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Keine Anzeichen einer Blasenbildung in Prime-Bürolagen

Der Victor Prime Office Indikator von Jones Lang LaSalle legte im 4. Quartal 2011 erneut zu. Die Nachfrage nach Prime-Produkten in Topbürolagen bleibt auf hohem Niveau. Anzeichen einer Blasenbildung sehen die Experten nicht.

Mit einem Plus von 1,8 Prozent lag der Anstieg über dem der drei Vorquartale (Q1/Q2 2011: + 1,3 %, Q3 2011: + 1,5 %). In einigen der untersuchten Teilmärkte wurde im vierten Quartal eine deutlich höhere Vermietungsleistung als im Vorquartal notiert. Die „mögliche Abschwächung des Performance-Wachstums des Victor blieb aus", so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.

Im Jahr 2011 sorgte ein limitiertes Angebot an adäquaten Investitionsalternativen für eine starke Fokussierung auf Core-Produkte. Auch 2012 bleiben Investoren vor dem Hintergrund unsicherer Finanzierungen und stark erhöhter Eigenkapitalanforderungen im Hinblick auf Core+ oder Value Add Produkte vorsichtig. Potenzielle neue Kapitalquellen wie Versicherungen oder Pensionskassen werden die klassischen Finanzmarktteilnehmer nicht vollständig ersetzen können, da ihr Finanzierungsfokus hauptsächlich auf Core-Investments liege, so Groom. „Die Konsolidierung der Kreditmärkte hält noch an, ein Ende dieses Prozesses ist noch nicht abzusehen."

München und Berlin im Quartalsvergleich vorn

Alle Spitzenlagen verzeichneten im Quartalsvergleich einen soliden Anstieg der Performance, angeführt von München und Berlin mit Plus 2,4 Prozent (auf 116,6 Punkte) beziehungsweise +2,1 Prozent (auf 110,8 Punkte), in beiden Städten hauptsächlich auf die Entwicklung auf dem Bürovermietungsmarkt zurückzuführen.

Der positive Trend wurde in München durch höhere Mietpreise bei großflächigen Vermietungen erzielt, gleichzeitig wurde in Berlin ein deutlicher Rückgang des Leerstandes in der Spitzenlage registriert. Überraschend positiv stellt sich die Entwicklung der Düsseldorfer Bankenlage im 4. Quartal 2011 dar. Der Performanceanstieg lag mit +1,9 Prozent (auf 115,6 Punkte) höher als die jeweilige Performance der ersten drei Quartale 2011.

Hamburg rundet mit einem soliden Performanceanstieg im 4. Quartal 2011 (+1,5 % auf 123,3 Punkte) ein sehr gutes Jahr ab. Auch die Bankenlage der Mainmetropole kann aufgrund der positiveren Einschätzung des Investment- und Vermietungsmarktes eine solide Performancesteigerung in den letzten drei Monaten 2011 notieren (+1,4 %, 112,5 Punkte).

Im Jahresvergleich Hamburg und Berlin herausragend

In der Jahresbetrachtung verzeichneten alle Spitzenlagen in 2011 eine positive Wertentwicklung, Hamburg mit +7,8 Prozent und Berlin mit +7,7 Prozent ragen dabei besonders heraus. Der Indikatorwert bewegt sich damit in den Spitzenlagen beider Städte mittlerweile auf höherem Niveau als auf den letztmaligen Höhepunkt im 2. Quartal 2007. Mit einem Plus von 3,3 Prozent im Jahresvergleich liegt Düsseldorf auf Platz 5 der untersuchten Spitzenlagen.

Die langsamere, aber stabilere Markterholung lasse auf eine weniger volatile Entwicklung in den nächsten Quartalen als in der Boomphase Anfang 2006 bis Mitte 2007 schließen. „Wir sehen derzeit keine Anzeichen einer Blasenbildung in den Prime-Bürolagen", so Groom.

Total Return leicht rückläufig

Die Jahresperformance der laufenden Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals (Total Return, Q4 2010 - Q4 2011) liegt mit + 11,0 Prozent auf leicht geringerem Niveau gegenüber dem Vorjahr, jedoch immer noch deutlich über 2009 (2010: 13,0 %, 2009: 4,0 %).

Die Gesamtverzinsung ist in der gegenwärtigen Marktlage deutlich besser als alternative vergleichbare Anlageklassen. Berlin ist mit Hamburg der Gewinner mit einer Gesamtverzinsung von +12,8 Prozent, München (+11,3 %) und Frankfurt (+10,4 %) folgen vor Düsseldorf mit einer Jahresperformance von +8,5 Prozent.

Im Jahr 2012 wird weiterhin mit einer positiven Wertänderungsrendite der einzelnen Lagen gerechnet, jedoch wird die weitere Entwicklung der Gesamtverzinsung teilwiese abhängig von der Bewältigung der Euro- und Finanzkrise sein. Die Entwicklung wird zusätzlich beeinflusst durch die Erhöhung der Kreditmargen bei Banken und Finanzinstituten. Das könnte die Attraktivität von Prime-Objekten relativieren.

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