Durch Share Deals entgehen dem Staat geschätzt bis zu einer Milliarde Euro pro Jahr durch die nicht eingenommene Grunderwerbsteuer. Nun haben die Finanzminister der Länder eine Reform beschlossen: Die Beteiligungsgrenze für den indirekten Erwerb von Grundstücken wird von 95 auf 90 Prozent gesenkt und es darf mindestens zehn Jahre keine Beteiligung hinzu erworben werden. Bisher lag die Haltefrist bei fünf Jahren. Zumindest für die großen Player sind Share Deals damit immer noch machbar.

Bei dem Share-Deal-Modell nutzen Gesellschaften mit Grundbesitz Steuerschlupflöcher, indem sie statt Grundstücken Anteile übertragen. Unterhalb einer Grenze von 95 Prozent fällt dann regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an, denn das Eigentum am Grundstück verbleibt bei der Gesellschaft. Diese Anteilsgrenze soll auf knapp 90 Prozent gesenkt werden. Der Käufer kann dann nicht mehr so viel Immobilienbesitz erwerben und dabei um die Grunderwerbsteuer herum kommen.

Außerdem soll die Frist zum Erwerb der restlichen Anteile an der vorgeschobenen Firma von fünf auf zehn Jahre gestreckt werden. Das kann das Modell unattraktiver machen, die Hürde ist aber nicht unüberwindbar. Nun ist das Bundesfinanzministerium gefragt und soll die Anpassungen in das Gesetzgebungsverfahren einbringen.

Wird die Zahl der Share Deals zurück gehen?

Hessens Finanzminister Dr. Thomas Schäfer gab sich nach der Sitzung der Finanzministerkonferenz in Berlin zuversichtlich, dass die Zahl der Share Deals durch die Reform zurückgehen wird und die Steuereinnahmen dadurch steigen werden. Die Initiative war von Hessen ausgegangen.

Die Grünen halten das für viel zu wenig. Mittelfristig müssten die Share Deals abgeschafft werden, forderte die finanzpolitische Sprecherin der Bundestagsfraktion, Lisa Paus. Laut Schäfer hat jedoch die verfassungsrechtliche Prüfung ergeben, dass man im bestehenden System der Grunderwerbsteuer an Grenzen komme. Dass das Schließen des größten deutschen Steuerschlupflochs "verfassungsrechtliche Risiken" birgt, hatte schon im Vorfeld die Wirtschaftswoche ausgeführt

"Wir werden uns die Wirkung der neuen Maßnahmen gegen Share Deals genau angucken und beobachten, ob auch die Neuregelung wieder umgangen werden kann", so der Minister: "Dann muss nachgebessert werden.“ Wenn seriös abzuschätzen sei, zu welchen Mehreinnahmen die Reform führt, will er für Hessen einen Vorschlag zur Senkung der Grunderwerbsteuer machen.

Kritik: Mittelgroße Investoren im Wettbewerbsnachteil

Zwar werde eine Absenkung einige der mittelgroßen Käufer treffen und Transaktionen der Besteuerung unterwerfen, kritisiert Dr. Esfandiar Khorrami, Partner und Rechtsanwalt bei Bottermann Khorrami LLP, doch professionelle und institutionelle Investoren würden auch weiterhin die Grunderwerbsteuer vermeiden können. "Sie müssen nur einen Partner finden, der nicht mehr nur mehr als fünf Prozent, sondern künftig mehr als zehn Prozent der Gesellschaftsanteile hält", sagt Khorrami. Dies könne aufgrund des höheren Kapitalbedarfs eine Herausforderung sein, jedoch kein unüberwindliches Hindernis.

"Die geplanten Neuregelungen der Grunderwerbsteuer machen Share Deals generell weniger attraktiv", sagt Intreal-Geschäftsführer Michael Schneider. Für den deutschen Immobilienmarkt sei das ein Nachteil, da Share Deals im internationalen Wettbewerb unverändert zum Standard gehören. Offene Immobilienfonds könnten teilweise von der Neuregelung profitieren. "Mit ihren geregelten fungiblen Anteilerwerbs- und Rückgabemöglichkeiten können Investoren einfach in die Assetklasse Immobilien investieren und deinvestieren, ohne direkt von der Grunderwerbsteuer betroffen zu sein", sagt Schneider.

Maßnahmen der Länderfinanzminister im Überblick

  • Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften: Nach derzeitiger Rechtslage werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren erfasst. Dabei muss kein Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschreiten. Diese Vorschrift soll auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt werden. Dadurch muss ein Altgesellschafter in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben. Ein kompletter Erwerb durch Investor und Co-Investor ist dann nicht mehr möglich.
  • Verlängerung der Fristen von fünf auf zehn Jahre: Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes sollen auf zehn Jahre verlängert werden. Bisher waren Share Deals derart ausgestaltet, dass in einem ersten Schritt 94,9 Prozent der Anteile am Vermögen der Personengesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übergegangen sind und erst nach Ablauf von fünf Jahren die restlichen 5,1 Prozent auf diesen Gesellschafter übertragen wurden. Nach der Verlängerung sämtlicher Fünfjahresfristen auf zehn Jahre dürfen die restlichen 5,1 Prozent erst nach Ablauf von zehn Jahren auf diesen neuen Gesellschafter übertragen werden. Die Gesellschaften sind zudem innerhalb der Frist an die getroffenen Dispositionen gebunden und damit in ihrem unternehmerischen Handeln eingeschränkt.
  • Absenkung der Beteiligungshöhe: Die relevante Beteiligungshöhe wird bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von mindestens 95 Prozent auf mindestens 90 Prozent der Anteile abgesenkt. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bleibt der gesamte Grundbesitzwert.

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