Ein guter Rendite-Risiko-Mix bei Immobilienfonds ist wichtig. Aber institutionelle Anleger legen auch Wert auf hohe kontinuierliche Erträge. Über diese Herausforderung spricht Matthias Hübner, Manager des Immobilienfonds Aviva Investors Continental European Long Lease Strategy (CELLS) im Interview.
Immobilien stehen bei Investoren nach wie vor hoch im Kurs. Das belegt das hohe Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien ebenso wie die Mittelzuflüsse von Immobilienfonds. Vor allem risikoscheue Immobilieninvestoren suchen Investmentmöglichkeiten im Core-Segment, die noch attraktive Renditechancen versprechen.
"Lang laufende Immobilienengagements mit hohem permanenten Cashflow sind weniger riskant als kurzfristiger ausgerichtete Anlagestrategien", gibt Matthias Hübner, Manager des Immobilienfonds Aviva Investors Continental European Long Lease Strategy (CELLS), zu bedenken. Der Verkaufserlös von Immobilien falle dann bei der Gesamtrendite von Investments weit weniger ins Gewicht. Das Konzept von Hübners Fonds könnte schon im kommenden Jahr einer ersten ernsthaften Bewährungsprobe unterzogen werden, sollten die Zinsen steigen oder die Immobilienkonjunktur merklich an Schwung verlieren.
Haufe Online Redaktion: Herr Hübner, Sie heben hervor, dass der vor etwa einem Jahr aufgelegte Fonds CELLS europaweit in lang laufende Mietverträge von Gewerbeimmobilien investiert. Warum betonen Sie diesen Aspekt so sehr?
Hübner: Er (der Aspekt; Anm. d. Red.) mag ungewöhnlich klingen. Üblicherweise wird bei Immobilienfonds eher herausgestellt, in welche Nutzungsklasse und Regionen investiert wird. Beides spielt natürlich auch in unserer Anlagestrategie eine wichtige Rolle. Doch stärker steht für uns zunächst, was den Investmentfokus betrifft, die Laufzeit der Mietverträge im Vordergrund. Sie ist – neben der Bonität der Mieter – das Hauptentscheidungskriterium dafür, in welche Gewerbeimmobilien investiert wird. 15 Jahre sind dabei das Minimum.
Haufe Online Redaktion: Langfristige Vermietungen haben den Vorteil, dass sich Erlösströme im Voraus planen lassen. Das ist doch eigentlich gegenläufig zum Trend, dass Mieter verstärkt flexible Mietvertragskonstruktionen bevorzugen.
Das kommt auf die Mieterklientel an. Bevorzugt investiert der Aviva Investors CELLS Fund in Immobilien, die langfristig an die öffentliche Hand vermietet werden. Das sind typischerweise Schulen, Krankenhäuser oder Gebäude für Polizeipräsidien und Ministerien. Wir investieren ferner in Objekte mit Mietern aus der Privatwirtschaft, etwa wenn diese den Hauptsitz ihrer Firma verkaufen und zurückmieten, um auf diese Weise Mittel für Investitionen ins Kerngeschäft loszueisen. Das ist ebenso attraktiv, sofern die jeweiligen Mieter sehr langfristig Objekte zu nutzen gedenken und ihre Bonität – ablesbar unter anderem am Rating – tadellos ist.
Doch staatliche Mieter, das gebe ich zu, sind uns am liebsten. Sie mögen Kontinuität und sind vergleichsweise weniger anspruchsvoll.
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Haufe Online Redaktion: Was meinen Sie damit konkret?
Polizeipräsidien oder Kindergärten sind Beispiele für die Nutzung von Gebäuden, bei denen Investitionen während der Mietdauer – von 15 Jahren und darüber – in viel geringerem Ausmaß anfallen als bei Bürogebäuden, die von privaten Mietern nutzt werden. Häufig steht dort nach zehn Jahren ein Mieterwechsel an, was stets mit einem erheblichen Renovierungs- und Sanierungsaufwand verknüpft ist. Zumal fast jeder neue Mieter Sonderwünsche bei der Ausstattung hat. Diese Ansprüche sind in den vergangenen Jahren eher noch gewachsen, etwa was die IT-Infrastruktur und die Energieeffizienz betrifft.
Haufe Online Redaktion: Für die Planungssicherheit des Cashflows ist es wichtig, mit welchen Mietzahlungen kalkuliert werden kann. Wie sieht Ihr Konzept aus?
Wir schließen, auch in Deutschland, nur indexierte Mietverträge ab. Selbst niedrige Inflationsraten entwerten sonst auf Dauer die Erlöse erheblich. Für Mietverträge von Gewerbeimmobilien dient in Kontinentaleuropa – und somit auch in Deutschland – meist der Verbraucherpreisindex des jeweiligen Belegenheitsstaats als Messlatte für die Indexierung.
Haufe Online Redaktion: In Kindergärten und Polizeipräsidien zu investieren, mutet recht exotisch an. In welche anderen Nutzungsklassen investieren Sie?
Was das angeht, sind wir flexibler ausgerichtet als die meisten traditionellen Immobilienfonds im Core-Segment. Entscheidend ist eigentlich nur, dass der Mieter an einer sehr langen Nutzung – ohne jegliche Ausstiegsklauseln (Break Option) – interessiert ist und eine herausragende Bonität vorweisen kann. Daher haben wir bei Investments neben den klassischen Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Logistik vor allem Immobilien der sozialen Infrastruktur im Visier. Das heißt – wie bereits erwähnt – Kindergärten und Polizeipräsidien sowie Schulen, Krankenhäuser, Universitäten und Altenheime.
Wir können uns darüber hinaus vorstellen, Datencenter, Hotels und Parkhäuser zu erwerben.
Haufe Online Redaktion: Ist der regionale Investmentfokus auch so weit gesteckt?
Der Fonds konzentriert sich bei seinen Investments auf Kontinentaleuropa. In der ersten Phase auf Deutschland, Österreich, die Benelux-Staaten und Skandinavien. Das sind wirtschaftlich die stabilsten Länder in Europa. Sicherheit hat für uns oberste Priorität. In punkto Objektqualität liegt unser Augenmerk auf dem Core-Segment.
Haufe Online Redaktion: Warum investieren Sie nicht in französische Immobilien?
Das würden wir gerne. Frankreich böte interessante Perspektiven. Doch es gibt rechtliche Hürden, die uns im Wege stehen. Denn dort räumt der Gesetzgeber Mietern, auch bei Gewerbeimmobilien, schon nach wenigen Jahren Mietzeit ein gesetzliches Sonder-Kündigungsrecht ein, worauf diese so gut wie nie verzichten. Sollte sich das einmal ändern, wären wir auch dort präsent.
Haufe Online Redaktion: Die Immobilienmärkte ticken im Boommodus. Was bedeutet das für Investments des von Ihnen gemanagten Fonds?
Wir prüfen Investments sorgfältig unter anderem anhand der bereits genannten Kriterien. In zwei Objekte wurden bislang knapp 60 Millionen Euro investiert, unter anderem in einen Schulkomplex in Norwegen. Ferner prüfen wir gerade exklusiv ein weiteres attraktives Engagement im Bürobereich. In den beiden obigen Fällen handelt es sich um Bestandsimmobilien.
Wir wollen uns später jedoch auch attraktive Objekte mit lang laufenden Mietverträgen bereits in der Projektentwicklungsphase sichern.
Haufe Online Redaktion: Welches Fondsvolumen peilen Sie an und für welche Investoren ist das Konzept interessant?
Wir haben von Anlegern bislang 135 Millionen Euro Eigenkapital zugesagt bekommen, wovon knapp die Hälfte investiert wurde. In spätestens zwei Jahren soll der Fonds 500 Millionen Euro schwer sein. Er wurde für institutionelle Anleger – Mindestbeteiligung: fünf Millionen Euro – aufgelegt. Interessant ist unser Fondskonzept insbesondere für Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke. Sie brauchen zur Refinanzierung ihrer Auszahlungsverpflichtungen hohe, kontinuierliche Ausschüttungen ihres angelegten Kapitals. Diese sind bei unserem Fonds gut im Voraus kalkulierbar.
Haufe Online Redaktion: Wie sieht es mit der Ausschüttung aus?
Als Ausschüttungsrendite streben wir vier bis fünf Prozent pro Jahr an, und das bei vergleichsweise geringem Risiko über den gesamten Investmentzeitraum hinweg.
Haufe Online Redaktion: Wecken Sie bei Investoren nicht überzogene Erwartungen?
Nein. Wir verfügen über eine starke Pipeline an potenziellen Investmentmöglichkeiten und gehen davon aus, dass wir unser momentan zugesagtes Eigenkapital spätestens bis Ende des Jahres investiert haben. Ferner gehören Immobilien im Long-Lease-Segment, also mit langer Mietvertragsdauer, wie zum Beispiel im Bereich der sozialen Infrastruktur zu den Immobilien, deren Cashflow die geringste Volatilität aufweist.
Kindergärten, Schulen und Polizeipräsidien werden unabhängig von der Konjunktursituation benötigt.
Vielleicht wird in Zeiten knapper Kassen das eine oder andere Projekt nicht realisiert. Doch bei Immobilien, die bereits angemietet wurden, braucht man sich – insbesondere in den von uns als Investmentregion bevorzugten Ländern – kaum Sorgen zu machen, dass die Miete nicht bezahlt wird.
Haufe Online Redaktion: Das klingt verlockend. Doch wie überzeugen Sie Investoren von Ihrer Anlagestrategie?
Sie (die Anlagestrategie; Anm. d. Red.) ist im Prinzip längst erprobt. Vor 15 Jahren haben wir für Investments in Gewerbeimmobilien mit lang laufenden Mietverträgen in Großbritannien einen dort registrierten Immobilienfonds aufgelegt. Dessen Entwicklung ist eine tolle Erfolgsstory. Der Fonds gewann mehrere Preise und Auszeichnungen. Mittlerweile beträgt dessen Fondsvermögen fast zwei Milliarden Pfund, rund 2,2 Milliarden Euro. Er hat außerdem gezeigt, dass Long-Lease-Fonds deutlich weniger volatil in Abschwungphasen des Marktes reagieren als traditionelle Immobilienfonds. Insofern bin ich äußerst zuversichtlich, was die Attraktivität des Aviva Investors CELLS Fund für institutionelle Anleger betrifft.