14.05.2013 | Top-Thema Problemimmobilien und Refinanzierung

Phase 3: Geregeltes Insolvenzverfahren

Kapitel
Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis vom Schuldner auf den Insolvenzverwalter über.
Bild: Haufe Online Redaktion

Das Insolvenzgericht eröffnet nach Abschluss des vorläufigen Verfahrens das geregelte Insolvenzverfahren durch Beschluss.

Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht in jedem Fall die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis von dem Schuldner auf den Insolvenzverwalter gem. § 80 InsO über. Der Schuldner bleibt zwar Eigentümer des Immobilienportfolios, kann auf dieses aber nicht mehr direkt einwirken. Eine Ausnahme hiervon ist die nun mögliche Eigenverwaltung, bei der der Schuldner die Verfügungsbefugnis behält, ihm aber ein Sachwalter an die Seite gestellt wird, um den Schuldner zu „überwachen“.

Die Abgrenzung der offenen Forderungen in die drei Phasen erfordert in den meisten Fällen eine tiefgreifende und aufwändige Aufarbeitung der Mietbuchhaltung. Die Ergebnissen der Legal, Tax, Technical und Commercial Due Diligence auf Objekt- und Portfolioebene werden bzw. sind derweil zentral bei dem beauftragten Asset Manager gesammelt. Sie fließen als Ertrags- bzw. Kostenposition in den Insolvenz-Business Plan ein. Auf Basis seiner lokalen Marktkenntnis und Kennwerten aus Vergleichsobjekten unterbreitet der Asset Manager dem Gläubiger bzw. dem Insolvenzverwalter im Rahmen des Insolvenz-Business Plans pro Objekt Annahmen für die (Auf-)Vermietung, für umlegbare und nicht-umlegbare Kosten, für Investitionen sowie sonstiger Annahmen (Marktmieten, Mietwachstum, Kosten für Mieterausbauten, externe Maklerkosten, Vervielfätiger etc.). Auf Basis von Szenario-Analysen wird der ideale Verkaufs- bzw. Exit-Zeitpunkt pro Objekt ermittelt. Aus den prognostizierten Mieteinnahmen zum Exit-Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Aufvermietungsannahmen lässt sich der Bruttoverkaufspreis pro Objekt und somit des gesamten Portfolios ermitteln. Unter Umständen macht es Sinn, den durch den Asset Manager ermittelten Verkaufspreis gegen das Gutachten eines externen Wertgutachters abzugleichen. Die verschiedenen Annahmen und Szenarien werden mit dem Insolvenzverwalter und dem Gläubiger in einem Roll Up diskutiert. An dessen Ende steht ein zwischen allen drei Parteien abgestimmter Insolvenz-(Business)Plan.

Basierend auf dem abgestimmten Insolvenz-Business Plan, werden Intervall und Inhalte eines regulären Eigentümer- bzw. Gläubigerreportings sowie notwendige Zusatzinvestitionen abgestimmt. Dabei aggregiert ein monatliches Reporting sämtliche Daten auf Mieteinheiten-Ebene bis zur Objekt- bzw. Portfolioebene hoch.

Im Idealfall erfolgt schließlich die Veräußerung zum vereinbarten Zeitpunkt und führt durch die optimierte Verwertung zu einem akzeptablen Ergebnis für die Beteiligten. Grundlage hierfür bildet der durch den Asset Manager erstellte Datenraum. Die Beantwortung offener Fragen des Insolvenzverwalters und Gläubigers erfolgt durch den Asset Manager im Rahmen eines strukturierten Q&A-Prozesses. Nach der Erlösverteilung beschließt das Insolvenzgericht die Aufhebung des Insolvenzverfahrens. Ist der Gläubiger selbst am Erwerb interessiert und verwirklicht diesen auch, steht ihm danach die Möglichkeit offen, das vom Asset Manager generierte Upside-Potential des Portfolios zu verwirklichen. Auch nach der Veräußerung kann der Asset Manager auf die vorhandenen Erkenntnisse zurückgreifen und eine reibungslose Weiterentwicklung des Portfolios gewährleisten.

Zusammenfassung

Ist ein Immobilien-Portfolio in Schieflage geraten, sind die Akteure oft handlungsunfähig. Der Schuldner ist nicht mehr in der Lage, notwendige Investitionen vorzunehmen, der Gläubiger selbst hat keinen direkten Zugriff. Das Insolvenzverfahren unter früher Einbindung eines qualifizierten Asset Managers bietet vielfältige Möglichkeiten, ein NPL-Portfolio umzustrukturieren und sich von nicht funktionierenden Verträgen zu trennen. Die Datenbasis für die Objektkenntnis und den Business-Plan bereitet der Asset Manager vor, der sich auch für die Umsetzung der darin getroffenen Annahmen verantwortlich zeichnet. Übernimmt der Gläubiger oder ein Dritter das Portfolio mit einem realistischen Business-Plan für die nächsten Jahre, können so die bestehenden Strukturen aufgebrochen und zumindest in Zukunft wieder schwarze Zahlen geschrieben werden.

Schlagworte zum Thema:  Schrottimmobilie, Refinanzierung

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