Seniorenimmobilien: Ambulant betreute Wohnkonzepte

Die Nachfrage auf dem Markt für Seniorenimmobilien steigt und wird voraussichtlich noch weiter zunehmen – ein Grund mehr, sich auf der Expo Real mit dem Thema zu beschäftigen. Markus Bienentreu, Geschäftsführer von Terranus, zu der Frage, ob Service-Wohnen für Senioren zur neuen Assetklasse wird.

Während die Nachfrage nach Seniorenimmobilien steigt, herrscht auf der Angebotsseite große Knappheit. Dies betrifft "Hard- und Software" gleichermaßen: Geeignete Immobilien sind rar und neue werden zu wenig gebaut. Zugleich fehlt dringend benötigtes Fachpersonal.

Hohe Anforderungen an stationäre Einrichtungen

Das bekommen vor allem stationäre Einrichtungen zu spüren – und zwar gleich doppelt: Weil hier für die Immobilie hohe gesetzliche Anforderungen gelten (räumliche Mindestvorgaben, Barrierefreiheit, Brandschutz et cetera) ist deren Bau teuer. Im Konkurrenzkampf um knappes Bauland haben Pflegeheime daher oft das Nachsehen. Das zweite Knappheits-Problem betrifft den Betrieb: Für Einrichtungen, die unter das Heimgesetz fallen (zum Beispiel das klassische Pflegeheim), gilt eine Fachkraftquote von 50 Prozent. Der Arbeitsmarkt für examinierte Pflegekräfte ist jedoch leer.

Das ist der Hintergrund, vor dem derzeit eine relativ junge Art von Seniorenimmobilien einen großen Aufschwung erlebt: Ambulant betreute Wohnkonzepte. Dies umfasst in der Regel eine Kombination von Tagespflege und betreutem Wohnen sowie häufig noch ambulant betreute Wohngruppen unter einem Dach. 

Service-Wohnen für Senioren: Attraktiv für Investoren

Für Investoren hat dies gleich mehrere Vorteile: Die strengen Bauvorschriften für Pflegeheime gelten nur für die Tagespflege, also nur einen kleinen Teil der Einrichtung. Für die übrigen Bereiche, betreutes Wohnen und ambulant betreute Wohngruppen, gelten in den meisten Bundesländern im Wesentlichen die Vorschriften für den klassischen Wohnungsbau. Deshalb sind die Baukosten im Vergleich deutlich günstiger. Und: Die Mieten in Kleinstwohnungen sind deutlich höher als vergleichbare Wohnungsmieten. Auch die Suche nach einem Standort ist einfacher: Denn aufgrund des im Vergleich zum Pflegeheim deutlich flexibleren Raumprogramms lassen sich häufig auch Bestandsimmobilien mit vertretbarem Aufwand entsprechend umrüsten.

Hinzu kommt ein gegenüber Pflegeheimen deutlich geringeres Risiko. Denn im Notfall lässt sich die Immobilie auch anders nutzen. Das gilt insbesondere für die Einheiten des betreuten Wohnens, die nichts anderes sind als barrierearme 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen. Für die Einheiten für Tagespflege kommt beispielsweise eine Gewerbe- oder Gastronomie-Nutzung in Frage. Dies erfordert zwar Umbauten. Da davon aber nur ein Teil der Immobilie betroffen ist, hält sich der Aufwand in Grenzen.

Ambulant betreute Wohngruppen: Diese Vorteile haben Betreiber

Für den Betreiber ist das Konzept ebenfalls interessant. Zum einen kann er ein attraktives und zeitgemäßes Angebot anbieten. Die Möglichkeit, als Selbstversorger, aber bei Bedarf mit enger Betreuung, zu leben, ist für viele Senioren attraktiv. Und „Betreutes Wohnen“ hat einen anderen Klang als „Pflegeheim“. Auch beim Thema Personalgewinnung gibt es große Vorteile. (Teil-)stationäre Pflegeleistungen werden nur in der Tagespflege erbracht. Alle anderen Bereiche werden ambulant versorgt und unterliegen deshalb weniger umfassenden Vorgaben.

Die Bewirtschaftung solcher Immobilien kann relativ problemlos gelingen, wenn ein paar Grundregeln beachtet werden. Natürlich muss vor allem die Lage stimmen. Eine möglichst zentrale Innenstadt- oder Stadtteillage mit guter Infrastruktur und Anbindung an Nahversorgung ist hier wichtiger als bei einer stationären Einrichtung. Denn die Bewohner sind überwiegend mobil und versorgen sich zumindest teilweise noch selbst. Wichtig sind auch ein Betreiber mit Markterfahrung und guter Leistungsbilanz sowie realistische Mietansätze. Dabei empfiehlt es sich aus Investorensicht, einen Generalmietvertrag für die gesamte Einrichtung abzuschließen.

Asset-Klasse mit Zukunft?

Es ist davon auszugehen, dass ambulant betreute Wohnformen auch langfristig ein Erfolgsmodell werden. Der Trend geht dahin, die starre Trennung zwischen stationärer und ambulanter Versorgung aufzulösen und damit in Strukturen zu arbeiten, die ambulant betreute Wohnformen heute schon bieten.

Veranstaltungstipps zum Thema:

4. Seniorenimmobilienforum: Wird Service-Wohnen für Senioren zur eigenen Assetklasse?

7. Oktober 2019

13:00 - 14:00 Uhr

Halle B1, Konferenzraum B11

Moderator: Holger Göpel, SGP Report
Teilnehmer: Yenna Haak, AviaRent Invest AG, Nikolaos Tavridis, Axion-Gruppe, Markus Bienentreu, TERRANUS

Schlagworte zum Thema:  Expo Real