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Studie: Investitionsrisiken bei Gewerbeobjekten überschaubar

Die Vermietungs- und Investitionsrisiken bei deutschen Gewerbeimmobilien bleiben mittelfristig überschaubar. Dies gilt vor allem für Einzelhandelsobjekte. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie der HSH Nordbank.

Für ihre Studie „Marktkonferenz Deutsche Gewerbeimmobilien" hat die Bank die Büro- und Einzelhandelsimmobilienmärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Hannover, Kiel, Köln, München und Stuttgart analysiert. Bei der Betrachtung der Büroimmobilienmärkte wurde darüber hinaus Bremen in die Untersuchung mit einbezogen.

Zwar hat die wirtschaftliche Dynamik in Deutschland zum Jahresende 2011 merklich nachgelassen, dennoch verbesserte sich in den ersten Monaten des Jahres 2012 die Stimmung im produzierenden Gewerbe und in der Dienstleistungswirtschaft. Unternehmen beurteilen die Lage insgesamt als gut bis sehr gut. Diese Einschätzung vertreten vor allem Dienstleister, die von einer stärkeren Binnennachfrage profitierten haben.

Büro-Leerstände gehen zurück

Die Netto-Absorption hat sich im Jahr 2011 in den beobachteten Büroimmobilienmärkten mit rund 1,3 Millionen Quadratmetern gegenüber dem Jahr 2010 mehr als vervierfacht. Dabei war der Zuwachs besonders in Frankfurt am Main und in Hamburg sehr hoch. Da im vergangenen Jahr knapp 20 Prozent weniger zusätzliche Büroflächen fertig gestellt wurden, ging die durchschnittliche Leerstandsrate von Büros insgesamt um fast einen ganzen Prozentpunkt auf 8,9 Prozent zurück. Durch die hohe Nachfrage und die geringere Verfügbarkeit moderner Flächen stiegen in 2011 die Spitzenmieten um drei Prozent. Besonders hohe Zuwächse wurden in Hamburg, München und Stuttgart erzielt.

Die Studie geht davon aus, dass sich die Vermietungsrisiken in den analysierten Büroimmobilienmärkten in den kommenden Jahren auf einem mittleren Niveau einpendeln. Das Investmentrisiko wird nach Einschätzung der HSH Nordbank auf diesen Märkten im laufenden Jahr noch einmal leicht zurückgehen.

Einzelhandel legt zu

Dank einer zunehmenden Beschäftigung, höherer Tarifabschlüsse und Sonderzahlungen, stiegen die Einkommen im Jahr 2011 merklich. In Verbindung mit einer hohen Kaufbereitschaft führte dies im Einzelhandel zu deutlich höheren Umsätzen. Alle Anzeichen sprechen dafür, dass die Einzelhandelsumsätze auch im laufenden sowie im Jahr 2013 nominal zwischen 2,3 und 2,5 Prozent zulegen werden.

Auf dieser Basis sehen die Analysten der Bank eine ungebrochene Nachfrage sowohl von in- als auch von ausländischen Einzelhändlern nach entsprechenden Immobilien. Deutlich zu spüren sei, dass vor allem internationale Filialisten Deutschland als wichtigen Markt für Expansionen in Europa sehen. Der Anteil dieser Unternehmen am Vermietungsumsatz in Deutschland war im vergangenen Jahr mit knapp 60 Prozent ausgesprochen hoch.

Da die Studie davon ausgeht, dass mittelfristig die Umsätze im Einzelhandel schneller wachsen werden als die Verkaufsfläche zunimmt, dürften die Mieten für Handelsimmobilien leicht ansteigen.

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