14.05.2013 | Top-Thema Problemimmobilien und Refinanzierung

Optionen im Umgang mit NPL-Portfolios

Kapitel
Passendes Szenario: Problemimmobilie vor Problemhimmel
Bild: berwis/pixelio.de ⁄

Fallen wichtige Mieter aus oder sinken die Bewertungsergebnisse mit der Folge, dass der Eigentümer weiteres Eigenkapital einsetzen muss, kann ein Immobilien-Portfolio kippen. Grundsätzlich eröffnen sich für Gläubiger folgende Möglichkeiten im Umgang mit NPLs:

1.    Stillhalten

2.    Forderungsverkauf

3.    Verbriefung

4.    Beteiligung mittels eines Joint Ventures mit/ohne Insolvenzverfahren

5.    Halten und Verwerten (Work Out) mit/ohne Insolvenzverfahren

6.    Zwangsversteigerung mit/ohne Insolvenzverfahren

Die zunächst einfachste Art im Umgang mit einem NPL ist das Stillhalten, welches im Wesentlichen die Stundung der Darlehensraten sowie gegebenenfalls den Versuch der Darlehensrestrukturierung bzw. die Umschuldung bedeutet. Nur selten führt dies zu dauerhaftem Erfolg, weil Änderungen der Dienstleister-, Steuer- und Portfoliostruktur ausbleiben.

Der Forderungsverkauf stellt für den Gläubiger ebenfalls eine Möglichkeit dar, da so sämtliche Risiken an den Käufer übertragen werden und für eine sofortige Liquiditätszufuhr gesorgt wird. Auf der anderen Seite droht hier die höchste Abschreibung.

Die Verbriefung bietet dem Gläubiger die Chance, das Risiko zu diversifizieren und die Eigenkapitalkosten zu reduzieren. Im Gegenzug verliert der Gläubiger jedoch an direktem Einfluss auf das Immobilienportfolio.

Bei der Gründung eines Joint Ventures eröffnet der Darlehensgeber einem vertrauensvollen Partner die Möglichkeit eines Co-Investments. Der Joint Venture Partner kann dabei ein Private Equity Partner oder auch ein Asset Manager sein, der das Work Out des Portfolios übernimmt. Beide Seiten partizipieren an der Wertsteigerung des Portfolios.

Es besteht darüber hinaus die Option für den Gläubiger, das Eigentum zu erwerben, also das Portfolio „in die eigene Bilanz“ zu übernehmen. Der Gläubiger übernimmt zwar alle Risiken, verschafft sich damit aber auch Handlungsspielräume, die einem in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Eigentümer meist nicht mehr zur Verfügung stehen. Beim Halten und Verwerten steht der Gläubiger vor der Frage, ob er das Work Out selbst vornimmt oder einem professionellen Asset Manager überträgt.

Ein großer Verlust des eingesetzten Kapitals droht bei der Verwertung der Sicherheiten im Wege der Zwangsversteigerung. Diese kann außerhalb oder im Rahmen eines Insolvenzverfahrens

durchgeführt werden. Bei einer Zwangsversteigerung ist darüber hinaus mit einer jahrelangen Verfahrensdauer zu rechnen.

Bei den Alternativen vier bis sechs kann sich für den Gläubiger eine direkte Übernahme oder aber eine Übernahme erst nach Durchführung des Insolvenzverfahrens anbieten. In der Praxis hat sich gezeigt, dass ein geregeltes Insolvenzverfahren durchaus vorteilhaft sein kann. Sind z.B. die noch vorhandenen Vermögenswerte gefährdet, kann es wirtschaftlich die beste Lösung sein, zeitnah das vorläufiges Insolvenzverfahren einzuleiten, um sowohl den Zugriff des Schuldners als auch der weiteren Gläubiger auf das Vermögen zu kontrollieren. Das Insolvenzverfahren führt dann zu einem geordneten Ablauf, in dem ein notleidendes Immobilien-Portfolio erfolgreich restrukturiert und sogar noch für die Immobilien wichtige Investitionen möglich werden.

Schlagworte zum Thema:  Schrottimmobilie, Refinanzierung

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