
Der Erwerb der WCM durch die TLG könnte der Auftakt zu weiteren Übernahmen gewerblicher Immobilienaktiengesellschaften sein. Die Branche befindet sich im Umbruch. Eine der größten Hürden für weitere Expansionen und Zukäufe dürfte jedoch das hohe Preisniveau sein. Sicher ist: Konsolidierung bleibt das Topthema der Immobilienkonzerne.
Der Erwerb der WCM durch die TLG könnte der Auftakt zu weiteren Übernahmen gewerblicher Immobilienaktiengesellschaften sein. Die Branche befindet sich im Umbruch. Eine der größten Hürden für weitere Expansionen und Zukäufe dürfte jedoch das hohe Preisniveau sein. Sicher ist: Konsolidierung bleibt das Topthema der Immobilienkonzerne.
Gerade bei Wohnimmobilien-AGs drehte sich das Fusionskarussell mit rasantem Tempo. Allen voran eilte Branchenprimus Vonovia. Die Übernahme der Deutsche Wohnen scheiterte zwar, dafür wird nun der 2,7 Milliarden Euro teure Kauf der Conwert als Erfolgsstory gefeiert. 2017 soll das operative Ergebnis auf den Rekordwert von fast einer Milliarde Euro steigen.
Solche Größenordnungen sind für die TLG Immobilien noch Zukunftsmusik. Doch mit der 450 Millionen Euro schweren Übernahme der WCM rückt sie – mit einem Immobilienportfolio von drei Milliarden Euro – der Nummer eins unter den Gewerbeimmobilien-AGs, Alstria Office REIT, auf die Pelle. Der TLG-Vorstand hat große Pläne und will offenbar mit weiteren Zukäufen – womöglich noch in diesem Jahr – seine Marktposition weiter stärken.
Hierfür halbwegs lukrative Übernahmekandidaten zu finden, ist aber gar nicht so leicht. Im Fall der TLG könnte nach Ansicht von Marktkennern die Deutsche Mittelstands Real Estate (Demire) – Wert des Immobilienportfolios: rund eine Milliarde Euro – mit ganz oben auf der Kandidatenliste stehen. „Deren Immobilienportfolio würde ganz gut zu TLG passen“, findet Ulf van Lengerich, Senior Analyst von Solventis. TLG fokussiert sich vor allem auf die Nutzungsarten Büro und Einzelhandel in Wachstumsregionen wie Berlin, Dresden und Leipzig. Die Büroimmobilien von Demire befinden sich zum Teil in den gleichen Zielregionen.
Preisniveau bremst Expansionsgelüste
Eine immer größere Hürde für solche Expansionsgelüste ist das Preisniveau. „Der Kauf der WCM war kein Schnäppchen“, gibt Helmut Kurz, Leiter Immobilienaktien beim Bankhaus Ellwanger & Geiger, zu bedenken. Gerade für größere Immobilienportfolien müsse gegenwärtig tief in Tasche gegriffen werden. Hauptgewinner dürfte übrigens DIC Asset sein. Sie hält knapp 26 Prozent der WCM-Aktien. „Sie könnte beim Verkauf ihrer Anteile einen Finanzertrag von insgesamt bis zu 20 Millionen Euro realisieren“, rechnet Lengerich vor.
Und vielleicht ist der TLG/WCM-Deal der Auftakt zu einer weiteren geschäftlichen Annäherung zwischen TLG und DIC. „Die Hessen streben eine Änderung des Geschäftsmodells vom Bestandsverwalter zum Fondsdienstleister an“, weiß van Lengerich. Das große Vorbild hierfür ist gewiss Patrizia Immobilien. Die managt – unter anderem für Versicherungen – ein Immobilienportfolio von nahezu 20 Milliarden Euro. Das eigene Immobilienvermögen der DIC von mehr als zwei Milliarden Euro bestehe zu über 80 Prozent aus Büroimmobilien und sei somit für die TLG interessant, resümiert Lengerich.
Rechtskonstruktion als REIT kann Unternehmenskäufe erschweren
Wie wird Alstria Office auf diese Herausforderung reagieren? Wahrscheinlich gar nicht. Laut van Lengerich erschwert deren Rechtskonstruktion als REIT Unternehmenskäufe: „Bei der Übernahme der Deutschen Office musste diese erst in eine Personengesellschaft umgewandelt werden, um deren Immobilien im Paket erwerben zu können.“ Auch die meisten anderen Akteure übten sich derzeit in punkto Übernahmepläne eher in Zurückhaltung. Van Lengerich: „Effizienzgewinne liegen bei Gewerbeimmobilien – wegen der stärkeren Differenzierung der Geschäftsmodelle – nicht so offen auf der Hand wie bei Wohnimmobilien.“
Immobilienvermögen großer Gewerbeimmobilien-AGs
Name | Immobilienportfolio (in Mrd. Euro) | |||
1. | Alstria Office REIT | 3,1 | ||
2. | TLG (plus WCM) | 3,0 | ||
3. | DIC Asset | 2,2 | ||
4. | Hamborner REIT | 1,2 | ||
5. | VIB Vermögen | 1,1 | ||
6. | Demire | 1,0 | ||
7. | Deutsche Konsum REIT | 0,2 |
Quelle: Solventis Beteiligungen GmbH