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Shoppingcenter-Potenzial abseits des Metropolen-Core-Mainstreams

Das Beratungsunternehmen GfK GeoMarketing schlägt eine Neudefinition des Begriffs „Core“-Handelsimmobilien vor und weist Investoren auf die verbliebenen „weißen Flecken“ abseits des Metropolen-Core-Mainstreams hin.

So könnten Chancen auch in Städten in der zweiten und dritten Reihe realisiert werden, die durchaus günstigere Chancen-Risiko-Profile als manche Innenstadtimmobilie aufweisen. „Auf Grundlage einer fundierten Standort- und Markt-Analyse können für diese bisher nicht gangbaren Produkte in Sekundärlagen Sicherheitsprofile aufgedeckt werden, die dem Core-Anspruch mehr als entsprechen“, sagt Manuel Jahn, Leiter des Bereichs Real Estate Consulting von GfK GeoMarketing und Mitglied im Rat der Immobilienweisen.

„Core“-Handelsimmobilien sind bei Investoren stark begehrt. Doch die beabsichtige Investitionssicherheit bieten die derzeitigen Kategorisierungsmerkmale nicht, ist Jahn überzeugt. In dem aktuell von GfK GeoMarketing veröffentlcihten White Paper wird deshalb von Autor Jahn eine Neudefinition von „Core“ im Handelsimmobiliensegment vorgeschlagen und erläutert.

Jahn: Bisherige „Kriterien meist untauglich"

Jahn weist auf die Lücken und Risiken der derzeitigen Klassifizierungspraxis hin und schreibt: „Da es keine verbindliche Definition gibt, der „Core“-Begriff aber zum untilgbaren Dogma von Investoren und Asset-Managern zählt, halten wir ergänzende Hinweise ... für unabdingbar.“

Allgemeiner Konsens ist, dass Core-Objekte im Einzelhandel eine gute Lage und einen stabilen Miet-Cashflow aufweisen. Oft wird auch auf die Wertigkeit der Immobilie und das Image des Investmentstandorts hingewiesen. „Diese Kriterien sind meist untauglich, um die maßgeblichen Chancen und Risiken zu identifizieren“, so Jahn.

Vordergründig sinnvoll erscheint der Anspruch auf namhafte, bonitätsstarke Mieter mit langfristigen Mietverträgen. Nach Beobachtungen von GfK GeoMarketing werden jedoch in deutschen Shoppingcentern zwischen 60 und 80 Prozent der Mietverträge vor Ablauf der Laufzeit in irgendeiner Weise nachjustiert.

Maßgeblich: Attraktivität für Endkunden

Das maßgebliche Erfolgskriterium der Einzelhandelsimmobilie ist laut Jahn die Attraktivität für den Endkunden: „Kundenattraktivität ist die Basis für den langfristigen ökonomischen Erfolg der Handelsimmobilie."

Dem GfK-White Paper zufolge träfe folgende Definition den Anspruch an „Core“ im Handelsimmobiliensegment besser: "Innerhalb der Core-Strategie werden Investitionen in bestehende, auf die Einkaufsbedürfnisse des Endkunden ausgerichtete Immobilien getätigt, die einen Miet-Cashflow aufweisen, der in einer angemessenen Relation zum nachhaltig erzielbaren Umsatzpotenzial der Mieter steht. Umsatzpotenzial und davon abhängig die Miethöhe dieses Handelsimmobilientypus resultieren aus der langfristig erzielbaren Abschöpfung des zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumens. Mit Core-Immobilien werden durch ein aktives Asset-Management unterstützte, langfristige Investitionsstrategien umgesetzt, die eine dauerhafte und werterhaltende Vermietung an Einzelhandelsmieter sicherstellen."

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