Die Finanzierungswelt ist kompliziert geworden. Bild: Haufe Online Redaktion

Regulierungsdruck und niedrige Zinsen setzen Immobilienbanken zu. In einer kompliziert gewordenen Finanzierungswelt gewinnen Mezzaninekapitalgeber an Bedeutung. Nicht nur für viele Projektentwickler sind sie längst ein unentbehrlicher Partner.   

In Deutschland agieren Immobilienbanken oft risikobereiter, als sie zugeben. Diesen Schluss legen zumindest die Er­gebnisse des aktuellen BF.Quartalbarometers nahe. Demnach beträgt der Lo­an-to-Val­ue (LTV) bei Bestandsimmobilien im Schnitt 71,5 Pr­ozent, der Loan-to-Cost (LTC) bei Pro­jektentwicklungen 73,5 Prozent. „Das ist umso be­merkenswerter, da Kauf­preise und konservativ er­mit­tel­te Be­­leihungs­werte immer mehr auseinander klaf­fen“, sagt Lah­cen Knapp, CEO des Schweizer Investmentmanagers Empira. Das könne dazu führen, dass der Beleihungsauslauf 100 Prozent übersteigt, selbst wenn nur 60 Pro­zent des Kaufpreises zu finanzieren sind.

Zusätzliche Finanzierungsinstrumente kein Problem

Trotzdem brauchen sich In­­­vestoren über zusätzliche Finanzierungsinstru­men­te wenig Gedanken zu ma­­­chen.

„Es gibt viel Eigenka­pi­tal, das Anlagemöglichkeiten sucht.“ Claus Thomas, Head of Ger­­ma­ny von LaSalle In­vest­­ment Management

Es sei für Mezzanine- und Beteiligungskapitalfinanzierer nicht leicht, in Deutschland – im Gegensatz zu anderen Ländern in Europa – attraktive Investmentgelegenheiten zu finden.

Dem Marktkenner zufolge finanzieren Immobilienbanken in Großbritannien maximal etwas mehr als die Hälfte des Kaufpreises. 20 Pro­­­zent wür­den über Ei­genkapital aufgebracht, der Rest mittels alternativer In­vest­ment­­ve­hi­kel. In drei Mezzaninekapitalfonds für Immobilienfinan­­zie­­run­gen sam­­­mel­­te La­­­Salle In­­­vest­­­ment Management bei Investoren wie Pen­­sions­­fonds und Versorgungs­werke bislang zwei Mil­­­­liar­den Pfund (2,3 Milliar­den Eu­ro) ein.  

Mez­zanine­ka­pi­talgeber als Brücken­fi­nan­­zie­rer

„Die Wettbewerbssituation wird durch schär­fere Auf­­la­gen – zum Beispiel wegen Basel III –  für Banken in Deutsch­land immer schwieriger.“ Benedikt Huber von EY Real Es­tate

Davon profitierten Mez­zanine­ka­pi­talgeber, etwa indem sie als Brücken­fi­nan­­zie­rer von Kapitalmaßnahmen beim Erwerb von Im­mobilienportfolien, bei Pro­jekt­finanzierungen und Im­mobilienentwick­lungs­maß­nahmen mit von der Partie seien. Selbst zur Strukturierung von Finanzierungen sind sie als Partner zunehmend ge­fragt.

„Whole-Loan-Lösungen – Se­nior- und Junior-Tran­che – aus einer Hand kommen gut an." Lah­cen Knapp, CEO des Schweizer Investmentmanagers Empira

Empira hat vier Immo­bi­lien­­fi­nan­zie­rungs­­­fonds für pro­fes­sio­nelle Anleger wie Family Offi­ces und Pen­sions­werke aufgelegt.

Ein großes Plus ist die Schnelligkeit

Allein 2017 wurden in Deu­tsch­­land, Österreich und der Schweiz Trans­ak­tio­nen und Vorhaben im Umfang von 1,2 Milliarden Euro durch Empira-Fonds (zwischen-)finanziert. „Ein großes Plus ge­gen­ü­ber Immo­bi­lien­ban­ken ist unsere Schnel­ligkeit“, betont Knapp. Nur vier Wo­chen dau­ere es, bis eine Finanzierung komplett über die Bühne sei.

Banken mi­schen ebenfalls im margenträchtigen Mez­za­­nine­kapitalgeschäft mit. „Die Rendite liegt mit bis zu 15 Pro­zent ein Viel­­­­fa­ches über de­r klassischer Immobilienkredite“, merkt Huber an. Das ist verlockend. Recht aktiv sei zum Beispiel die Schweizer Großbank UBS, sagt Thomas Beyerle, Geschäftsführer von Ca­­tella Pro­­­per­ty. Aber auch manche deutsche Immo­bi­li­en­­ban­k of­feriere – meist über eine Tochter – Mezzaninekapital.


Nutzung von – stark genutzten – alternativen Finanzierungsformen*:

Finanzierungsform

4. Quartal 2017**

1. Quartal 2018**

Erstrangig besicherte Fremdkapitalinstrumente (z.B. Anleihen/Whole-Loan-Strukturen)

6,3 %

7,7 %

Nachrangig besicherte oder unbesicherte Fremdkapitalinstrumente (z.B. Corporate Bonds)

22,2 %

19,2 % 

Mezzaninekapital (z.B. Nachranganleihen oder Nachrangdarlehen)

38,9 %

46,2 %

Eigenkapital (z.B. Private Equity oder Joint Venture)

16,7 %

26,9 %

Mittelbare Finanzierung durch Forward Commitments   

13,9 %

0,0%

(*Mehrfachnennungen möglich; * *Datenerhebungszeitraum); Quelle: BF Quartalsbarometer (1. Quartal 2018)

Schlagworte zum Thema:  Finanzierung, Immobilienbank, Projektentwicklung

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