Risiko-Rendite-Profil: Wohninvestment in Süddeutschland Infografik

Es muss nicht immer München sein. Investoren, die nach rentablen Wohnimmobilien in Süddeutschland suchen, werden derzeit eher in Mittelstädten fündig, wie eine Studie von Wüest Partner zeigt. Ein besonders günstiges Verhältnis von Rendite zu Risiko hat beispielsweise Freiburg im Breisgau.

Der Wohnungsmarkt der süddeutschen Oberzentren bietet Investoren mit unterschiedlichen Risikopräferenzen attraktive Bruttorenditen, heißt es in der Studie "Süddeutsche Wohnungsmärkte: Daten & Perspektiven 2019" von Wüest Partner Deutschland, die etwa für Freiburg mögliche Renditen von 3,8 Prozent festgestellt hat – und das bei einem Risiko, das mit dem der Top-Metropole München vergleichbar ist.

Ähnliche Bedingungen finden Investoren demnach in Stuttgart bei zu erwartenden Renditen von 3,2 Prozent. Investoren mit einer etwas höheren Risikoakzeptanz können sich auch in Ludwigsburg und Fürth umsehen, wo Renditen um die 4,5 Prozent möglich sind, oder in Villingen-Schwenningen mit 5,5 Prozent. Verglichen wurden 20 Städte in Süddeutschland.

Höchster Mietanstieg in Kleinstädten

Die Gruppe der Städte mit dem höchsten Mietanstieg verlagert sich der Studie zufolge zunehmend von den Metropolen München, Stuttgart und Nürnberg hin zu Kleinstädten wie Aalen, Sindelfingen, Ludwigsburg, Villingen-Schwenningen, Neu-Ulm und Schweinfurt.

Diese Standorte lagen alle mit mehr als 25 Prozent Mietwachstum in den vergangenen Jahren über den analysierten Großstädten mit mehr als 200.000 Einwohnern. In Aalen sind die Mieten um rund 29 Prozent in diesem Zeitraum gestiegen. Insgesamt zehn der 20 untersuchten Städte wiesen demnach in den vergangenen fünf Jahren einen größeren Mietpreisanstieg auf als die Metropolen München (plus 19,5 Prozent) und Stuttgart (plus 22,8 Prozent). Nimmt man den Zehn-Jahres-Vergleich, lagen die Großstädte noch deutlich vorn. Die einzige Ausnahme ist Augsburg mit einer Mietpreissteigerung von 28,6 Prozent in den vergangenen fünf Jahren und 63,6 Prozent in den vergangenen zehn Jahren.

Geringe Baufertigstellungen üben Druck auch auf Mietentwicklung aus

Die geringen Leerstände und Fertigstellungsquoten werden der Studie zufolge kurz- bis mittelfristig weiteren Druck auf die Immobilienpreise und die Mietentwicklung ausüben. Dabei steigen die Preise in den Kleinstädten momentan schneller als in den Großstädten, wo die Wohnbelastungsgrenzen vielfach erreicht sind und regulatorische Eingriffe in den Mietmarkt erfolgen.

"Der wachsende soziale Druck, den das Thema entfaltet, befeuert zunehmend die politischen Debatten um die Wohnungsmarktregulierung. Dies kann sich jedoch auf der Bauherrenseite negativ auf die Motivation, Wohnungen zu bauen, auswirken." Rüdiger Hornung, Geschäftsführer München von Wüest Partner Deutschland

Die weiterhin niedrigen Zinsen und die immer noch steigende Bevölkerungszahl in den Städten übten zudem Druck auf die Immobilienpreise aus, mit einem Rückgang der Preise sei auch 2019 nicht zu rechnen, fügt Hornung hinzu.

Nimmt man die Städte mit besonders hohen Preissteigerungen, so zeigt sich in der Studie, dass sie eine sehr geringe Baufertigstellungsquote aufweisen. In Ludwigsburg beispielsweise wurden nur rund sechs Prozent des Bedarfs an Neubauten errichtet – in Sindelfingen sind es knapp elf Prozent. Im Durchschnitt der 20 untersuchten Städte decken die fertiggestellten Bauprojekte lediglich 40,5 Prozent der Nachfrage. Diese Zahl ist im Vergleich zum Vorjahr um 27,8 Prozentpunkte gesunken.

Hohes Preissteigerungspotenzial in Stuttgart, Augsburg und Freiburg

Das Gros der analysierten Städte weist laut Wüest Partner einen kräftigeren Anstieg der Kaufpreise als München auf. Während in der bayerischen Landeshauptstadt die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in den vergangenen fünf Jahren um 33 Prozent gestiegen sind, ist in Schweinfurt ein Kaufpreisanstieg von 76 Prozent zu beobachten. Augsburg, Reutlingen und Villingen-Schwenningen melden Steigerungsraten von rund 50 Prozent.

Besonderes Miet- und Kaufpreissteigerungspotenzial für Wohnungen erwartet Wüest Partner Deutschland in Stuttgart, Augsburg und Freiburg. Potenzial für weiter steigende Entwicklungen bei den Mieten und der Kaufpreise weisen darüber hinaus München, Nürnberg, Fürth und Ludwigsburg auf. Leicht steigende Entwicklungen der Kaufpreise werden außerdem für Karlsruhe, Mannheim Sindelfingen und Friedrichshafen prognostiziert.


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Schlagworte zum Thema:  Wohnimmobilien, Rendite, Investment