04.12.2012 | Serie Von den Finanzgerichten

Im November - Streit ums Feriendomizil

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Wichtige Details. Ist das Ferienhaus vermietet oder wird es selbst genutzt?
Bild: Reiner Sturm ⁄

Urlaubsunterkunft. Die Gerichte sind sich derzeit nicht einig, wie teilweise selbst genutzte Ferienwohnungen steuerlich zu behandeln sind.

Die Vorschrift des § 21 EStG beruht auf der Annahme, dass die Vermietung und Verpachtung letztlich zu positiven Einkünften führt – trotz über längere Zeiträume anfallender Werbungskostenüberschüsse. Diese Grundsätze gelten auch für Ferienwohnungen, wenn diese vom Eigentümer ausschließlich an Feriengäste vermietet werden. Bei einer teils selbst genutzten und teils an Feriengäste vermieteten Wohnung bejaht der Bundesfinanzhof (BFH) in seiner ständigen Rechtsprechung die Überschusserzielungsabsicht nur dann, wenn sich anhand der für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuss ergibt. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist auch dann zu prüfen, wenn sich der Steuerpflichtige bei einer Vermittlung durch einen Dritten eine zeitweise Selbstnutzung vorbehält.
Jedwede Selbstnutzung führt dagegen dazu, dass der Wohnungseigentümer seine Überschusserzielungsabsicht in Form einer Prognoserechnung über 30 Jahre nachweisen muss. In der Regel führt danach eine auch nur geringfügige Selbstnutzung zur Aberkennung der langjährigen Verluste. Über die Fälle der Selbstnutzung hinaus fordert der BFH auch dann noch eine solche Prognoserechnung, wenn die tatsächlichen Vermietungstage die ortsüblichen Vermietungstage um mehr als 25 Prozent unterschreiten.
Mit seinem Urteil vom 7. März 2012 (Az. 9 K 180/09) ist das Niedersächsische Finanzgericht dieser ständigen Rechtsprechung entgegengetreten. In dem Fall unterstellten die Steuerjuristen eine Überschusserzielungsabsicht ohne Prognoserechnung, obwohl sich der Eigentümer eine jährliche Selbstnutzung von 21 Tagen vorbehalten hatte. Denn nach Auffassung der Finanzrichter besteht kein Anlass für eine Prognoserechnung, wenn die tatsächlichen Vermietungstage die ortsüblichen Vermietungstage nicht um mindestens 25 Prozent unterschreiten. Nur auf diese Weise kann nach Überzeugung des Senats eine Gleichbehandlung zwischen den Fällen der Vermietung über einen Vermittler mit den Fällen der Vermietung in Eigenregie, die quasi unter einem ständigen Eigennutzungsvorbehalt steht, erreicht werden.

Entscheidung steht noch aus
Der temporären Überlagerung trägt das FG insoweit Rechnung, als die Gesamtaufwendungen zeitanteilig im Verhältnis der vorbehaltenen Selbstnutzungstage zu den Gesamttagen zu kürzen waren. Es bleibt abzuwarten, wie der BFH im Revisionsverfahren (Az. IX R 22/12) die Fälle der nur geringfügigen Selbstnutzung beurteilen wird. Bis zur höchstrichterlichen Klärung sollten Betroffene ihre Steuerbescheide per Einspruch offenhalten

Weitere Finanzgerichtsurteile

Versteigerung: Nebenleistung nicht einkommensteuerrelevant
Der Betrag, der dem Grundschuldgläubiger aus einem Versteigerungserlös zufließt, unterliegt nicht der Einkommensteuer, soweit er auf eine Nebenleistung im Sinne des § 1191 Abs. 2 BGB entfällt. Das hat der BFH mit Urteil vom 11. April 2012 (Az. VIII R 28/09) entschieden. In dem Fall erwarb ein Steuerpflichtiger im Jahr 1997 von einem Kreditinstitut die fälligen Rückzahlungs- und Zinsansprüche aus einem notleidend gewordenen Immobiliendarlehen. Mit veräußert wurde die Grundschuld. Sie erstreckte sich auf die Hauptforderung, 18 Prozent Zinsen hierauf jährlich und eine einmalige Nebenleis­tung von fünf Prozent der Hauptforderung. Der Schuldner hatte sich, ohne zu zahlen, ins Ausland abgesetzt. Auf Betreiben des Steuerpflichtigen wurde das Grundstück schließlich zwangsversteigert. Aus dem erzielten Erlös vereinnahmte er im Mai 2000 schließlich rund 777.000 DM. In seiner Einkommensteuererklärung gab er diesen Vorgang nicht an, weil er der Meinung war, dass es sich um ein nicht steuerbares Spekulationsgeschäft gehandelt habe. Der BFH kam jetzt zum Ergebnis, dass der Steuerzahler die vereinnahmten Zinsen in Höhe von 380.000 DM als Einkünfte aus Kapitalvermögen nach § 20 Absatz 1 Nr. 5 EStG versteuern muss. Zinsen aus einer Grundschuld seien steuerlich demjenigen zuzurechnen, der im Zeitpunkt des Zuschlagsbeschlusses aus der Grundschuld berechtigt ist. Der auf die Nebenleistung entfallende Betrag stelle dagegen kein Entgelt für eine Kapitalüberlassung dar und unterliege nicht der Einkommensteuer.

Aufwendungen bei gescheiterter Grundstücksveräußerung
Aufwendungen – zum Beispiel Notar- und Gerichtskosten – die anfallen, weil der Steuerpflichtige sein vermietetes Grundstück veräußern will, sind nicht als Werbungskosten abziehbar und können auch nicht bei den Veräußerungsgeschäften berücksichtigt werden, wenn das Grundstück zwar innerhalb der maßgeblichen Veräußerungsfrist von zehn Jahren hätte verkauft werden sollen, es aber nicht zu einer Veräußerung kam (BFH-Urteil vom 1.8.2012 – I X 8/12).

Schlagworte zum Thema:  Ferienwohnung, EStG, Finanzgericht

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