Rechenzentren entwickeln sich zunehmend vom Spezialprodukt zur eigenständigen Assetklasse für institutionelle Immobilieninvestoren. Das liegt nicht zuletzt am Renditepotenzial, das sich je nach Gebäudetyp zwischen 5 und 9 Prozent bewegt. Die Wachstumszahlen sind enorm: Der Markt hat sich seit 2015 verdoppelt.

Das waren die zentralen Ergebnisse einer Online-Pressekonferenz, an der Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland, Holger Weber, Leiter Research bei Art-Invest, und Oliver Menzel, CEO bei Maincubes, teilnahmen.

Investitionen in Rechenzentren steigen rasant

Die Investitionen in die Infrastruktur von Rechenzentren steigt rasant: 2017 wurde deutschlandweit eine Milliarde Euro investiert, drei Jahre zuvor waren es lediglich 750 Millionen Euro. In den Bau, die Modernisierung und in die IT von Rechenzentren fließen sogar mehr als acht Milliarden Euro jährlich. Der Anteil von Colocation-Rechenzentren, die neben dem Gebäude auch die benötigte Unterstützungstechnik zur Verfügung stellen, wird bis 2020 rund 40 Prozent an der gesamten IT-Fläche in Deutschland einnehmen, so eine Prognose des Borderstep Instituts.

„Colocation-Rechenzentren eignen sich vor dem Hintergrund der Betreiberstrukturen und der äußerst positiven Wachstumsaussichten besonders für Investoren.“ Holger Weber, Leiter Research bei Art-Invest

Und das Wachstum geht weiter: Das Datenvolumen soll sich bis 2025 von derzeit 40 Zettabyte (ZB) auf 163 Zettabyte erhöhen. Die Gesamtfläche deutscher Rechenzentren soll bis 2020 um 18,5 Prozent auf etwa 3,14 Millionen Quadratmeter steigen. Derzeit sind die größten europäischen Märkte London (insgesamt 482 Megawatt (MW) Leistung), Frankfurt (279 MW), Amsterdam (244 MW) und Paris (156 MW). Aber auch der Leerstand ist hoch: Bedingt durch die Vielzahl veralteter Rechenzentrumsflächen, aber auch um entsprechende Kapazitäten für kurzfristige Anfragen bereitstellen zu können, stehen in Europa derzeit zwischen 13,4 und 25 Prozent der Flächen leer.

Baukosten von 10.000 Euro pro Quadratmeter

Aufgrund der komplexen Anforderungen sind voll ausgestattete Rechenzentren laut Aussagen bei der Pressekonferenz nicht unter 10.000 Euro je Quadratmeter zu bauen. Für moderne Rechenzentren müssten Investoren neben Baukosten von teilweise 15.000 bis 20.000 Euro je Quadratmeter vor allem die recht hohen Reinvestitionskosten für technische Anlagen und die hohen Versicherungskosten, beispielsweise gegen Betriebsausfälle, einkalkulieren. Bei Investments in Rechenzentren gebe es zudem zahlreiche Besonderheiten hinsichtlich der Lage und des Gebäudes selbst zu berücksichtigen. Neben der optimalen Anbindung an einen leistungsfähigen Internetknoten sei die Höhe der Stromkosten ein entscheidender Faktor. Auch das Thema Sicherheit sei ein zentraler Aspekt, der beim Bau und Betrieb der Spezialimmobilien berücksichtigt werden müsse.

„Der Markt für Rechenzentren ist bisher wenig transparent. Bisher waren vorwiegend spezialisierte REITs als Investoren aktiv. Angaben zu Renditen sind daher nur bedingt möglich und hängen stark vom Investment selbst ab.“ Karsten Jungk, Geschäftsführer und Partner bei Wüest Partner Deutschland

Das Renditepotenzial eines klassischen Shell & Core-Objekts, also für das reine Gebäude ohne weitere technische Ausrüstung, liegt laut Jungk zwischen 5 und 6,5 Prozent. Colocation-Rechenzentren, die darüber hinaus auch die benötigte Unterstützungstechnik zur Verfügung stellen, böten dagegen zwischen 6,5 und 9 Prozent Rendite, ergänzte Weber.

Regionale Verteilung von Rechenzentren benötigt

„Die fortschreitende Digitalisierung nimmt nicht nur immer mehr Datenvolumen in Anspruch, auch die regionale Verfügbarkeit von Rechenzentren entscheidet über die Zukunft neuer digitaler Technologien“, sagte Oliver Menzel.

„Vor diesem Hintergrund spielen ländliche Regionen eine neue Rolle, insbesondere für die Verteilung vieler kleinerer Rechenzentren.“ Oliver Menzel, CEO bei Maincubes

Große Rechenzentrums-Standorte, wie beispielsweise Frankfurt am Main, könnten dadurch in der Bereitstellung von Speicherkapazität unterstützt werden. Maincubes plant aktuell Rechenzentren in weiteren deutschen Städten, in Irland und der Schweiz. Außerdem ist der Aufbau eines digitalen Marktplatzes für den Austausch von Daten unterschiedlicher Plattformen vorgesehen.

 

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