Das Jahr 2017 ist bei Aktien aus dem Immobilienbereich ausgesprochen uneinheitlich verlaufen. Helmut Kurz, Leiter Immobilienaktien/REITs und Makrostrategie vom Bankhaus Ellwanger & Geiger KG erklärt, welche Trends Immobilienaktien und REITs im Jahr 2018 bewegen und welche Chancen und Risiken Anleger im Blick haben sollten.

Einer der wichtigsten Faktoren ist die Geldpolitik der EZB: Sollte sie im laufenden Jahr ihre umfangreichen Anleihen-Käufe beenden und womöglich eine Zinsanhebung für 2019 in Angriff nehmen, wäre dies ein „Stresstest“ für die Wertpapierkurse. Die Angst vor den Folgen steigender Zinsen lag auch zu Jahresbeginn 2018 wie ein Schatten auf der Entwicklung der Immobilienaktien. 

Indes kann dieser Zusammenhang nicht der alleinige Maßstab für Anlageentscheidungen sein: Denn die Wertentwicklungen von Titeln aus vielen anderen Ländern richten sich häufig nicht nach diesem Muster. Zudem sind Papiere von Gesellschaften mit anderen Nutzungsarten deutlich unabhängiger von der Zinsentwicklung als die Vertreter des relativ risikoarmen deutschen Wohnsektors.

"Sichere" Verluste bei Anleihen vermeiden

Die Notierungen der Immobilienaktien sind am Ende nicht zwingend von Zinssteigerungen betroffen, selbst wenn das Zinsniveau immer in die Bewertungen der Immobilien einfließt.

Für Anleger würde es gerade im Umfeld steigender Zinsen Sinn machen, „sichere“ Verluste bei Anleihen zu vermeiden, indem sie in Immobilien und Immobilienaktien bzw. REITs umschichten. Weltweit liegen die Dividendenrenditen der Titel in fast allen Ländern deutlich über der Verzinsung von Anleihen. Und der Blick in die Vergangenheit zeigt, dass in Marktphasen steigender Zinsen die Wertentwicklung von REITs sogar oft diejenige anderer Branchen übertraf.

Anhaltende Konzentration

Die extrem lockere Geldpolitik der EZB erleichtert riesige Transaktionen und ermöglicht es Großkonzernen, mittels konkurrenzlos niedrigen Finanzierungskosten den Konzentrationsprozess in der Wirtschaft zu beschleunigen. Ein Trend, der ebenfalls im Immobiliensektor weiter gehen wird – nicht nur in Deutschland. Die zunehmenden Übernahmeangebote spiegeln wider, dass Immobilienaktien gegenüber Direktanlagen unterbewertet sind. Auch im Vergleich zu anderen Branchen sind REITs inzwischen wieder günstig. Dies lässt weiter Platz für Übernahme-Phantasien und große Deals.

Die neue Flexibilität

Auf der Suche nach passenden Büroflächen wollen gewerbliche Mieter mehr Flexibilität. Und mehr Dienstleistungen, die sie hinzubuchen können. Die Folge: Großobjekte mit langen Mietlaufzeiten zu vermieten, wird nicht leichter. Was dieser Trend bedeutet, zeigt exemplarisch der Londoner Markt. Dort lag die Flächenabsorption der Anbieter von sogenannten Coworking-Flächen 2017 bereits bei über der Hälfte der netto vermieteten Gesamtfläche.

Darüber hinaus ist zu beobachten, dass viele finanzstarke Unternehmen dazu übergehen, ihre Zentralen mit eigenen Mitteln zu finanzieren. All dies stellt höhere Ansprüche an das Management von Immobiliengesellschaften. Deshalb sollte bei der Selektion von Aktien die Ausrichtung und Qualität der Unternehmensführungen viel stärker beachtet werden, als allzu sehr auf die Bewertungen zu schielen.

Nutzungsarten – die neuen Lieblinge

Der traditionelle Einzelhandel befindet sich im Umbruch und muss sich angesichts der steigenden Konkurrenz durch den internetbasierten Handel neu erfinden. Das bleibt für Vermieter von Einzelhandelsflächen nicht folgenlos und hat zu einer brutalen Verschiebung in der Wertentwicklung geführt: Von der historischen Überlegenheit der Gesellschaften mit Fokus auf erstklassigen Einkaufszentren kann inzwischen keine Rede mehr sein. Mehr und mehr rücken Vermieter von Logistik- und Industrieflächen in den Fokus. Zudem gewinnen viele Arten von Betreiberimmobilien an Attraktivität. Etwa REITs, die Datenzentren vermieten oder je nach regionalem Schwerpunkt auch Sondernutzungsarten wie Studentenwohnheime, Seniorenimmobilien und Hotels besitzen.

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