im vergangenen Jahr aufgrund der hohen Fondsanzahl mit 426 Millionen US-Dollar elf Prozent unter dem 10-Jahres Durchschnittswert von 478 Millionen US-Dollar und 14 Prozent unter dem Wert von 2016 mit 495 US-Dollar. Dafür könnte vor allem die schleppende Auflage von Mega-Fonds (ab 1 Milliarde US-Dollar) verantwortlich sein.

Nur wenige Mega-Fonds in Europa

In Europa zeigte sich Swisslake der Rückgang der Mega-Fonds besonders deutlich. Mit 436 Millionen US-Dollar lag der Durchschnitt um 32 Prozent unter dem Niveau von 2016 und sechs Prozent unter dem 10-Jahres-Durchschnittswert. 2016 machten Mega-Fonds (mit einer Größe ab einer 1 Milliarde US-Dollar) in Europa noch einen Anteil von 54 Prozent der Fondsauflagen aus. Im Berichtsjahr 2017 betrug der Anteil der Mega-Fonds laut Swisslake nur noch 18 Prozent. Auf dem deutschen Markt könnten börsengehandelte Fonds bald eine größere Rolle spielen, wie eine Umfrage von Catella zeigt.

Geografisch betrachtet wurden die meisten Mega-Fonds in Nordamerika aufgelegt. Ihr Anteil betrug dort 36 Prozent, nach 24 Prozent 2016. Der Gesamtanteil der Mega-Fonds weltweit lag 2017 Swisslake zufolge bei 33 Prozent und damit im 10-Jahres-Durchschnitt.

USA in der Gunst der Investoren im Trend

In Nordamerika wurden im vergangenen Jahr 199 Fonds mit einem Ziel-Eigenkapital von 75 Milliarden US-Dollar aufgelegt. Das ist laut Swisslake ein absoluter Rekordwert und in Bezug auf das Ziel-Eigenkapital der höchste Wert seit 2008. Im Vergleich zu 2016 entspricht die Entwicklung einer Steigerung von 23 Prozent bei der Anzahl neuer Fonds und 17 Prozent beim Ziel-Eigenkapital.

In Europa stieg die Anzahl der Fonds ebenfalls an: von 75 auf 83 Fonds an (plus elf Prozent). Das Ziel-Eigenkapital-Volumen ist allerdings gefallen: von 48,1 Milliarden Euro auf 36,1 Milliarden Euro (minus 25 Prozent) – das liegt nach Ansicht von Swisslake am vergleichsweise hohen Anteil der Fondsauflagen im Jahr 2016.

Asien: Opportunistische Fondsvehikel lösen Core-Trend ab

In Asien wurden 35 Fonds aufgelegt, 20 Prozent weniger als im Vorjahr (2016: 44 Fonds). Das Ziel-Eigenkapital-Volumen ging nach der Swisslake-Analyse noch viel deutlicher zurück: Waren es im Berichtsjahr 2016 noch 17,9 Milliarden US-Dollar, wurden 2017 in Asien von Swisslake nur noch 11,5 Milliarden US-Dollar (minus 36 Prozent) registriert.

Der Anteil opportunistischer Fondsvehikel lag dabei im Berichtsjahr 2017 mit 69 Prozent wieder weit höher als im Vorjahr mit 27 Prozent und löste damit den Core-Trend ab. Diese Entwicklung ist laut Swisslake auch der hohen geografischen Allokation nach Indien geschuldet: Indienfonds machten im vergangenen Jahr 36 Prozent der Asienallokation aus – nach 24 Prozent im Vorjahr. Das ist ein Plus von 50 Prozent. Australien hat einen Marktanteil von 20 Prozent und liegt knapp vor den pan-asiatischen Fonds mit 19 Prozent. Reine Chinafonds kommen auf einen Marktanteil von zwölf Prozent.

Value-Add-Strategien steigen in Europa auf 45 Prozent

Bei den Risiko-Rendite-Profilen lagen 2017 laut Swisslake die Value-Add-Strategien an der Spitze. In Europa stieg ihr Anteil nach 20 Prozent im Vorjahr auf 45 Prozent. Opportunistische Fonds machten hier nur noch neun Prozent aus, nach 34 Prozent im Jahr zuvor.

Auch in Nordamerika stieg der Anteil von Value-Add-Produkten: auf 56 Prozent, nach 37 Prozent im Jahr 2016. Die Fremdfinanzierungsquoten wurden über alle Risiko-Profile angehoben. Durchschnittlich stieg der Leverage bei Core-Fonds von 46 Prozent 2016 auf 53 Prozent 2017, bei Value-Add-Fonds von 57 Prozent auf 59 Prozent und bei opportunistischen Fonds von 61 Prozent auf 66 Prozent.

Fondsmanager suchen vermehrt auch nach Risikofinanzierungen

Finanzierungsfonds haben erneut zugelegt. 2017 wurden 86 Fonds mit einem Volumen von 41 Milliarden US-Dollar aufgelegt – davon alleine 53 in Nordamerika mit einem Eigenkapital von 24 Milliarden US-Dollar. Grund ist laut Swisslake unter anderem, dass Fondsmanager vermehrt auch nach Risikofinanzierungen suchen, um die gesunkenen Ankaufsrenditen mehr kompensieren zu können. Hier zeigen sich Parallelen zu den Jahren 2007 und 2008.

Insgesamt haben alle spezialisierten Asset-Klassen in der Sektor-Allokation an Marktanteilen gewonnen. Die diversifizierten Strategien liegen bei einem ungewohnt niedrigen Wert von nur 41 Prozent. In Europa und Asien sank die Allokation deutlich auf 35 Prozent beziehungsweise 17 Prozent.

Fazit: Finanzierungslevel steigt an

Als Fazit für 2017 stellt Swisslake fest, dass Fondsmanager vermehrt auf Value-Add-Strategien setzen, USA-Fonds in der Gunst der Anleger vorne liegen und das Finanzierungslevel ansteigt. Die Nachfrage nach internationalen Immobilienfonds ist in der anhaltenden Niedrigzins-Phase ungebrochen und das Angebot passt sich der Nachfrage entsprechend an.

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