Offene Immobilienfonds: Bestände altern vor sich hin

Der Run auf Immobilien hält an. Davon profitieren offene Immobilienfonds, die von Anlegern mit Geld überschüttet werden. Doch für die Fonds wird es immer schwieriger, lukrative Objekte zu finden. Das wirkt sich auf die Altersstruktur ihrer Portfolios aus, wie eine aktuelle Studie zeigt.

Offene Immobilienfonds stehen bei Anlegern nach wie vor hoch im Kurs. Ihnen seien alleine im ersten Halbjahr 2019 netto knapp fünf Milliarden Euro zugeflossen, sagt Sonja Knorr, Leiterin der Immobilienfondsanalyse bei Scope Analysis. Das ist deutlich mehr als im gleichen Vorjahreszeitraum. Objekte sind rar.

"Die Nachfrage nach Immobilien aller Nutzungsklassen übersteigt das Angebot bei Weitem, die Verkäufer diktieren das Marktgeschehen." Thomas Beyerle, Geschäftsführer von Catella Property Valuation

Daran wird sich nach Ansicht von Beyerle trotz eingetrübter Konjunkturprognosen so schnell auch nichts ändern. Zumal die amerikanische Notenbank und die Europäische Zentralbank (EZB) bereits angekündigt haben, darauf zu reagieren.

Für den Immobilienmarkt heißt das: "Die Party" dürfte erst einmal weitergehen. Selbst wenn die Renditen in den einzelnen Marktsegmenten durch geldpolitische Entscheidungen auf neue Rekordtiefs fallen sollten, wird die Nachfrage nach Immobilien hoch bleiben. Daher sind Fondsmanager noch mehr gefordert, die Struktur ihrer Portfolios mit Blick auf mögliche Risiken zu hinterfragen. 

Immobilienfonds investieren in immer größere Objekte

Das vornehmlich aus Gewerbeimmobilien bestehende Vermögen der offenen Immobilienpublikumsfonds summierte sich Ende 2018 auf mehr als 90 Milliarden Euro. Kürzlich nahm Scope die Portfolios von 15 Fonds dieses Sektors unter die Lupe und stellte fest: Die erworbenen Immobilien werden immer größer und älter.

Was die Objektgröße betrifft, verweist Immobilienanalystin Knorr darauf, dass bei großvolumigen Einheiten die Konkurrenz beim Ankauf geringer sei. Große offene Immobilienfonds "tummeln" sich deshalb gerne im Preissegment ab 200 Millionen Euro.

"Über großvolumige Ankäufe lassen sich starke Mittelzuflüsse und hohe Liquiditätsquoten schnell in Investments verwandeln." Sonja Knorr, Leiterin Immobilienfondsanalyse bei Scope Analysis

Der Haken, so Knorr: Wenn man verkaufen wolle, könne es schwieriger sein, für die Immobilie Interessenten zu finden.   

Starke Immobiliennachfrage erschwert Verjüngung der Fonds

Ferner ergab die Scope-Analyse, dass alleine in den vergangenen fünf Jahren das durchschnittliche Alter der Fondsimmobilien von zwölf auf 14 Jahre gestiegen ist. Dabei verdoppelte sich der Anteil der Objekte, die zwischen 15 bis 20 Jahre alt sind, von elf auf 22 Prozent, während sich der Anteil derer, die zehn Jahre oder jünger sind, von 45 auf 28 Prozent verringert hat. Laut Dietmar Fischer, Partner bei der Strategieberatung EY im Bereich Real Estate, ist ein Grund dafür das knappe Objektangebot. Das erschwere die Portfoliobereinigung. Ankäufe zögen sich in die Länge, der Exit dauere länger. Darauf müssten sich die Fondsgesellschaften einstellen. 

Mit Blick auf das Gebäudealter betont Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung von Union Investment Real Estate, dass das formale Alter eines Objektes nicht entscheidend sei, und führt den Emporio-Komplex in Hamburg als Beispiel an: Dieser sei zwar 1963 errichtet, aber im Jahr 2012 vollkommen neu gestaltet worden. Damit sei das Gebäude aus immobilienwirtschaftlicher Sicht erst sieben Jahre alt, argumentiert Kutscher. Auch in der Scope-Studie ist das Alter der Immobilien auf dieser Basis fixiert.

 "Ein komplett saniertes, energetisch optimiertes älteres Gebäude am richtigen Standort lässt sich bestens vermieten." Sonja Knorr, Scope-Analystin

Viele Fonds investierten in Projektentwicklungen und in die Revitalisierung von Objekten, das werde sich positiv auf die Altersstruktur auswirken. "Professionelle Investoren sollten in allen Nutzungsklassen das Altern ihrer Immobilien aktiv mitverfolgen", rät Jürgen Overath, Vorstandsmitglied von TLG Immobilien.

Lebenszyklusplanung für Immobilienbestand sinnvoll

Neben Büros sieht Overath insbesondere bei Shopping-Centern und bei Fachmarktzentren, die "in die Jahre gekommen" sind, einen wachsenden Anpassungsbedarf. Zum Beispiel, weil Nutzer und Mieter etwa durch die wachsende E-Mobilität zunehmend eine moderne Ladeinfrastruktur in Gebäuden erwarten. Um sich frühzeitig auf solche Entwicklungen einzustellen, sei eine Lebenszyklusplanung für den Immobilienbestand empfehlenswert, sagt der TLG-Vorstandschef.

Bei der Deka Immobilien weist man darauf hin, dass die Bedeutung des Alters in anderen Ländern viel entspannter beurteilt werde. So sei der Deka-Immobilien Global regelmäßig das statistisch älteste Portfolio, habe aber gleichzeitig die höchste Vermietungsquote.


15 Offene Immobilienfonds im Alters- und Größencheck

Name des Fonds

Immobilienbestand
(in Mrd. Euro)

Durchschnittswert pro Objekt (in Mio. Euro)

Durchschnittsalter Immobilienbestand
(in Jahren)

UniImmo: Europa

11,9

175,1

13,8

hausInvest

11,9

164,9

13,1

Deka-ImmobilienGlobal

  4,9

158,0

14,4

UniImmo: Deutschland

  9,9

133,3

14,6

Deka-Immobilien Europa

15,1

119,4

13,6

grundbesitz europa

 6,6

108,6

12,7

UniImmo: Global

 3,6

103,1

13,2

WestInvest ImmoValue

3,2

101,0

14,0

WestInvest InterSelect

7,5

 90,5

14,3

grundbesitz global

3,1

 85,7

15,9

UniInstitutional European RE

3,1

 57,0

11,8

Deka-ImmobilienNordamerika

0,3

 43,8

13,8

UniInstitutional German RE

0,5

 32,6

12,4

grundbesitz Fokus D

0,3

 18,7

11,7

Leading Cities Invest

0,3

 14,7

10,8

Quelle: Scope Analysis (Stand: 31.12.2018)            


Mehr zum Thema lesen Sie in der Ausgabe 09/2019 der "immobilienwirtschaft".


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