Die Bundesregierung plant, die Regeln für das boomende Crowdinvesting bei Immobilien zu verschärfen. Vor allem ein Segment wächst: Immer mehr Gelder fließen in Bauprojekte. Die Regierung befürchtet, dass die erleichterte Form der Finanzierung zu Überbewertungen führen könnte. Carl von Stechow, Gründer und Geschäftsführer der Finanzierungs-Plattform Zinsland, sieht das überdurchschnittliche Wachstum eher als Bestätigung des Geschäftsmodells.

Grundsätzlich nehmen wir den Hinweis der Politik ernst, kommentiert Zinsland-Chef Carl von Stechow, auch wenn wir die im Konjunktiv gehaltene Stellungnahmen nicht überbewerten. Wir nehmen das Thema dennoch ernst, weil die Gesetzgebung diese neue Finanzierungsform ursprünglich zweifelsfrei nicht für die Immobilienbranche im Blick gehabt hat. Dass aber das Crowdinvesting von Immobilien von der Branche offenbar dankend angenommen wird, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen, zeigen die Statistiken eindeutig.

Weiterhin sind wir der Überzeugung, dass diese Form der Finanzierung Anlegern die Chance bietet, vom Immobilien-Boom zu profitieren. Das Kleinanlegerschutzgesetz (KASG) stellt zudem sicher, dass die Belange des Verbraucherschutzes wahrgenommen werden. Gerne werden wir bei Bedarf an möglichen Gesetzesanpassungen des KASG mitwirken, sollten die Besonderheiten und Bedürfnisse der Immobilienbranche eindeutiger Berücksichtigung finden.

Als Mitglied des Bundesverbandes Crowdfunding und Leiter des Arbeitskreises Real Estate Crowdfunding befinden wir uns bereits in Form von Anhörungen im Austausch mit dem Gesetzgeber und bringen dort unsere Ansichten vor. Zusätzlich gibt es allerdings auch andere aufsichtsrechtliche Produkte, die für diese Form der Finanzierung taugen. Diese prüfen wir bereits und gehen davon aus, dass die Branche noch dieses Jahr andere Produkte wird vorstellen können.

Nachfrage nach Immobilien und damit verbundene Bauaktivitäten

Wir glauben nicht, dass Crowdinvesting für Immobilien der Auslöser von teilweise hohen Preissteigerungen in Deutschland ist, sagt von Stechow.

Vielmehr lassen sich diese Steigerungen auf folgende, grob dargestellte Tendenzen zurückführen: Inländische wie auch ausländische Investoren legen aufgrund verschiedenster makroökonomischer und politischer Faktoren in deutschen Immobilien Geld an.

Zusätzlich erlaubt das derzeitige Zinsniveau vielen Menschen Eigentum zu erwerben und günstiger als früher zu kaufen – beide Effekte erhöhen unter anderem die Nachfrage derart drastisch. Tatsache ist aber auch, dass in vielen deutschen Metropolen der stetig steigende Bedarf an Wohnraum durch die aktuellen Bauaktivitäten nicht gedeckt werden kann.

Wäre es daher nicht eigentlich zu begrüßen, dass Projektentwickler und Bauträger in ihren Bestrebungen, mehr zu bauen, unterstützt werden?

Genau dies tut die neue Form der Immobilienfinanzierung. Am Ende des Tages bietet die Immobilienfinanzierung in dieser speziellen und noch jungen Art ein Gegengewicht zur Nachfrage: mehr Angebot. Zuletzt sei der Hinweis erlaubt, dass es sich bei den durch Immobilien-Crowdinvesting realisierten Volumina um einen noch sehr kleinen Anteil am Gesamtmarkt handelt. Die von der Regierung genannten 36 Millionen Euro sind in Anbetracht der Finanzierungsvolumina der Immobilienbranche höchstens marginal.

Hintergrund: Befreiung zur Prospektpflicht von Crowdinvestments

Ursprünglich sollten Crowdinvestments, die vor allem über prospektfreie Nachrangdarlehen und partiarische Darlehen erfolgten, nicht beeinträchtigt werden. Aus diesem Grund wurden Befreiungsvorschriften von der Prospektpflicht bis zu einer Höhe von 2,5 Millionen Euro für Schwarmfinanzierungen mittels Nachrangdarlehen und partiarischen Darlehen erlassen.

Nun erwägt die Bundesregierung, Immobilienfinanzierungen aus dem Anwendungsbereich des § 2a Vermögensanlagegesetz auszunehmen.

Die Befreiung zur Prospektpflicht entfiele damit.

Die Reaktionen in der Branche sind sehr unterschiedlich. Konkret beabsichtigt die Bundesregierung, die Gesetze so zu ändern, dass die Crowdfinanzierer für ihre Projekte einen umfangreichen Prospekt erstellen müssen, der die Anleger informiert, was mit Mehraufwand und Kosten verbunden wäre.

iFunded.de unterstützt Einschätzung der Bundesregierung

„Wir teilen die Ansicht der Bundesregierung“, sagt Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iFunded.de, einer weiteren Crowdinvesting-Plattform mit Fokus auf Immobilien. Die Ausnahme zur Prospektpflicht bei Nachrangdarlehen bis zu einer Höhe von 2,5 Millionen Euro sei nicht das geeignete Mittel, um Anleger zu schützen.

„Private Investoren können sich derzeit bei der überwiegenden Anzahl der Plattformanbieter nur über ein Nachrangdarlehen an Immobilien auf den Plattformen beteiligen", so Stephan weiter. Sie seien damit gegenüber anderen Kreditgebern wie Banken im Nachteil und hätten zudem keine Mitspracherechte. Das Risiko liege somit auf Seiten der Kleinanleger.

„Kein Wunder, dass Crowdinvesting im Immobilienbereich noch nicht den großen Durchbruch erzielt hat, wenngleich die Wachstumsraten enorm sind", so Stephan.

Ziel sei es, dass sich Crowdinvesting auch hierzulande etabliere. Die Risiken für private Kleinanleger müssten jedoch überschaubar bleiben. Die Prospektbefreiung sei gut gemeint gewesen: Sie habe dazu gedient, dass sich Crowdinvesting auch in Deutschland etabliere. Jetzt müsse es aber darum gehen, dass Deutschland nicht den Anschluss an Länder wie die USA, England oder Frankreich verliere, wo deutlich höhere Beträge in Crowdinvesting-Produkte investiert würden.

„Wir müssen weitere Lösungen und Möglichkeiten bieten. In Frankreich dürfen Start-ups beispielsweise eine Art Mini-Aktien an die Crowd ausgeben“, ergänzt Stephan. "Sie sind damit jederzeit frei handelbar". Dies sei einer der Gründe, warum Frankreich Deutschland im Crowdinvesting überflügelt habe.

„Die Branche muss erwachsen werden. Dazu zählt auch, sich den üblichen Regularien zu unterwerfen, mitunter der Prospektpflicht". (Michael Stephan)

Darüber hinaus müsse das Thema mit allen Chancen und Risiken weiter bekanntgemacht werden. Laut i.funded hat Crowdinvesting in puncto Bekanntheit noch deutliches Potenzial. Nur durch Aufklärung könne es gelingen, größere Projekte zu stemmen, die deutlich über die aktuelle Grenze von 2,5 Millionen Euro hinausgehen.

Zinsbaustein: Crowdinvesting hat die Anlageklasse demokratisiert

Frank Noé, Co-Founder und CIO der Plattform zinsbaustein.de, sieht die Regulierungspläne der Bundesregierung kritisch: "Dass wir künftig auch für kleinere Projekte unter 2,5 Millionen Euro Prospekte erstellen müssen, ist mit einem enormen Aufwand verbunden und kaum zu leisten". Da sich größere Projekte meist an semi-professionelle und professionelle Investoren richteten, würden einfache, direkte und transparente Immobilieninvestments für private Personen zumindest erschwert.

Die Marktentwicklung des Crowdinvestings durch eine strengere Regulierung wieder auszuschließen, wäre laut Noé ein Fehler: "Crowdinvesting hat die Anlageklasse demokratisiert. Durch ihre Regulierungspläne stellt die Bundesregierung diese Demokratisierung jetzt in Frage". Aus Sicht von Zinsbaustein sind die Risiken eines Immobilienprojekts besser einzuschätzen als die Risiken in anderen Crowdinvesting-Kategorien wie etwa Startup- oder Unternehmensfinanzierungen.

"Für Immobilienfinanzierungen liegen viele Daten vor, die auch ohne Prospektpflicht eine gute Prognose zur Wirtschaftlichkeit des Projekts erlauben", so Noé.

Darüber hinaus seien die Laufzeiten relativ kurz und die Planungszeiträume absehbar. Die kurzfristige Verbreiterung der Eigenkapitalbasis durch Crowdinvesting versetze Projektentwickler und Bauträger in die Lage, Marktchancen effektiv zu nutzen, kurzfristig zu reagieren und mithilfe der zusätzlichen liquiden Mittel beispielsweise freie Grundstücke zu kaufen.

"Dass Immobilien-Crowdinvesting, wie von der Bundesregierung dargestellt, eine neue Finanzkrise auslösen könnte, halten wir für sehr unrealistisch", sagt Noé.

Dafür sei der Markt für Immobilieninvestments über die Crowd noch viel zu klein. Der Finanzdienstleister Dr. Klein etwa, ermöglicht es seinen Kunden neuerdings durch eine Partnerschaft mit den Plattformen Exporo und Zinsland, Investments über die Crowd zu tätigen, wie das Unternehmen jetzt mitteilt.

"Die Eigenkapitalquote der Projektentwickler kann auf diesem Weg gestärkt und folglich eine höhere Zahl von Projekten gleichzeitig realisiert werden", sagt Rüdiger Jessen, Leiter Gewerbeimmobilien Süd  /West der Dr. Klein Firmenkunden AG.