Immobilienkonzerne im Umbruch: Schwierige Partnersuche für Übernahmepoker

Der Erwerb der WCM durch die TLG könnte der Auftakt zu weiteren Übernahmen ge­werb­­licher Immobilienaktiengesellschaften sein. Die Branche befindet sich im Umbruch.  Eine der größten Hürden für weitere Expansionen und Zukäufe dürfte jedoch das hohe Preisniveau sein. Sicher ist: Konsolidierung bleibt das Topthema der Immobilienkonzerne.

Gerade bei Wohnimmobilien-AGs drehte sich das Fusionskarussell mit rasantem Tempo. Allen vo­ran eilte Bran­chen­­pri­mus Vonovia. Die Übernahme der Deutsche Wohnen scheiterte zwar, dafür wird nun der 2,7 Mil­li­ar­den Euro teure Kauf der Conwert als Erfolgs­story ge­fei­ert. 2017 soll das ope­­­rative Er­geb­nis auf den Rekordwert von fast einer Milliarde Eu­ro steigen.  

Solche Größenordnungen sind für die TLG Immobilien noch Zukunftsmusik. Doch mit der 450 Millionen Euro schweren Übernahme der WCM rückt sie – mit einem Im­mo­bi­lien­port­fo­lio von drei Milliarden Euro – der Nummer eins unter den Ge­wer­beimmobilien-AGs, Al­­s­tri­a Office REIT, auf die Pelle. Der TLG-Vorstand hat große Pläne und will offenbar mit wei­teren Zu­­käufen – womöglich noch in diesem Jahr – seine Marktposition weiter stärken.

Hierfür halbwegs lukrative Übernahmekandidaten zu finden, ist aber gar nicht so leicht. Im Fall der TLG könnte nach An­sicht von Marktkennern die Deutsche Mittelstands Real Estate (Demire) – Wert des Im­mo­bilienportfolios: rund eine Milliarde Euro – mit ganz oben auf der  Kandi­da­ten­liste stehen. „Deren Im­mo­bi­li­enportfolio würde ganz gut zu TLG passen“, fin­det Ulf van Lengerich, Senior Ana­lyst von Solventis. TLG fokussiert sich vor allem auf die Nutzungs­­arten Büro und Ein­zel­handel in Wachstumsregionen wie Berlin, Dresden und Leipzig. Die Büro­im­mo­bilien von Demire befinden sich zum Teil in den gleichen Ziel­regionen.

Preisniveau bremst Expansionsgelüste

Eine immer größere Hürde für solche Expansionsgelüste ist das Preisniveau. „Der Kauf der WCM war kein Schnäppchen“, gibt Helmut Kurz, Leiter Immobilienaktien beim Bankhaus Ellwanger & Geiger, zu be­den­ken. Gerade für größere Im­mobilienportfolien müsse gegen­wär­tig tief in Tasche gegriffen werden. Hauptge­win­ner dürfte übrigens DIC As­set sein. Sie hält knapp 26 Pro­zent der WCM-Aktien. „Sie könnte beim Verkauf ihrer An­teile ei­nen Fi­nanz­er­trag von insgesamt bis zu 20 Millionen Euro realisieren“, rechnet Len­ge­rich vor.

Und vielleicht ist der TLG/WCM-Deal der Auftakt zu einer weiteren geschäftlichen An­nähe­rung zwischen TLG und DIC. „Die Hessen streben eine Änderung des Geschäfts­mo­dells vom Bestandsverwalter zum Fondsdienstleister an“, weiß van Lengerich. Das große Vor­bild hier­für ist gewiss Pa­tri­zia Immobilien. Die mana­gt – unter anderem für Versicherungen – ein Immobi­lien­portfolio von nahezu 20 Mil­­­li­arden Eu­­ro. Das eigene Im­mo­­bi­li­en­ver­mögen der DIC von mehr als zwei Mil­­liarden Euro be­stehe zu über 80 Prozent aus Bü­ro­im­mo­bi­lien und sei somit für die TLG inter­es­sant, resümiert Lenge­rich.

Rechtskonstruktion als REIT kann Unternehmens­­­käufe erschweren

Wie wird Alstria Office auf diese Herausforderung reagieren? Wahrschein­lich gar nicht. Laut van Lengerich erschwert deren Rechtskonstruktion als REIT Unter­neh­mens­­­käufe: „Bei der Übernahme der Deutschen Office musste diese erst in eine Personen­ge­sell­schaft um­ge­wan­­delt werden, um deren Immobilien im Paket er­wer­ben zu können.“ Auch die meis­ten an­de­­ren Ak­teure übten sich derzeit in punkto Übernahmepläne eher in Zu­rück­hal­tung. Van Lenge­rich: „Ef­­fi­zienz­gewinne liegen bei Gewerbeimmobilien – wegen der stär­ke­ren Dif­fe­ren­zie­rung der Ge­­­schäftsmodelle – nicht so offen auf der Hand wie bei Wohn­im­mo­bi­lien.“

Immobilienvermögen großer Gewerbeimmobilien-AGs

Quelle: Solventis Beteiligungen GmbH