21.11.2011 | Investoren

Run auf Core-Immobilien in europäischen Kernländern hält an

Die Märkte für gewerbliche Immobilien in Europa reagieren bisher nur eingeschränkt auf die Schulden- und Finanzkrise: Vor allem die Nachfrage im Core-Segment ist ungebrochen, wie der Herbstbericht 2011 von iii-investments zeigt.

„Aus Rendite-Risiko-Sicht ist für institutionelle Investoren derzeit vor allem in den europäischen Kernländern der historisch hohe Spread zwischen den Staatsanleiherenditen und Immobilienanfangsrenditen ein starkes Investitionsargument", so Reinhard Mattern, Geschäftsführer iii-investments. In Deutschland, Frankreich, Großbritannien und auch Finnland liegt dieser bei bis zu 300 Basispunkten, weshalb dort der Run auf Core Objekte anhalten wird.

Im Gegensatz dazu müssen Investoren in den Ländern Südeuropas teilweise eine geringere Anfangsrendite bei Immobilien akzeptieren als die vergleichbare Verzinsung für Staatsanleihen. Entsprechend unattraktiv sind derzeit diese Märkte für einen Investor, der verschiedene Anlagemöglichkeiten aus Renditesicht vergleicht.

Nord- und westeuropäische Städte am attraktivsten

Im attraktiven Bereich sind aktuell überwiegend Städte aus nord- und westeuropäischen Ländern zu finden. Bei dieser Einstufung bietet der jeweilige Standort auf Fünfjahressicht Preissteigerungspotenzial. Der Bericht geht im Vergleich zum Frühjahr 2011 von leicht reduzierten Mietwachstumsaussichten bei Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien bis zum Jahr 2013 aus.

Stimmungsbedingt kann es zu einer kurzfristigen Zurückhaltung am Investmentmarkt kommen, wobei Südeuropa stärker betroffen sein wird als die Länder West- und Nordeuropas. Zu den belastenden Faktoren zählt, dass bei einer nachlassenden Konjunkturentwicklung die Mietsteigerungserwartungen der Investoren nach unten korrigiert werden müssen, was zu einer Verschlechterung der Mietrenditen führen wird. Negativ wirkt sich zudem aus, dass trotz des historisch niedrigen Zinsniveaus die Fremdkapitalkosten aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit angestiegen sind. Angesichts anhaltender Diskussionen über die Kapitalausstattung der Banken ist außerdem die Kreditvergabe wieder selektiver geworden.

Versicherungen halten sich als Investoren zurück

"Das Ausweichen von Investoren auf Nebenlagen und schlechter ausgestattete Objekte (core plus und value added), wird sich angesichts der Verunsicherung am Markt nur begrenzt fortsetzen," sagt Stefan Janotta, Head of Research von iii-investments. Eine der wichtigsten Investorengruppen, die Versicherer, halten sich nach Beobachtungen vor dem Hintergrund von Solvency II zunehmend als Investoren zurück. Sie treten dafür öfter als Finanzierer auf.

An den wichtigsten deutschen Bürostandorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) erwartet iii-investments eine Fortsetzung der zuletzt positiven Entwicklung und damit eine Überschreitung des 2010er Flächenumsatz-Niveaus. Sämtliche deutsche A-Bürostandorte sind im Marktthermometer als attraktiv beziehungswesie selektiv attraktiv eingestuft.

Einzelhandelsimmobilien dominieren deutschen Markt

Mit einem Anteil von 55 Prozent am Transaktionsvolumen dominieren Einzelhandelsimmobilien den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Das Segment ist durch unveränderte Knappheit von hochwertigen Flächen in den Top-Märkten gekennzeichnet. Aus diesem Grund ist mit einer Verschiebung der Nachfrage auf B-Standorte sowie gleichzeitig mit einer Erhöhung der Spitzenmieten und Mietpreissteigerungen für den Einzelhandel zu rechnen.

Vor dem Hintergrund des relativ hohen Flächenbestandes und der weiter zunehmenden Bautätigkeit im deutschen Einzelhandelssektor müssen vor allem Objekte in peripheren Lagen hinsichtlich der Nachhaltigkeit der Mieten genauer untersucht werden. Die Wiedervermietbarkeit nach Auslauf der Mietverträge ist bei diesen Immobilien sehr eingeschränkt und nur mit deutlichen Mietabschlägen möglich. Mit Anfangsrenditen zwischen sieben und acht Prozent ist das Investitionsrisiko bei diesen Objekten oftmals nicht adäquat wiedergespiegelt. Gleiches trifft in ähnlicher Weise auch auf den Markt der Logistikimmobilien zu.

Aktuell

Meistgelesen