25.01.2012 | Investoren

Run auf Einzelhandelsimmobilien hält an

Das höchste Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland wurde im Jahr 2011 mit Einzelhandelsimmobilien erzielt: Sie hatten einen Anteil von 42 Prozent am Gesamtvolumen, wie Colliers ermittelte. Besonders gefragt sind Einkaufszentren.

„Insgesamt rund 9,8 Milliarden Euro legten Investoren in einzelhandelsgenutzte Immobilien an“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland. „Im Vergleich zum Vorjahr wurden damit knapp 43 Prozent mehr in diesen Immobilientyp investiert“, ergänzt er.

Innerhalb des Einzelhandelssegments wiederum zogen Einkaufszentren mit etwa 4,9 Milliarden Euro rund die Hälfte der Anlagegelder auf sich. Ein knappes Drittel des Transaktionsvolumens (ca. 3,1 Mrd. €) wurde im Rahmen von Paketverkäufen erzielt. Der Anteil ausländischer Investoren lag bei 44 Prozent, was zirka 4,3 Milliarden Euro entspricht.

Großverkäufe prägten den Einzelhandelsmarkt

Sieben der zehn größten Verkäufe des Jahres 2011 entfielen auf Einzelhandelsimmobilien. Zu den beiden bereits im ersten Quartal abgeschlossenen Verkäufen des Metro-Portfolios mit über 700 Millionen Euro und dem Verkauf eines 50 Prozent-Anteils am Oberhausener Einkaufszentrum CentrO kamen im vierten Quartal noch zwei weitere sehr große Transaktionen.

Der US-amerikanische Pensionsfonds TIAA-CREF kaufte für rund 410 Millionen Euro das Einkaufszentrum PEP in München. Die zirka 60.000 Quadratmeter Mietfläche umfassende Immobilie wurde vom Offenen Immobilienfonds Grundbesitz europa von RREEF erworben. Der Verkauf der Gropius Passagen in Berlin war mit 341 Millionen Euro ebenfalls marktprägend. Ein Geschlossener Fonds von WealthCap veräußerte das 85.000 Quadratmeter große Einkaufszentrum an mfi.

Einkaufszentren mit höchstem Marktanteil

Vor allem bedingt durch großvolumige Einzelverkäufe lagen Einkaufszentren mit rund 4,9 Milliarden Euro beziehungsweise knapp 51 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen weit vor den anderen Nutzungstypen. Innerstädtische Kauf- und Warenhäuser sowie Geschäftshäuser in 1A-Lagen mit ezwa 2,3 Milliarden Euro beziehungsweise 24 Prozent Marktanteil und Fachmarktzentren sowie Fachmärkte mit etwa 2,2 Milliarden Euro beziehungsweise 23 Prozent Marktanteil folgten auf den weiteren Plätzen.

Offene Fonds und Spezialfonds aktivste Käufergruppe

Offene Immobilienfonds sowie Immobilienspezialfonds sicherten sich im Jahr 2011 einzelhandelsgenutzte Immobilien für rund 2,7 Milliarden Euro. Damit hatten sie einen Marktanteil von 28 Prozent. „Investoren mit einem eher risikoorientierten Anlagefokus waren allerdings kaum weniger aktiv und kauften deutsche Einzelhandelsimmobilien für knapp zwei Milliarden Euro“, sagt Trumpp. „Diese Investoren sind weiter von der Stabilität Deutschlands sowie des deutschen Einzelhandels überzeugt und sehen hierzulande gute Chancen im Erwerb optimierungsbedürftiger Objekte“, ergänzt er.

Spitzenrenditen ziehen weiter an

Einkaufszentren wurden je nach Standort am Jahresende 2011 zu Spitzenrenditen zwischen 5,00 und 6,50 Prozent gehandelt. Deutlich teurer waren 1A-Lagen. Dort lagen die Spitzenrenditen knapp unter der 4-Prozent-Marke in München und bis zu 4,80 Prozent in Berlin. „Geschäftshäuser in 1A-Lagen der deutschen Metropolen stehen bei sicherheitsorientierten Anlegern wie Privatinvestoren und Familiy Offices ganz oben auf der Einkaufsliste“, so Trumpp.

Interesse an Einzelhandelsimmobilien bleibt hoch

Die Attraktivität für Investitionen in deutsche Einzelhandelsimmobilien bleibt laut Aussage der Researcher von Colliers hoch. „Limitierend auf das Transaktionsgeschehen wirken sich weiterhin das vor allem im Core-Segment geringe Angebot sowie die zurückhaltende Finanzierungsbereitschaft der Banken aus“, sagt Trumpp.

„Trotzdem erwarten wir für 2012 aufgrund einer Vielzahl sich in Anbahnung befindlicher, großvolumiger Verkäufe ein lebhaftes Marktgeschehen“, ergänzt er. Vor allem Einkaufszentren, aber auch Fachmarktzentren erfreuen sich weiter einer großen Beliebtheit. Im Segment Fachmarktzentren werden aktuell insbesondere Objekte zwischen 15 und 35 Millionen Euro mit Mietvertragslaufzeiten um zehn Jahre stark nachgefragt.

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