14.05.2013 | Top-Thema Problemimmobilien und Refinanzierung

Phase 2: Vorläufiges Insolvenzverfahren

Kapitel
Die Moderation zwischen Gläubiger und Insolvenzverwalter durch den Asset Manager kann die Verwertungsvereinbarung optimieren.
Bild: Eric Audras / PhotoAlto

Im vorläufigen Insolvenzverfahren wird das Gericht das Schuldnervermögen begutachten lassen und  darüber hinaus Sicherungsmaßnahmen für das Vermögen des Schuldners gem. § 21 InsO treffen.

Das Gericht kann dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegen und einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen, wenn dies verhältnismäßig erscheint. Häufig wird zunächst ein Sachverständiger zur Begutachtung bestellt. Je nach der Bilanzsumme, den Umsätzen und Arbeitnehmeranzahl des Schuldners ist auch ein vorläufiger Gläubigerausschuss gerichtlich zu bestellen.

Bestellt das Gericht einen vorläufigen Insolvenzverwalter, können dessen Aufgaben und rechtliche Befugnisse unterschiedlich ausgestaltet sein. Im Wesentlichen lässt sich zwischen einem „schwachen“ und einem „starken“ vorläufigen Insolvenzverwalter unterscheiden. Bei dem „schwachen“ vorläufigen Insolvenzverwalter verbleibt die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis beim Schuldner. Der Schuldner muss aber für Verfügungen über sein Vermögen die Zustimmung des Insolvenzverwalters einholen. Ohne diese Zustimmung vorgenommene Verfügungen sind grundsätzlich unwirksam. Im Falle des „starken“ vorläufigen Insolvenzverwalters erlegt das Gericht gleichzeitig dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot gem. § 22 InsO auf. Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen geht auf den vorläufigen Insolvenzverwalter über, wobei dieses Vorgehen nicht der Regelfall ist. Die Legitimation des Insolvenzverwalters erfolgt am einfachsten über die Kopie des Beschlusses über die Anordnung der vorläufigen Insolvenzverwaltung.

Die erste Aufgabe des (vorläufigen) Insolvenzverwalters ist die Analyse des Schuldners bzw. des Portfolios und die Inbesitznahme der Insolvenzmasse, also die juristische und steuerliche Prüfung (Legal und Tax Due Diligence) des Portfolios, die in komplexen Situationen Spezialisierung und Erfahrung erfordert. Grundlage für die Prüfung des Insolvenzverwalters sowie der technischen und kaufmännische Prüfung (Technical und Commercial Due Diligence) durch den Asset Manager sind die Erstellung eines elektronischen Datenraums. Dieser wird durch den Asset Manager bereitgestellt und befüllt. Die SWOT-Analyse auf Portfolioebene in der Anbahnungsphase wird durch den Asset Manager nun auf Objektebene heruntergebrochen. Der Asset Manager legt besonderes Augenmerk auf die Optimierung bestehender Dienstleisterverträge. Insbesondere werden durch den Asset Manager die Verträge des Property Managers, Maklers, Facility Managers und der Gebäudeversicherung hinsichtlich bestehender Kostenbenchmarks und redundanter Leistungen analysiert, gekündigt, gepoolt auf Portfolioebene ausgeschrieben und in Abstimmung dem Insolvenzverwalter und den Gläubigern neu vergeben. Auf Kostenseite lassen hier sich i.d.R. deutliche Einsparungspotenziale heben. Auf der Ertragsseite muss es vordringliches Ziel des Asset Managers sein, den Cash Flow durch den Abschluss neuer Mietverträge und die Verlängerung bestehender Mietverträge zu stabilisieren. Dabei ist aber nicht nur das formale Verfahren entscheidend, sondern auch Feingefühl im Umgang, insbesondere mit den Mietern, gefragt. Die Information über die Eröffnung des vorläufigen Insolvenzverfahrens über ein Portfolio verbreitet sich schnell bei den Mietern. Nicht selten werden Mietzahlungen infolgedessen nicht mehr oder nur in Teilen geleistet. Mit der direkten Kontaktaufnahme des Asset Managers zu einzelnen Mietern etabliert sich der Asset Manager als zentraler Ansprechpartner für alle mietvertragsrelevanten Themen. Ein gemeinsames Auftreten von Insolvenzverwalter und Asset Manager bei Ankermietern kann Vorbehalte der Mieter gegenüber den neuen Ansprechpartnern und den Bedenken, dass „sich nun keiner mehr um die Immobilie kümmert“ schnell zerstreuen.

Gerade weil die Verwertung der als Darlehenssicherheit dienenden Grundstücke durch die § 165 InsO sowohl von dem Insolvenzverwalter aber auch von dem Gläubiger betrieben werden kann, zeigt die Erfahrung, dass die wirtschaftliche optimale Verwertung im Einvernehmen zwischen Gläubiger und Insolvenzverwalter unter Moderation des Asset Managers erzielt wird. Regelmäßig erfolgt der Abschluss einer Verwertungsvereinbarung mit den absonderungsberechtigten Gläubigern.

Schlagworte zum Thema:  Schrottimmobilie, Refinanzierung

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