14.05.2013 | Top-Thema Problemimmobilien und Refinanzierung

Phase 1: Anbahnungsphase

Kapitel
Meist dauert es, bis Klarheit darüber besteht, ob ein Portfolio tatsächlich in Schieflage geraten ist.
Bild: Haufe Online Redaktion

Gerade in der Anbahnung des Insolvenzverfahrens geht oft wichtige Zeit verloren. Häufig ist dem finanzierenden Gläubiger auf Basis des Reportings und der darin enthaltenen Verstöße gegen Regelungen aus dem Darlehensvertrag (Covenant Breaches) schon lange bewusst, dass das Portfolio in Schieflage geraten ist und in der bestehenden Mieter-, Dienstleister- und Finanzierungsstruktur die Defizite nicht zu beheben sind.

Um bei solchen Anzeichen schnell die richtige Entscheidung zu treffen, gilt es, das Portfolio effizient zu analysieren. Ziel ist dabei die Minimierung der Verlustrisiken. Dies wird der Gläubiger meist nicht selbst übernehmen können, sodass ein Dritter, regelmäßig der Asset Manager, ins Boot geholt wird.

Deutet sich also die Schieflage an, muss in einem ersten Schritt der Gläubiger dem zu beauftragenden Asset Manager wesentliche Portfolio- und Objektdaten sowie -dokumente zur Verfügung stellen, um eine Bestandsaufnahme zu ermöglichen. Hierzu gehören u.a. bestehende Finanzierungsverträge, Business Pläne, Mieterbestandslisten (Rent Roll) und maßgebliche Kostenverträge. Der Asset Manager erstellt eine erste SWOT-Analyse des Portfolios anhand eines dezidierten Bewertungskatalogs. Anschließend erfolgt eine erste Klassifizierung der Immobilien hinsichtlich der unterschiedlichen Exit-Szenarien: Fire-Sale, Aufbereitung und Verkauf oder Halten und Stabilisieren. Durch den Asset Manager werden wesentliche Verträge wie z.B. der des Property Managers oder des mit der Vermietung betrauten Maklers auf Marktkonformität geprüft. Auch kann ein qualifizierter Asset Manager auf Basis seiner Tätigkeiten in anderen Portfolios einen Vorschlag zur

Bestellung des Insolvenzverwalters unterbreiten. Sollte dieser Vorschlag dann in Phase 2 von dem vorläufigen Gläubigerausschuss aufgegriffen werden, kann das Gericht nur mit Begründung von diesem Vorschlag abweichen.

Im den weiteren Phasen des Insolvenzverfahrens können und sollten diese Erkenntnisse Berücksichtigung finden. So bieten z.B. §§ 217 ff InsO die Möglichkeit, durch die Aufstellung eines Insolvenzplans über Verwertungsmöglichkeiten oder den Zeitpunkt der Verwertung Vereinbarungen zu treffen. Ein solcher Plan erfordert genaue Kenntnisse des Bestands und die Zusammenarbeit zwischen Asset Manager, Gläubiger, Schuldner und Insolvenzverwalter. Aus Gläubigersicht kann es sich daher anbieten, aufbauend auf seinen Kenntnissen aus der Bestandsaufnahme, gemeinsam mit dem Asset Manager die Initiative bei der späteren Planaufstellung zu ergreifen. Weiterhin bietet das Insolvenzverfahren eine Vielzahl von gesetzlichen Möglichkeiten, die bestehenden und nicht wirtschaftlichen Verträge, die unter Umständen die Schieflage erst ausgelöst haben, unabhängig von einer langfristigen Laufzeit, zu beenden.

Schlagworte zum Thema:  Schrottimmobilie, Refinanzierung

Aktuell

Meistgelesen