Der Leading Cities Invest hat die höchste Wertänderungsrendite laut Scope Bild: Andreas Hermsdorf ⁄

Der Markt boomt, doch die Performance offener Immobilienfonds ist eher moderat. Seit Jahren bewegt sich die durchschnittliche Rendite zwischen zwei und 2,5 Prozent pro Jahr, wie eine Auswertung der Ratingagentur Scope zeigt. Untersucht wurden die Renditekomponenten von zehn Publikumsfonds für Privatanleger. Die Netto-Mietrendite dieser Fonds lag 2016 im Schnitt bei 4,4 Prozent. Dazu kam ein Wertzuwachs von durchschnittlich nur 0,6 Prozent.

In Summe und nach Abzug von Steuern sowie Aufwendungen für Fremdkapital betrug das durchschnittliche Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios ebenfalls 4,4 Prozent. Dabei machen Immobilienbestände derzeit im Schnitt nur rund drei Viertel der Fondsvermögen aus. Ein Viertel der Fondsvermögen ist Liquidität. Nur wenige offene Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger investieren schwerpunktmäßig in Wohnimmobilien.

Konservative Bewertungspraxis für zu hoher Stabilität der Performance

Da die durchschnittliche Verzinsung der Liquidität laut Scope im vergangenen Jahr bei nur 0,4 Prozent lag, drückte sie die Gesamtperformance der Fonds auf durchschnittlich 3,3 Prozent. Nach Abzug der Fondskosten blieb den Anlegern eine Rendite von knapp 2,4 Prozent im Mittel. Dass die Wertänderungsrendite 2016 nur bei 0,6 Prozent lag und die Verteuerung der Immobilien sich nicht in den Wertveränderungen der Portfolios widerspiegelt, ist Scope zufolge vor allem auf die konservative Bewertungspraxis der deutschen Immobiliengutachter zurückzuführen. Sie stelle auf nachhaltig erzielbare Werte ab, um damit Marktausschläge nach oben und unten zu glätten.

UniImmo: Global mit der höchsten Netto-Mietrendite

Der durchschnittliche Nettoertrag, den die offenen Fonds aus ihren Bestandsobjekten heraus erwirtschaften, sinkt laut Scope seit 2013 kontinuierlich – von 4,9 Prozent auf 4,4 Prozent im Jahr 2016. Der Hauptgrund für den sukzessiven Rückgang ist Scope zufolge das gestiegene Preisniveau für den Ankauf von Objekten. Steigt der Preis für den Erwerb neuer Objekte bei konstantem Mietpreisniveau, sinkt die Mietrendite entsprechend.

Das Spektrum der Netto-Mietrenditen bewegte sich 2016 zwischen 3,8 und 5,2 Prozent. Von den zehn betrachteten Fonds hat der UniImmo: Global die höchste Netto-Mietrendite mit drei Prozent.

Rendite- und Ratingübersicht offene Immobilienpublikumsfonds Bild: Scope Analysis

Leading Cities Invest mit der höchsten Wertänderungsrendite

Diese Praxis führt laut Scope dazu, dass viele Objekte der offenen Immobilienfonds derzeit im Vergleich zu aktuell erzielbaren Marktpreisen unterbewertet sind. Allerdings müssten die Gutachter der offenen Immobilienfonds derzeit einen Spagat vollziehen: Zum einen sind sie bestrebt, die Immobilien im Bestand der Fonds konservativ zu bewerten, um Marktübertreibungen nicht abzubilden, zum anderen müssen sie die hohen Ankaufspreise für neu erworbene Objekte bestätigen. Diese Bewertungsmaßstäbe dürfen laut Scope nicht zu weit auseinanderklaffen.

Das Spektrum der Wertänderungsrenditen bewegte sich im jeweiligen Geschäftsjahr der Fonds 2016 zwischen minus ein Prozent (WestInvest Interselect) und plus 2,8 Prozent (Leading Cities Invest).

Wertänderungsrenditen werden steigen

Dies ist ein wesentlicher Grund, weshalb sich nach Ansicht von Scope die Bewertungen der Immobilienbestände künftig stärker in Richtung des aktuellen Marktniveaus bewegen werden. Hinzu kommt, dass zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten auf zahlreichen Märkten steigen. Nachhaltig steigende Mieterträge führen ebenfalls zu Aufwertungen im Bestand. Die Wertänderungsrenditen der offenen Immobilienfonds werden daher künftig steigen.

Schlagworte zum Thema:  Immobilienfonds, Offene Immobilienfonds, Rendite

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