Staatliche Mieter: Robuste Renditegaranten, auch in Krisenzeiten

Ein guter Rendite-Risiko-Mix bei Immobilienfonds ist wichtig. Aber viele institutionelle Anleger legen gleichfalls Wert auf hohe kontinuierliche Erträge. Das zehn oder sogar 15 Jahre zu schaffen, ist eine große Herausforderung. Matthias Hübner, Manager des Immobilienfonds Aviva Investors Continental European Long Lease Strategy (CELLS), ist überzeugt, sie zu meistern. Ein Interview.

Immobilien stehen bei Investoren nach wie vor hoch im Kurs. Das belegt das hohe Trans­­­ak­tions­volumen bei Gewerbeimmobilien ebenso wie die Mittelzuflüsse von Im­mo­bi­lienfonds. Vor allem risikoscheue Immobilieninvestoren su­chen In­vest­ment­­möglichkeiten im Core-Segment, die noch attraktive Ren­di­techancen versprechen.

"Lang laufende Immobilienengagements mit hohem per­ma­nenten Cash­flow sind we­ni­ger riskant als kurzfristiger ausgerichtete Anlagestrate­gien", gibt Matthias Hübner, Manager des Im­mo­bilienfonds Aviva Investors Continental European Long Lease Strategy (CELLS), zu be­den­ken. Der Ver­kaufserlös von Im­mo­bi­lien falle dann bei der Gesamtrendite von Investments weit we­niger ins Gewicht. Das Konzept von Hübners Fonds könnte schon im kommenden Jahr ei­ner ersten erns­thaften Be­wäh­rungs­probe unterzo­gen werden, sollten die Zin­­sen stei­gen oder die Immobilienkonjunktur merklich an Schwung verlieren.

Haufe Online Redaktion: Herr Hübner, Sie heben hervor, dass der vor etwa einem Jahr aufgelegte Fonds CELLS europaweit in lang laufen­de Mietverträge von Gewerbe­im­­mobilien in­vest­iert. Warum betonen Sie diesen As­pekt so sehr?

Hübner: Er (der Aspekt; Anm. d. Red.) mag ungewöhnlich klingen. Üblicherweise wird bei Immobilienfonds eher herausgestellt, in welche Nutzungsklasse und Regionen in­ves­­­tiert wird. Beides spielt natürlich auch in unserer Anlagestrategie eine wich­tige Rolle. Doch stärker steht für uns zunächst, was den Invest­mentfokus betrifft, die Lauf­zeit der Mietverträge im Vordergrund. Sie ist – neben der Bonität der Mieter – das Haupt­ent­schei­dungs­kriterium dafür, in wel­che Gewerbe­im­mo­bi­lien investiert wird. 15 Jahre sind dabei das Minimum.     

Haufe Online Redaktion: Langfristige Vermietungen haben den Vorteil, dass sich Erlösströme im Voraus planen lassen. Das ist doch eigentlich gegenläufig zum Trend, dass Mieter ver­stärkt fle­xible Miet­ver­trags­kons­truktionen bevorzugen.

Das kommt auf die Mieterklie­ntel an. Bevorzugt investiert der Aviva Investors CELLS Fund in Immobilien, die langfris­tig an die öffentliche Hand vermietet werden. Das sind typischerweise Schu­len, Kran­ken­häu­ser oder Ge­­bäude für Polizeipräsidien und Ministerien. Wir investieren ferner in Ob­jekte mit Mie­tern aus der Privatwirtschaft, etwa wenn diese den Hauptsitz ihrer Firma ver­kau­fen und zu­rück­mieten, um auf diese Weise Mit­­tel für Investitionen ins Kerngeschäft los­zu­eisen. Das ist eben­so at­trak­tiv, so­fern die jeweiligen Mie­ter sehr langfristig Ob­jekte zu nutzen gedenken und ihre Bo­nität – ab­lesbar un­ter an­de­rem am Rating – ta­del­­los ist.

Doch staat­liche Mieter, das gebe ich zu, sind uns am liebsten. Sie mö­­gen Kon­­ti­nuität und sind vergleichsweise we­ni­ger an­spruchs­voll. 

Click to tweet

Haufe Online Redaktion: Was meinen Sie damit konkret?

Polizeipräsidien oder Kindergärten sind Beispiele für die Nut­­zung von Gebäuden, bei denen Investitionen während der Mietdauer – von 15 Jah­­ren und darüber – in viel geringe­rem Ausmaß anfallen als bei Bürogebäuden, die von pri­vaten Mie­­tern nut­zt werden. Häu­­fig steht dort nach zehn Jahren ein Mieterwechsel an, was stets mit einem er­­heb­li­chen Renovierungs- und Sanierungsaufwand verknüpft ist. Zu­­mal fast je­­der neue Mie­ter Son­derwünsche bei der Ausstattung hat. Die­­se An­sprüche sind in den vergangenen Jahren eher noch ge­wachs­en, etwa was die IT-Infrastruktur und die Energieeffizienz betrifft.

Haufe Online Redaktion: Für die Planungssicherheit des Cashflows ist es wichtig, mit wel­chen Mietzahlungen kalkuliert werden kann. Wie sieht Ihr Konzept aus?

Wir schlie­ßen, auch in Deu­tschland, nur indexierte Mietverträge ab. Selbst nie­drige In­flationsraten ent­werten sonst auf Dauer die Erlöse erheb­lich. Für Miet­­ver­träge von Gewerbe­im­mo­bi­lien dient in Kontinental­eu­ro­pa – und somit auch in Deutschland – meist der Verbraucherpreisindex des jeweiligen Be­le­gen­heitsstaats als Messlatte für die In­de­xie­­­rung.

Haufe Online Redaktion: In Kindergärten und Polizei­­prä­si­dien zu investieren, mutet recht exotisch an. In welche anderen Nutzungsklassen inves­tieren Sie?

Was das angeht, sind wir flexibler ausgerichtet als die meis­ten traditionellen Immobilienfonds im Core-Segment. Entscheidend ist eigentlich nur, dass der Mieter an einer sehr langen Nutzung – ohne  jegliche Ausstiegsklauseln (Break Option) – interessiert ist und eine herausragende Bonität vorweisen kann. Daher haben wir bei Investments neben den klas­si­schen Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Logistik vor allem Im­mo­bi­lien der sozialen In­­­­fra­­struk­tur im Visier. Das heißt – wie bereits erwähnt – Kindergärten und Polizeipräsidien so­wie Schu­len, Kranken­häu­ser, Universitäten und Altenheime.

Wir kön­nen uns darüber hi­naus vorstellen, Da­tencenter, Hotels und Parkhäuser zu erwerben.        

Haufe Online Redaktion: Ist der regionale Investmentfokus auch so weit gesteckt?

Der Fonds konzentriert sich bei sei­nen Investments auf Kontinentaleuropa. In der ersten Phase auf Deutschland, Öster­reich, die Benelux-Staaten und Skandinavien. Das sind wirtschaftlich die stabilsten Länder in Europa. Sicherheit hat für uns oberste Priori­tät. In punk­to Objektqualität liegt unser Augenmerk auf dem Core-Segment.   

Haufe Online Redaktion: Warum investieren Sie nicht in französische Immobilien?

Das wür­den wir gerne. Frankreich böte interessante Perspektiven. Doch es gibt rechtli­che Hürden, die uns im Wege stehen. Denn dort räumt der Gesetzgeber Mietern, auch bei Ge­­wer­be­immobilien, schon nach we­nigen Jahren Mietzeit ein gesetzliches Sonder-Kündigungs­recht ein, worauf diese­ so gut wie nie verzichten. Sollte sich das einmal ändern, wären wir auch dort präsent.

Haufe Online Redaktion: Die Immobilienmärkte ticken im Boommodus. Was bedeutet das für Investments des von Ihnen gemanagten Fonds?

Wir prüfen Investments sorgfältig unter an­de­rem anhand der bereits genannten Kriterien. In zwei Objekte wurden bislang knapp 60 Mil­lionen Euro investiert, unter anderem in einen Schulkomplex in Norwegen. Ferner prüfen wir gerade exklusiv ein weiteres attraktives Engagement im Bürobereich. In den beiden obigen Fällen handelt es sich um Bestandsimmobi­li­en.

Wir wol­len uns später jedoch auch attraktive Objekte mit lang laufenden Mietverträgen bereits in der Projektentwicklungsphase sichern.   

Haufe Online Redaktion: Welches Fondsvolumen peilen Sie an und für welche Investoren ist das Konzept interessant?

Wir haben von Anlegern bislang 135 Millionen Euro Eigenkapital zu­ge­sagt bekommen, wovon knapp die Hälfte investiert wurde. In spätestens zwei Jahren soll der Fonds 500 Millionen Euro schwer sein. Er wurde für institutionelle Anleger – Mindestbe­teiligung: fünf Millionen Eu­ro – aufgelegt. Interessant ist unser Fondskonzept insbesondere für Versicherun­gen, Pen­sions­kassen und Versorgungswerke. Sie brauchen zur Re­fi­nan­zierung ihrer Auszahlungs­ver­pflichtungen ho­he, kon­ti­nuier­­li­che Ausschüttungen ihres an­ge­leg­ten Ka­pitals. Diese sind bei unserem Fonds gut im Voraus kalkulierbar.

Haufe Online Redaktion: Wie sieht es mit der Ausschüttung aus?

Als Ausschüttungsrendite stre­ben wir vier bis fünf Prozent pro Jahr an, und das bei vergleichsweise geringem Risiko über den gesamten Invest­ment­­zeit­raum hinweg.

Haufe Online Redaktion: We­cken Sie bei In­vestoren nicht überzogene Erwartungen?

Nein. Wir verfügen über eine starke Pipeline an potenziellen Investmentmöglichkeiten und gehen davon aus, dass wir unser momentan zu­gesagtes Eigenkapital spätestens bis Ende des Jahres investiert haben. Ferner gehö­ren Im­mobilien im Long-Lease-Segment, also mit langer Mietvertragsdauer, wie zum Bei­spiel im Bereich der sozialen Infrastruktur zu den Immobilien, deren Cashflow die geringste Vo­latilität aufweist.

Kindergärten, Schu­len und Polizeipräsidien werden unab­hän­gig von der Kon­junk­tur­situation benötigt.

Viel­leicht wird in Zeiten knapper Kassen das ei­ne oder andere Projekt nicht realisiert. Doch bei Im­mo­bi­li­en, die be­reits angemietet wurden, braucht man sich – ins­be­sondere in den von uns als In­vest­ment­re­gion bevorzugten Ländern – kaum Sor­gen zu ma­chen, dass die Miete nicht bezahlt wird.

Haufe Online Redaktion: Das klingt verlockend. Doch wie überzeugen Sie Investoren von Ihrer Anlagestrategie?

Sie (die Anlagestrategie; Anm. d. Red.) ist im Prinzip längst erprobt. Vor 15 Jah­ren haben wir für In­vestments in Ge­werbeimmobilien mit lang laufenden Mietverträgen in Großbritannien einen dort registrierten Immobilienfonds aufgelegt. Dessen Entwicklung ist eine tolle Erfolgsstory. Der Fonds ge­wann mehrere Prei­se und Auszeichnungen. Mittlerweile beträgt dessen Fonds­ver­mögen fast zwei Milliar­den Pfund, rund 2,2 Milliarden Euro. Er hat außerdem gezeigt, dass Long-Lease-Fonds deutlich weniger volatil in Abschwungphasen des Marktes reagieren als traditionelle Immobilienfonds. Insofern bin ich äußerst zu­versichtlich, was die Attraktivi­tät des Aviva In­­vestors CELLS Fund für inst­i­tu­­­tio­nel­le An­leger betrifft.

Das könnte Sie auch interessieren:

Ist die Zinswende schon da?

Am­pel­sys­tem: Auf Fondsebene hilfreich

LaSalle übernimmt Multi-Management-Geschäft von Aviva

Rosige Stimmung bei Anbietern offener Immobilienfonds