Offene Immobilienfonds investieren Löwenanteil in Deutschland

Offene Immobilienfonds haben im vergangenen Jahr laut Scope weltweit 7,8 Milliarden Euro investiert. Drei Milliarden Euro (38,5 Prozent) flossen in deutsche Immobilien, rund 19 Prozentpunkte mehr als 2017. Der Anteil in Großbritannien (UK) am Investitionsvolumen hat sich mehr als halbiert.

Der UK-Anteil ging damit Scope zufolge signifikant von 21 auf zehn Prozent zurück im Jahresvergleich. Maßgeblich dazu beigetragen haben demnach die Unsicherheiten aufgrund des Brexit. Investiert wurden in Großbritannien im vergangenen Jahr 780 Millionen Euro.

Insgesamt beliefen sich die von der Ratingagentur Scope analysierten und im Jahr 2018 getätigten Investitionen der 15 offenen Immobilienpublikumsfonds, die in Deutschland zum Vertrieb zugelassen sind, im vergangenen Jahr auf rund 7,8 Milliarden Euro. Das sind rund 500 Millionen Euro weniger als im Jahr zuvor. Investiert wurde überwiegend in Gewerbeimmobilien. Vor allem drei Fonds haben kräftig zugekauft, wie Scope meldet.

Die drei aktivsten Fonds: "hausInvest", "Deka-ImmobilienEuropa" und "WestInvest InterSelect"

Vom gesamten Investitionsvolumen 2018 entfallen laut Scope 4,3 Milliarden Euro, und damit mehr als die Hälfte, auf drei Fonds: Der aktivste Fonds war der hausInvest mit einem Ankaufsvolumen von 1,8 Milliarden Euro. Der Deka-ImmobilienEuropa folgt auf Rang zwei mit Investitionen von 1,6 Milliarden Euro in neue Objekte. Der WestInvest InterSelect als drittstärkster Ankäufer investierte 946 Millionen Euro. 

Ein wesentlicher Treiber für die zahlreichen Ankäufe sind die hohen Mittelzuflüsse: 2018 flossen den 15 offenen Immobilienfonds mehr als fünf Milliarden Euro netto zu. Verglichen mit 2017 ist das zwar ein Rückgang um eine Milliarde Euro, das Minus sei jedoch im Wesentlichen auf die aktive Begrenzung der Zuflüsse bei zahlreichen Fonds zurückzuführen, meint Scope.

Anteil der Investitionen in den USA ebenfalls rückläufig

Die Fonds haben laut Scope im vergangenen Jahr Immobilien in 18 Ländern erworben. Deutschland sei hierbei der mit Abstand beliebteste Standort gewesen mit den knapp drei Milliarden Euro, die 2018 investiert worden sind. Auf Platz zwei folgen die USA mit einem Investmentvolumen von 980 Millionen Euro, was einem Anteil von 13 Prozent an den Gesamtinvestitionen entspricht. Im Jahr 2016 allokierten die offenen Immobilienfonds laut Scope noch mehr als ein Drittel ihrer Investitionen in die USA.

Ein wesentlicher Grund für das abnehmende Interesse an US-Objekten sind der Analyse zufolge die hohen Kosten für die Währungsabsicherung. Der Zinsunterschied zwischen dem Dollar- und dem Euro-Raum hat laut Scope zu deutlich höheren Hedging-Kosten geführt. Dies macht US-Investments für Euro-Investoren aktuell unattraktiver. Die hohen Anteile von US- und UK-Immobilien am Investitionsvolumen der Jahre 2016 und 2017 waren nach Beobachtung von Scope eher Ausnahmen, die durch attraktive Marktopportunitäten getrieben waren. 2018 stellt in Bezug auf die Länderallokation eine Normalisierung dar.

Suche nach Rendite: Investitionen in Projektentwicklungen auf Fünfjahreshoch

Rund 69 Prozent aller Investitionen entfielen 2018 laut Scope auf Büroobjekte. Das ist eine Steigerung um 67 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Anteil von Büros an den Portfolios liegt bei 63 Prozent. Eine ganz andere Entwicklung vollzieht sich bei Einzelhandelsobjekten: Ihr Anteil an den Portfolios beträgt derzeit noch 25 Prozent, am Ankaufsvolumen 2018 sind es nur 18 Prozent. Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung sind laut Scope die mit dem wachsenden Online-Handel einhergehenden Unsicherheiten und Herausforderungen des stationären Einzelhandels.

Investitionen in Projektentwicklungen haben hingegen 2018 deutlich zugenommen und befinden sich mit 1,2 Milliarden Euro auf einem Fünfjahreshoch. Zum Vergleich: 2017 investierten die Fonds lediglich 480 Millionen Euro in Projektentwicklungen. Ein Grund für die stärkere Hinwendung zu Projektentwicklungen ist Scope zufolge die Suche nach Rendite: Wegen des höheren Risikoprofils bieten Projektentwicklungen in der Regel auch höhere Renditepotenziale. Zudem ermöglichen sie Zugang zu Trophy-Assets, die sonst kaum auf dem Markt zu finden sind. 


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