Offene Immobilienfonds: Rendite-Peak ist bald erreicht

Die Renditen der offenen Immobilienfonds sind im Zuge des Immobilienbooms jahrelang gestiegen – verantwortlich dafür war in erster Linie die Aufwertung von Bestandsobjekten. Mit dem Aufwärtstrend ist laut Scope bald Schluss. Die Renditen dürften bis Ende 2020 deutlich sinken.

Die durchschnittlichen Renditen offener Immobilienfonds sind seit 2013 deutlich gestiegen. "Wesentlich verantwortlich dafür waren Aufwertungen der Bestandsimmobilien", schreibt Scope. Im vergangenen Geschäftsjahr erzielten die 16 untersuchten Fonds nach Abzug der Kosten eine Rendite von durchschnittlich drei Prozent – 2013 waren es noch 2,3 Prozent.

Auch wenn es in diesem Jahr nicht flächendeckend zu Abwertungen der Fondsobjekte kommen wird, fallen laut Scope Aufwertungen als Renditetreiber vorerst aus. Für das Gesamtjahr 2020 erwartet die Ratingagentur eine Durchschnittsrendite von 1,5 Prozent bis zwei Prozent. Einzelne Fonds könnten auch negative Renditen ausweisen.

Nach sechs Jahren Aufwärtstrend: 2020 sinkt die Wertänderungsrendite

Während sowohl die Netto-Mietrendite als auch die Verzinsung der Liquidität in den vergangenen sechs Jahren stetig abnahmen, legten die Wertänderungsrenditen vor dem Hintergrund des globalen Immobilienbooms deutlich zu – von minus 0,5 Prozent im Jahr 2013 auf plus 1,6 Prozent im Jahr 2019. Scope geht nun davon aus, dass die Wertänderungsrendite bis Ende 2020 – nach sechs Jahren stetiger Zunahme – sinken wird.

Im vergangenen Jahr stieg die Wertänderungsrendite im Jahresvergleich noch einmal leicht von 1,4 auf 1,6 Prozent, ebenso wie die durchschnittliche Netto-Mietrendite mit 4,3 Prozent noch einmal leicht über dem Ergebnis des Vorjahres lag (2018: 4,1 Prozent).

Vor allem für Hotel-und Einzelhandelsimmobilien erwartet Scope negative Wertänderungsrenditen. Das genaue Ausmaß lasse sich jedoch noch nicht abschließend einschätzen, so die Analysten. Mögliche Auswirkungen der Krise werden sich erst nachgelagert in den Portfolios der offenen Immobilienfonds niederschlagen. Erste negative Auswirkungen auf die Fondsperformance sind bereits spürbar.

Liquidität drückt die Gesamtperformance

Die Liquidität der Fonds betrug im Jahr 2019 im Schnitt rund ein Viertel des Fondsvermögens. Da die Verzinsung derzeit faktisch bei Null liegt, drückt die Liquidität die Gesamtperformance der Fonds auf 3,9 Prozent. Nach Abzug der Fondskosten blieb den Anlegern laut Scope eine durchschnittliche Performance von drei Prozent.

In Summe und nach Abzug von Steuern sowie unter Berücksichtigung des Ergebnisses aus der Fremdfinanzierung betrug das Gesamtergebnis der von Scope untersuchten Immobilienportfolios mit dem Fokus auf Gewerbeimmobilien 5,3 Prozent (2018: 5,1 Prozent). Ende September 2020 war die Einjahresrendite der Fonds bereits auf durchschnittlich zwei Prozent gesunken.

Neben den 16 Fonds, die einen starken Fokus auf Gewerbeimmobilien haben, hat Scope auch drei separate Wohnimmobilienfonds mit dem Investmentfokus auf Deutschland untersucht. Die Entwicklung dieser Produkte ist nicht vergleichbar mit denen der Gewerbeimmobilienfonds, da ihre Renditen mehrere Sondereffekte beinhalten.

Offene Fonds mit Fokus auf Wohnimmobilien: Wertänderungsrenditen bleiben positiv

Die Wertänderungsrenditen bei den offenen Fonds mit Fokus auf Wohnimmobilien lagen 2019 laut Scope im Schnitt bei 2,6 Prozent und über dem Niveau der meisten Gewerbeimmobilienfonds. Neben Mietsteigerungen war hierfür die dynamische Marktentwicklung im Wohnimmobiliensektor verantwortlich. Auch strategiebedingt wurden erhöhte Wertänderungsrenditen erzielt: etwa, indem beim Kauf auf energetisches Sanierungspotenzial gesetzt wurde.

Die Netto-Mietrenditen der Wohnimmobilienfonds liegen (klassisch) unter denen der Gewerbeimmobilienfonds, da Wohnimmobilien im Vergleich teurer sind: 2019 im Schnitt bei 3,2 Prozent und somit um 1,1 Prozentpunkte unter denjenigen der Gewerbeimmobilienfonds. Die Gesamtrendite nach Steuern und Fondskosten der drei untersuchten Wohnimmobilienfonds lag im Schnitt 3,9 Prozent über den Ergebnissen der Gewerbeimmobilienfonds.

Bei den Wohnimmobilienfonds geht Scope davon aus, dass die Wertänderungsrenditen sich zwar abschwächen werden, aber im Gegensatz zu möglicherweise negativen Wertänderungsrenditen bei den Gewerbeimmobilienfonds dennoch positiv bleiben.


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