05.10.2011 | Investoren

Steigende Büromieten in Großstädten und Toplagen

Die deutschen Gewerbeimmobilienmärkte setzen ihren Erholungskurs fort und vermelden stabile bis steigende Mieten bei Büro- und Einzelhandelsflächen. Die Büromieten sind im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um 0,74, in den Großstädten um bis zu 2,8 Prozent gestiegen. Das ist ein Ergebnis des IVD-Gewerbepreisspiegels.

Einzelhandelsmieten haben sich in den 1A-Lagen der Großstädte um bis zu 3,6 Prozent verteuert, während deutschlandweit ein Plus von 0,7 Prozent ermittelt worden ist. Der IVD-Gewerbepreisspiegel informiert über die Entwicklung der Gewerbeimmobilienmärkte in 340 Städten. Grundlage sind die Marktpreise aus dem zweiten und dritten Quartal 2011.

"Dass der konjunkturelle Aufschwung derzeit an Dynamik verliert, schlägt noch nicht auf dem Arbeitsmarkt durch", sagt IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling. Insbesondere der Bereich wirtschaftliche Dienstleistungen verzeichne derzeit noch überdurchschnittliche Zuwächse. Seit Juli 2010 seien dort 118.000 neue Arbeitsplätze entstanden. "Der Büroimmobilienmarkt profitiert über eine stabile Flächennachfrage direkt von der guten Beschäftigungslage", so Kießling weiter. "Der Markt für Einzelhandelsimmobilien indirekt über eine positive Konsumlaune."

Gute Lagen und "grüne Büros" sind gefragt

"Bei den Büromieten zeigt sich: Je größer die Stadt und je besser der Nutzungswert, desto höher die Steigerungsrate bei den Büromieten", so Kießling. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern für Flächen mit gutem Nutzungswert liegen die Quadratmetermieten 2,8 Prozent höher als im Jahr 2010. In Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern sind die Preise für Büromieten mit einer guten Ausstattung um 1,8 Prozent gestiegen.

Die höchsten Schwerpunktmieten sind in München mit 28 Euro je Quadratmeter in den besten Lagen der Innenstadt zu beobachten. Düsseldorf folgt mit 19 Euro, Frankfurt mit 18 Euro, Köln mit 15 Euro, Stuttgart mit 14 Euro und Hamburg und Berlin mit jeweils 13 Euro. Im Bundesdurchschnitt liegt die Quadratmetermiete für ein Büro mit gutem Nutzungswert bei 7,67 Euro je Quadratmeter, nach zuletzt 7,61 Euro im Jahr 2010. Das entspricht einem Zuwachs von 0,7 Prozent.

"Der Trend zur Anmietung von "Adresslagen" ist ein typisches Merkmal eines gut laufenden Büroimmobilienmarktes", so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD. "Angesichts der guten konjunkturellen Lage im ersten Halbjahr 2011 scheinen die Unternehmen für gute Adressen höhere Mieten in Kauf zu nehmen." Das gleiche gelte für die so genannten "Grünen Büros", die in nachhaltiger Bauweise errichtet sind. Erste Umfragen zeigten, dass die Nutzer bereit seien, eine höhere Miete in Kauf zu nehmen, wobei die Mietsteigerung zwischen drei und acht Prozent liege.

Im Zuge der sich abkühlenden Konjunktur sei eine konstante Nachfrage nach Büroflächen nur in den großen Städten zu erwarten. "Eine Ausweitung der Flächennachfrage im vierten Quartal 2011 und im ersten Halbjahr 2012 ist eher nicht zu erwarten", prognostiziert Kießling.

Mietpreise für Einzelhandelsflächen steigen weiter

Der deutsche Einzelhandel ist geprägt von steigenden Umsätzen und einem kontinuierlichen Anstieg der Verkaufsflächen auf mittlerweile rund 122 Millionen Quadratmeter. Das sind 45 Millionen Quadratmeter mehr als vor 20 Jahren. Dabei geht der Trend seit den 90er Jahren weg von der Grünen Wiese hin zu innerstädtischen Standorten. Der Anteil der innenstädtischen Einzelhandelsfläche an der Gesamt-Einzelhandelsfläche ist inzwischen von 55 auf 63 Prozent angestiegen.

"Diese Entwicklung schlägt sich deutlich in den Mietpreisen nieder: Die Preissteigerungen in den 1A-Lagen sind generell höher als in den 1B- und Nebenlagen", sagt Schick. Im Bundesdurchschnitt liegt die Quadratmetermiete für eine bis zu 60 Quadratmeter große Ladenfläche in 1A-Lage bei 35,70 Euro. Dies entspricht einem Wachstum um rund 1,9 Prozent. Für größere Einzelhandelsflächen in vergleichbarer Lage werden Durchschnittsmieten von 26,30 Euro pro Quadratmeter erzielt (+ 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr).

"Dass sich der Einzelhandelsimmobilien-Sektor als robust erweist, ist auch auf die im Markt üblichen langfristigen Mietverträge von fünf bis zehn Jahren zurückzuführen", sagt Schick. "Die steigenden Neuvertragsmieten haben unterdessen dazu geführt, dass das Mietpreis-Niveau im 1A-Segment heute höher ist als noch vor der Finanz- und Wirtschaftskrise." Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen sind München (310 Euro), Frankfurt (170 Euro) oder Düsseldorf (140 Euro).

Verkaufsflächen werden größer

Trotz der steigenden Preise fragen Einzelhändler verstärkt größere Flächen nach, da neue Warengruppen- und Ladenbaukonzepte mehr Fläche benötigen. "Der Einzelhandel übernimmt zunehmend auch eine Freizeitfunktion, die mehr Platz erfordert als der reine Versorgungshandel", erklärt Schick. "Die Funktionalitätsorientierung eines klassischen Verkaufsraumes wird immer stärker durch Werbe-, Rückzugs- und Lifestyle-Zonen geprägt." Diese Entwicklung spiele künftig den 1B- und Nebenlagen in die Hände, da in Hauptfrequenzlagen aufgrund städtebaulicher Begrenzung häufig nicht ausreichend Großflächen vorhanden seien.

Franchise-Geber stellen auch in den Jahren 2010 und 2011 eine wichtige Säule bei den Nachfragern nach Einzelhandelsimmobilien dar. Im Jahr 2010 wurden etwa 110.000 Franchisenehmer mit etwa 144.000 Betrieben in Deutschland gezählt, Tendenz weiter steigend. Etwa ein Drittel der Franchisenehmer sind im Bereich des Einzelhandels tätig. Fast 20 Prozent kommen aus den Bereichen Gastronomie, Freizeit und Tourismus. "Bleibt der Trend intakt, werden die Franchise-Unternehmen auch in den kommenden Jahren eine wichtige Stütze der Anmietung von Einzelhandelsflächen bleiben", sagt Kießling.

 

 

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